¿Cómo construir una casa en suelo rústico?

Por regla general, no se permite construir una casa en suelo rústico o no urbanizable. Sin embargo, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece una serie de normas que controlan la edificabilidad, permite que sean las comunidades autónomas quienes instauren la propia normativa urbanística. Las autonomías, por su parte, suelen tener una serie de normas básicas que coinciden. Entre todas ellas destacan, la obligación de que cualquier tipo de construcción tiene que armonizar con el entorno rural, y la prohibición de que se realice explotación inmobiliaria en zonas rústicas, con el fin de que no se formen núcleos urbanos.

En los últimos años, comprar terreno rústico no urbanizable se ha convertido en unas de las opciones más seguras, ya que, desde la crisis inmobiliaria, ha tenido un menor desplome respecto a los solares urbanos.

Para saber qué se puede construir, es necesario saber que este tipo de suelo tiene un carácter especial, por su valor exclusivo. Por ello, cuenta con la calidad de protegido y reservado, sobre todo, para la explotación agrícola, ganadera, forestal o para utilidad social. Dentro de esta calificación, se encuentran las siguientes subcategorías:

Suelo no urbanizable protegido

• Tienen la condición de bienes del dominio público marítimo e hidráulico.
• Su objetivo es conservar la naturaleza, a flora, la fauna o el territorio, que están protegidos por un régimen específico.
• Cuenta con medidas de conservación o regeneración, al estar situados en zonas forestales, paisajísticas o ecológicas.
• Está regido por medidas de protección incompatibles con su transformación.
• Su entorno comprende una serie de riesgos naturales, que no permiten su transformación, como la posibilidad de erosión, desprendimiento, inundaciones, etc.
• Representa valores naturales, paisajísticos o culturales, y que su restauración es de interés local.

Suelo no urbanizable común

Normalmente, las legislaciones autonómicas y municipales establecen que las construcciones deben conservar el ambiente rural y su entorno natural. Además, debe haber una gran distancia entre edificaciones, para que no se generen núcleos urbanos. Cualquier construcción que se levante, debe contar con sistema de depuración propio. Por último, las normativas urbanísticas no permiten que se edifique cerca de carreteras, vías pecuarias o zonas de dominio público.

Las construcciones en suelo rústico deben cumplir exhaustivamente la legalidad de cada municipio o autonomía

Qué construcciones se pueden realizar

En las fincas rústicas solo se pueden llevar a cabo obras que estén previstas en el planeamiento y sean aprobadas por la ordenación urbanística pertinente. Por ello, siempre que se pretenda comprar un terreno no urbanizable es fundamental consultar la normativa autonómica y municipal, además de la estatal, para averiguar y estudiar las posibilidades y condiciones de edificabilidad. Normalmente, las construcciones que se realizan están destinadas al aprovechamiento, la conservación, el cuidado o la restauración de los recursos naturales. Una de las excepciones que más se encuentra en todas las comunidades autónomas, es la de poder construir siempre que la parcela esté lejos del lugar de residencia del propietario. En este caso, se puede levantar una vivienda, siempre que sea imprescindible para su mantenimiento y explotación.

Los planes urbanísticos establecen las limitaciones, características y condiciones de una construcción en suelo rústico. Pero, como ya se ha comentado, sí que se permite edificar en un, siempre que se cumpla con las legislaciones y normativas pertinentes. De este modo, se pueden realizar diferentes tipos de construcciones:

Vivienda

Existen varias excepciones a la hora de construir una casa en suelo rústico, en las que coinciden muchas comunidades autónomas, que permite levantar una vivienda. Por un lado, se pueden construir viviendas aisladas unifamiliares, siempre que el terreno sea urbanizable y que la normativa de la zona no lo prohíba. Por otro lado, en el caso de que se tenga un territorio destinado a la explotación agrícola, ganadera, forestal, etc., y que esté lejos del lugar de residencia del propietario, las legislaciones autónomas otorgan la posibilidad de construir una vivienda, siempre que sea imprescindible para mantener la actividad principal que se desarrolla.

Rehabilitar

Muchas fincas rústicas tienen una construcción antigua, que aparece en el Registro de la Propiedad correspondiente. En este caso, la ley permite rehabilitarla, bien para uso residencial o para destinarla a cualquier tipo de actividad del entorno rural. Sin embargo, no se permite ampliar su superficie, ni en extensión ni altura. Es decir, las reformas consistirán en la mejora y el mantenimiento, pero sin modificar la estructura.

Actividades agrícolas

Junto a la ganadería, es la actividad más desarrollada tradicionalmente en España. En estos casos, la ley permite realizar las obras necesarias para desarrollar la actividad principal de la propiedad. Asimismo, ofrece la posibilidad de incluir la casa de las principales personas encargadas de desempeñar la explotación y que, en consecuencia, vayan a vivir en la parcela.

