¿Cómo alquilar un terreno urbano o rústico?

Alquilar un terreno es un tema complejo, sea cual sea el tipo de suelo de la propiedad. En primer lugar, hay que tener en cuenta algunos aspectos previos, como cuál será el tipo de arriendo (vacacional, temporal, por días…) o los suministros que abastecen la parcela en alquiler. En segundo lugar y más importante, es necesario saber el alquiler de un solar urbano es distinto al de una finca rústica. A su vez, es recomendable evaluar la solvencia del inquilino, para no tener situaciones de impago en un futuro. Otra opción muy recomendable es la de contratar un seguro de impago, que suele cubrir hasta doce mensualidades o protege los posibles daños que se puedan ocasionar.

Alquilar un terreno urbano

Alquilar un solar en España tiene un fin distinto al de una vivienda. Se trata de la cesión del uso y disfrute de una superficie que se encuentra en una zona urbana, siempre a cambio de precio. Está regido por el Código Civil y por las condiciones que se acuerden entre el propietario y el inquilino. Por lo tanto, la Ley de Arrendamientos Urbanos no impera sobre este tipo de alquileres, ya que solo lo hace en edificaciones.

La duración debe ser pactada entre ambas partes y plasmada en el contrato, así como la cláusula que recoja la posibilidad de prolongarlo de mes a mes o año a año. No hay un mínimo obligatorio.

Antes de firmar el acuerdo, se recomienda verificar que el solar cumple con las normas urbanísticas para el uso que el inquilino le quiere proporcionar. Para ello, se puede acudir al Ayuntamiento para comprobarlo. Así, se evitarán posibles conflictos entre las partes.

Las características generales del contrato de un terreno urbano son:

• Especificaciones técnicas: se deben describir al detalle todas las características de la propiedad.
• Duración: se acordará entre ambas partes.
• Derechos y obligaciones de propietario e inquilino.
• Cuantía a pagar.
• Cláusulas previamente acordadas.

Para alquilar un terreno rústico hay que cumplir una serie de requisitos

Alquilar un terreno rústico

Alquilar un terreno rústico consiste en la cesión de manera temporal de una parcela, que tiene como objetivo el aprovechamiento agrícola, ganadero, forestal o similares a cambio de una renta mensual. De este modo, el propietario concede unas capacidades al inquilino, para la explotación de la tierra. Además, se ofrece la posibilidad de subarrendar la propiedad, siempre que no se notifique lo contrario en el contrato.

La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, que fue modificada por la Ley 26/2005, recoge que los requisitos legales para la validez del contrato son:

• Datos personales de ambas partes.
• Especificaciones y características de la finca.
• Importe a pagar.
• Duración pactada.

Hay contratos de arriendo de propiedades rústicas, que por sus características quedan excluidos de esta legislación. Esto se produce en una serie de casos:

• La duración es inferior al año agrícola, es decir, a la temporada.
• Las tierras están labradas por el propietario, para su aprovechamiento acordado.
• La cesión es para una causa de interés social o de utilidad pública.
• Afecta a bienes comunales y a los bienes propios de corporaciones locales y vecinales.

El documento del acuerdo debe recoger todas las clausulas pactadas de cesión gratuita, para que en un futuro el inquilino no cuente con la opción de adquirir ningún derecho de propiedad sobre la finca. De lo contrario, podría alcanzar alguna facultad sobre el territorio al haber tenido su posesión de forma continuada en el tiempo.

Ambas partes pueden finalizar lo acordado por diferentes motivos:

El inquilino puede concluir lo pactado si:

• Se produce una pérdida total del terreno alquilado.
• Termina la prórroga.
• Era una persona jurídica (empresa) y se disuelve.
• Renuncia al termino del año agrícola, notificándolo con una temporada de antelación.

El propietario puede acabar con el acuerdo si:

• Se producen situaciones de impago.
• El inquilino incumple gravemente la obligación de mejora de la finca, a la que se comprometió con su firma.
• La propiedad no es debidamente aprovechada.
• Se incumplen con cláusulas al subarrendar la parcela.
• El arrendatario genera grandes daños en el territorio.

En relación al subarriendo, siempre se debe respetar lo estipulado por ambas partes. De este modo, los aspectos más relevantes son:

• El precio del subarriendo supondrá la misma cuantía que se pactó en el contrato.
• El propietario debe estar al corriente de todo y dar su consentimiento.
• La duración irá ligada a lo estipulado en el documento.

En el caso de que el subarriendo se realice con un familiar, no es necesario contar con el consentimiento del dueño. Pero, sí es obligatorio notificárselo en un plazo de 60 días hábiles.

Obligaciones del arrendador e inquilino

Tiene que cumplir a la hora de ceder su terreno, con una serie de deberes. Tiene que facilitar el uso y disfrute de la finca, así como realizar las reformas pertinentes para su conservación. También debe llevar a cabo las obras necesarias para mejorar el sistema de regadío, obligatorias por disposición legal.

El arrendatario no queda exento de obligaciones. De este modo, debe pagar la renta acordada, de forma puntual y a través de los medios acordados. También tiene que realizar mejoras que sean propias para el desempeño normal de su actividad. No puede subarrendar sin consentimiento previo. Por último, debe respetar todos los elementos de cerramiento de la propiedad.

El alquiler de un terreno rural puede estar sujeto o no al Impuesto de Valor Añadido (IVA). Según la normativa del IVA, dice que “el arrendamiento y derechos reales de parcelas de suelo rústico está sujeto pero exento de IVA. Las fincas con construcciones para actividades de ganadería independiente, depósito de mercancías, propiedades con opción de compra, para exposiciones o publicidad carecen de esta exención”.

Si el dueño se dedica al arriendo de este tipo de tierras y cumple los requisitos para que se considere actividad económica, tendrá que emitir una factura con IVA. En caso de que sea empresario, le tendrán que realizar retención del IRPF.

En caso de que se realice un subarriendo, no se trata de un alquiler sujeto a la Ley de Arrendamientos Rústicos. Por lo que podría tratarse de un comodato (préstamo de uso) o precario. Es recomendable generar un documento de este subarriendo, con el objetivo de evitar que Hacienda pueda aplicar la presunción de onerosidad prevista en el artículo 6.5 de la Ley 35/2006.

Precario de suelo rural

Es la cesión del uso de la finca a otra persona (llamada precarista), sin la necesidad de que tenga que pagar renta ni exista duración determinada. En estos casos, no se especifica el uso concreto que se le dará a la propiedad.

Comodato de suelo rústico

Es la situación en la que se cede la parcela durante un tiempo determinado y para un uso concreto, de forma gratuita, pero sin que el subarrendado pueda quedarse con los frutos o cosecha.