Com construir una casa en sòl rústic?

Com a regla general, no es permet construir una casa en sòl rústic o no urbanitzable. Tot i això, la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana, que estableix una sèrie de normes que controlen l'edificabilitat, permet que siguin les comunitats autònomes les que instaurin la seva pròpia normativa urbanística. Les autonomies, per la seva banda, solen tenir una sèrie de normes bàsiques que coincideixen. Entre totes destaquen, l'obligació que qualsevol tipus de construcció ha d'harmonitzar amb l'entorn rural, i la prohibició que es faci explotació immobiliària a zones rústiques, per tal que no es formin nuclis urbans.

En els darrers anys, comprar terreny rústic no urbanitzable s'ha convertit en una de les opcions més segures, ja que des de la crisi immobiliària ha tingut una menor caiguda respecte als solars urbans.

Per saber què es pot construir, cal saber que aquest tipus de sòl té un caràcter especial, pel seu valor exclusiu. Per això compta amb la qualitat de protegit i reservat, sobretot, per a l'explotació agrícola, ramadera, forestal o per a utilitat social. Dins aquesta qualificació, es troben les subcategories següents:

Sòl no urbanitzable protegit

• Tenen la condició de béns del domini públic marítim i hidràulic.
• El seu objectiu és conservar la natura, la flora, la fauna o el territori, que estan protegits per un règim específic.
• Compta amb mesures de conservació o regeneració, en estar situats en zones forestals, paisatgístiques o ecològiques.
• Està regit per mesures de protecció incompatibles amb la transformació.
• El seu entorn comprèn una sèrie de riscos naturals, que no permeten transformar-los, com la possibilitat d'erosió, esllavissades, inundacions, etc.
• Representa valors naturals, paisatgístics o culturals, la restauració dels quals és d'interès local.

Sòl no urbanitzable comú

Normalment, les legislacions autonòmiques i municipals estableixen que les construccions han de conservar l'ambient rural i el seu entorn natural. A més a més, hi ha d'haver una gran distància entre edificacions, perquè no es generin nuclis urbans. Qualsevol construcció que s'aixequi, ha de comptar amb un sistema de depuració propi. Finalment, les normatives urbanístiques no permeten que s'edifiqui a prop de carreteres, vies pecuàries o zones de domini públic.

Quines construccions es poden fer?

A les finques rústiques només es poden dur a terme obres que estiguin previstes al planejament i siguin aprovades per l'ordenació urbanística pertinent. Per això, sempre que es pretengui comprar un terreny no urbanitzable és fonamental consultar la normativa autonòmica i municipal, a més de l'estatal, per esbrinar i estudiar les possibilitats i les condicions d'edificabilitat. Normalment, les construccions que es fan estan destinades a l'aprofitament, la conservació, la cura o la restauració dels recursos naturals. Una de les excepcions que més es troba a totes les comunitats autònomes, és la de poder construir sempre que la parcel·la estigui lluny del lloc de residència del propietari. En aquest cas, es pot aixecar un habitatge, sempre que sigui imprescindible per al seu manteniment i explotació.

Els plans urbanístics estableixen les limitacions, les característiques i les condicions d'una construcció en sòl rústic. Però, com ja s'ha comentat, sí que es permet edificar-hi, sempre que es compleixi amb les legislacions i normatives pertinents. D'aquesta manera, es poden fer diferents tipus de construccions:

Habitatge

Hi ha diverses excepcions a l'hora de construir una casa en sòl rústic, en què coincideixen moltes comunitats autònomes, que permet aixecar un habitatge. D'una banda, es poden construir habitatges aïllats unifamiliars, sempre que el terreny sigui urbanitzable i que la normativa de la zona no ho prohibeixi. D'altra banda, en cas que es tingui un territori destinat a l'explotació agrícola, ramadera, forestal, etc., i que estigui lluny del lloc de residència del propietari, les legislacions autònomes atorguen la possibilitat de construir-hi un habitatge, sempre que sigui imprescindible per mantenir l’activitat principal que es desenvolupa.

Rehabilitar

Moltes finques rústiques tenen una construcció antiga, que apareix al Registre de la Propietat corresponent. En aquest cas, la llei permet rehabilitar-la, per a ús residencial o per destinar-la a qualsevol tipus d'activitat de l'entorn rural. No obstant això, no es permet ampliar-ne la superfície, ni en extensió ni en alçada. És a dir, les reformes consistiran en la millora i el manteniment però sense modificar l'estructura.

Activitats agrícoles

Juntament amb la ramaderia, és l'activitat més desenvolupada tradicionalment a Espanya. En aquests casos, la llei permet fer les obres necessàries per desenvolupar l'activitat principal de la propietat. Així mateix, ofereix la possibilitat d'incloure la casa de les principals persones encarregades d'exercir l'explotació i que, en conseqüència, viuran a la parcel·la.