Otro tipo de edificaciones

Cada comunidad autónoma tiene unas normas urbanísticas diferentes. Por ello, en función de dónde se encuentre la parcela se podrán realizar construcciones de instalaciones deportivas, culturales, educativas, etc. Algunas regiones, también permiten destinar la tierra a la instalación de telecomunicaciones, de fuentes de energías renovables o, incluso, gasolineras.

¿Por qué es interesante construir una casa en una finca rústica?

Uno de los aspectos más interesantes de construir una casa en suelo rústico que seduce a los propietarios es la ventaja económica. Y es que, por ejemplo, el IBI que hay que pagar es inferior respecto al de las zonas urbanas. Otra ventaja monetaria es el precio de venta de la vivienda construida, que será menor al de una que se haya levantado en superficie urbana. Finalmente, otro aspecto relacionado con la economía de una casa en territorio rústico es el suministro de agua. La posibilidad de contar con un pozo es mucho más rentable que el agua corriente. Por otro lado, son interesantes aquellos factores más obvios como la tranquilidad de vivir en un entorno rural, más cerca de la naturaleza.

Uno de los grandes inconvenientes que se pueden encontrar a la hora de construir en estas propiedades es la financiación. Los bancos suelen tener una política que consiste en no financiar la compra o construcción de casas en parcelas de tierra rural. Por lo tanto, solo otorgan un porcentaje de la cuantía solicitada o necesaria para construir.

Una construcción desde cero tiene multitud de ventajas

Qué se necesita para poder construir una casa en suelo rústico

Comprar un terreno con la intención de edificar seduce a muchas personas, sobre todo si se trata de un hogar. Pero, solo se puede realizar en situaciones muy concretas. Por ello, antes de realizar una obra, es fundamental tener claro una serie de pasos a seguir:

Consultar la normativa local, autonómica y estatal

El primer paso que se debe realizar, antes de comenzar a construir, es acudir a las dependencias de urbanismo municipales, así como consultar la normativa autonómica y estatal. Todo ello, con el objetivo de analizar toda la información necesaria para saber qué está permitido edificar.

Solicitar los servicios de un arquitecto para la elaboración del proyecto de obra

Tras estudiar toda la información y saber cuáles son las limitaciones, hay que elaborar el proyecto. Para ello, es obligatorio contar con los servicios de un profesional competente, tal y como indica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Es decir, un arquitecto.

Estudiar el terreno

Es recomendable realizar un estudio geotécnico, para evaluar la calidad del suelo donde está pensado construir. Este tipo de estudios también recomiendan el tipo de cimentación a utilizar para levantar la vivienda.

Realizar los trámites administrativos

Con el proyecto técnico terminado, hay que pedir la licencia de obra en el ayuntamiento. Si la resolución es positiva, se otorgará el permiso al propietario, quien debe pagar las tasas pertinentes, el pago de licencia municipal y el canon urbanístico, que se exige en muchas comunidades autónomas.

Contactar con los bancos

Hay que tener en cuenta que uno de los grandes inconvenientes a la hora de construir una casa en suelo rústico puede ser la financiación. Pues, como bien se ha comentado anteriormente, la mayoría de entidades bancarias tienen la política de no financiar la edificación de viviendas en entorno rural. De este modo, solo conceden un porcentaje de la cuantía final. Por todo ello, es fundamental estudiar la posibilidad de financiación, antes de comenzar.

Firmar el Acta de replanteo

Las obras dan comienzo con la comprobación del proyecto. Es decir, si es posible trasladar lo plasmado en los documentos y planos a la realidad física.

Qué puede ocurrir si se construye sin licencia en una finca rústica

Las Administraciones Públicas estatales, autónomas y municipales, que tengan competencias urbanísticas son las encargadas de velar por el cumplimiento de la legalidad, en relación a los procesos de urbanización, edificación y usos de la tierra. Si se produce una vulneración de estas leyes por parte del propietario, la administración pertinente reestablecerá la ley, sancionará al propietario y, si fuese necesario, demolería la construcción realizada. También se puede aplicar el Código Penal, en el caso de que los hechos hayan sido de mayor gravedad. La Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal establece los delitos sobre la ordenación del terreno.

Existen diferentes sentencias en función del tipo de finca rústica:

Suelo no urbanizable protegido:

• Prisión de 1 a 5 años.
• Multas de 1 a 2 años.
• Inhabilitación especial de 1 a 4 años.
• Demolición de la construcción.

Suelo no urbanizable común:

• Prisión de 1 a 3 años.
• Multa de 1 a 2 años.
• Inhabilitación especial de 1 a 4 años.