Què vol dir sòl urbà no consolidat?

Analitzarem què significa sòl urbà no consolidat, i és que un dels aspectes més importants abans de comprar un terreny és conèixer-ne la qualificació, ja que en dependran els drets, els deures i les obligacions del propietari. Cada categoria determina les condicions i les limitacions d’ús i/o explotació. En establir diferents tipus, la legislació estatal urbanística s’assegura el compliment de les normes establertes. Per tot això, és molt rellevant saber la tipologia de la superfície i les seves implicacions legals.

Pel que fa al sòl urbà, cal conèixer una sèrie de conceptes per esbrinar la possibilitat de construir, en quines condicions i quines són les seves limitacions, entre altres aspectes.

Què és el sòl urbà?

Abans de saber què significa sòl urbà no consolidat, coneixerem què és el sòl urbà. El sòl urbà és el que disposa dels serveis urbanístics bàsics, és a dir, que compta amb clavegueram, subministrament d'electricitat i aigua, així com d'accés rodat. També es considera com a parcel·la urbana aquella que està ubicada dins de l'àrea metropolitana, a la ciutat, en una zona edificada i consolidada. Aquest fet està regulat per l’administració autonòmica. La llei diferencia dues subcategories: el sòl urbà consolidat i no consolidat.

Cal recalcar que la seva qualificació no es tradueix que estigui urbanitzat per complet o preparat per a això, sinó que, està considerat com a tal legalment o té la previsió de comptar amb les transformacions urbanístiques pertinents. I és que, no tot el territori urbà disposa de l'autoritat o la possibilitat de construir pel simple fet de ser classificat amb aquesta tipologia. És possible que necessiti alguna actuació per comptar amb l'opció d'edificar.

Què és el sòl urbà consolidat?

És aquell que està situat a la ciutat i compta amb el permís automàtic de poder fer-hi construccions, amb prèvia llicència d'obra, òbviament. Per tant, no requereix cap transformació urbanística. Per tenir la condició de solar, només ha de tenir acabades les obres d'urbanització dels voltants, les quals estan relacionades amb les alineacions i rasants del límit de la propietat.

Què vol dir sòl urbà no consolidat?

Coneixerem per fi què significa sòl urbà no consolidat. Aquest fa referència a les parcel·les que estan ubicades a la ciutat i la seva àrea metropolitana, però que necessiten activitats per concloure amb la seva urbanització i la de la seva zona. I és que hi ha llocs dins d’un municipi que queden sense edificar, ja que l'expansió de les localitats no és uniforme, en la majoria dels casos. Aquests són considerats pel propi planejament com a aptes per a un futur urbanitzat. Té gran presència a la majoria de les ciutats i poblacions d'Espanya, especialment a les que treballen en una contínua millora, renovació i ampliació del seu territori. No s'hi pot construir fins que no s'acabi amb totes les reformes i la urbanització de la zona. A terrenos.es pot veure més de 700 ofertes de terreny no consolidat venda.

En aquest terreny, els drets i els deures dels propietaris són els mateixos que els del sòl urbanitzable, ja que en ambdós escenaris cal dur a terme diferents remodelacions per tal d'urbanitzar-lo. Per això, hi ha l'obligació de cedir, de manera gratuïta i en cas de requeriment, tota la superfície demanada per l'Administració, per destinar-la als usos que consideri oportú. La dimensió que s'exigeix ​​la majoria de vegades suposa del 5% al ​​15% del total de la propietat. Així mateix, són els propietaris els qui han de costejar totes aquestes transformacions dels voltants i l'entorn de la parcel·la.

Com es calcula el valor del sòl urbà no consolidat?

En el cas d'interessar-se en una propietat d'aquest tipus, és convenient estudiar totes les qüestions que l'envolten, ja que si es vol construir pot ser que no es pugui desenvolupar l'obra fins que no s'aprovi la resolució urbanística. Així doncs, no depèn del propietari, sinó de l'Administració municipal i/o autonòmica, perquè es consideri apte per a l'edificació. Per tant, aquest fet repercuteix directament en la valoració. Cada cas és diferent, per això és aconsellable analitzar-los de forma independent, comparar preus i conèixer la situació del mercat. Tot això n'establirà el valor. El cercador avançat de terrenos.es permet estudiar i conèixer l'escenari actual que presenten les parcel·les urbanes no consolidades en venda.

Quines són les diferències entre sòl urbà consolidat i no consolidat?

La superfície urbana consolidada compta amb la possibilitat de construir directament, amb llicència d'obra prèvia. A més, el propietari del consolidat només té com a obligació acabar d’urbanitzar la zona o els límits de la seva propietat, perquè compti amb la consideració de solar. Per la seva banda, el propietari del no consolidat sí que ha de cedir una part de la parcel·la perquè s'acabi de construir la zona, i així poder transformar-se, canviar de qualificació i poder-hi edificar.

Quan adquireix la condició de solar una parcel·la?

Un terreny és considerat solar quan està urbanitzat en base a les lleis establertes a la normativa urbanística i disposa dels subministraments bàsics de proveïment. En cas contrari, en cas que no hi hagi cap legislació municipal o autonòmica, la propietat ha d'estar classificada com a urbana i tenir acabat i asfaltat tot l'accés, així com la zona, per ser reconeguda com a solar.

Fins que els propietaris no assegurin que es fan totes les actuacions pertinents perquè el terreny compti amb aquesta qualificació, no es podrà construir, per norma general. De la mateixa manera, el propietari ha de certificar que es duran a terme totes les remodelacions necessàries d’acord amb la normativa urbanística establerta.

Es pot requalificar un terreny urbà consolidat a no consolidat?

Recentment, a la sentència del Tribunal Suprem de 30 d'octubre de 2018 (Rec. 6090/2017) s'admet que es pugui realitzar aquest tipus de requalificació en aquestes superfícies. De fet, la sentència expressa que “conforme a la legislació estatal bàsica, s'ha d'adaptar la jurisprudència anterior, de manera que un nou planejament, que contempla una determinada transformació urbanística de renovació, regeneració o rehabilitació, pot degradar el consolidat a no consolidat, sobre la base que les obligacions dels propietaris no estaran determinades per la seva categorització, sinó pel tipus d'actuació de transformació urbanística que s'emprendrà sobre aquest”.

Propietats que poden ser una gran oportunitat d'inversió

La prohibició d'edificar immediatament es pot considerar un aspecte interessant, en alguns casos, sobretot en relació amb el preu final, ja que aquest fet sol abaratir-ne el cost final. Aquestes propietats es converteixen en una alternativa més que atraient per a totes aquelles persones que busquen una parcel·la amb una visió de futur a llarg termini. Doncs, com bé s'ha exposat, el planejament té la previsió d'urbanitzar la zona, per la qual cosa tard o d'hora passaran a ser qualificades com a urbanes consolidades i, en aquell moment, sí que es podrà destinar a allò que es vulgui.