Altres tipus d'edificacions

Cada comunitat autònoma té unes normes urbanístiques diferents. Per això, en funció d'on es trobi la parcel·la es podran fer construccions d'instal·lacions esportives, culturals, educatives, etc. Algunes regions també permeten destinar el terreny a la instal·lació de telecomunicacions, de fonts d'energies renovables o, fins i tot, de benzineres.

Per què és interessant construir una casa en una finca rústica?

Un dels aspectes més interessants de construir una casa en sòl rústic que sedueix els propietaris és l'avantatge econòmic. I és que, per exemple, l'IBI que cal pagar és inferior respecte del de les zones urbanes. Un altre avantatge monetari és el preu de venda de l'habitatge construït, que serà menor que un que s'hagi aixecat en superfície urbana. Finalment, un altre aspecte relacionat amb l’economia d’una casa en territori rústic és el subministrament d’aigua. La possibilitat de comptar amb un pou és més rendible que l'aigua corrent. D'altra banda, són interessants aquells factors més obvis com la tranquil·litat de viure en un entorn rural, més a prop de la natura.

Un dels grans inconvenients que es poden trobar a l’hora de construir en aquestes propietats és el finançament. Els bancs solen tenir una política que consisteix a no finançar la compra o construcció de cases a parcel·les de terra rural. Per tant, només atorguen un percentatge de la quantia sol·licitada o necessària per construir.

Què es necessita per poder construir una casa en sòl rústic

Comprar un terreny amb la intenció d'edificar sedueix moltes persones, sobretot si és una llar. Però només es pot fer en situacions molt concretes. Per això, abans de fer una obra, és fonamental tenir clar una sèrie de passos que cal seguir:

Consultar la normativa local, autonòmica i estatal

El primer pas que cal fer, abans de començar a construir, és acudir a les dependències d'urbanisme municipals, així com consultar la normativa autonòmica i estatal. Tot això, amb l’objectiu d’analitzar tota la informació necessària per saber què està permès edificar.

Sol·licitar els serveis d'un arquitecte per a l'elaboració del projecte d'obra

Després d'estudiar tota la informació i saber quines són les limitacions, cal elaborar el projecte. Per a això, és obligatori comptar amb els serveis d'un professional competent, tal com indica la Llei d'Ordenació de l'Edificació (LOE). És a dir, un arquitecte.

Estudiar el terreny

És recomanable fer un estudi geotècnic, per avaluar la qualitat del sòl on està pensat construir. Aquest tipus d’estudis també recomanen el tipus de fonamentació a utilitzar per aixecar l’habitatge.

Realitzar els tràmits administratius

Amb el projecte tècnic acabat cal demanar la llicència d'obra a l'ajuntament. Si la resolució és positiva, s'atorgarà el permís al propietari, que ha de pagar les taxes pertinents, el pagament de llicència municipal i el cànon urbanístic, que s'exigeix ​​a moltes comunitats autònomes.

Contactar amb els bancs

Cal tenir en compte que un dels grans inconvenients a l'hora de construir una casa en sòl rústic pot ser el finançament. Com ja s'ha comentat anteriorment, la majoria d'entitats bancàries tenen la política de no finançar l'edificació d'habitatges en entorn rural. D'aquesta manera només concedeixen un percentatge de la quantia final. Per tot això, és fonamental estudiar la possibilitat de finançament abans de començar.

Signar l'acta de replanteig

Les obres comencen amb la comprovació del projecte. És a dir, si és possible traslladar allò plasmat en els documents i plànols a la realitat física.

Què pot passar si es construeix sense llicència en una finca rústica

Les administracions públiques estatals, autònomes i municipals, que tinguin competències urbanístiques són les encarregades de vetllar pel compliment de la legalitat, en relació amb els processos d'urbanització, edificació i usos del sòl. Si es produeix una vulneració d'aquestes lleis per part del propietari, l'administració pertinent restablirà la llei, sancionarà el propietari i, si calgués, demoliria la construcció realitzada. També es pot aplicar el Codi Penal, en el cas que els fets hagin estat de més gravetat. La Llei Orgànica 10/1995, de 23 de novembre, del Codi Penal, estableix els delictes sobre l'ordenació del terreny.

Hi ha diferents sentències en funció del tipus de finca rústica:

Sòl no urbanitzable protegit:

• Presó entre 1 a 5 anys.
• Multes entre 1 a 2 anys.
• Inhabilitació especial entre 1 a 4 anys.
• Demolició de la construcció.

Sòl no urbanitzable comú:

• Presó entre 1 a 3 anys.
• Multa entre 1 a 2 anys.
• Inhabilitació especial entre 1 a 4 anys.