Alquiler de suelo rústico: Información necesaria y de interés

En cuanto al alquiler de suelo rústico, cuando se alquila un terreno rústico en España, se formaliza un contrato entre el propietario y el inquilino, normalmente para la explotación de las tierras con fines ganaderos o agrícolas. Se trata, por tanto, de un alquiler para la cesión temporal de una parte o la totalidad para su uso y disfrute. Además de las explotaciones tradicionales de ganadería y agricultura, poco a poco se están imponiendo otros usos, entre los que destacan el turismo o el recreo. Pero, ¿cuáles son las características, actividades y tributación de este tipo de propiedades?

Por su naturaleza, cuentan con múltiples prohibiciones para su edificación, pero esto no lo exime de que se pueda dotar de otro tipo de utilidad, la cual también puede incluir una construcción. Por ello, cada vez son más populares estos contratos en suelo rústico. Estos están regidos por la Ley 49/2003 del 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos que se encuentra en el BOE, dónde se recogen las características y requisitos de todo acuerdo en parcelas no urbanizables.

¿Qué acuerdos de alquiler de suelo rústico están excluidos de la Ley de Arrendamientos Rústicos?

Hay que destacar que, existen ciertos contratos que no están sujetos a dicha legislación, por ejemplo:

• Cuando es solo de temporada, es decir, inferior al año agrícola.
• La parcela se destina para un uso de interés social o utilidad pública.
• El alquiler puede afectar a bienes comunes.
• Las tierras están labradas y preparadas para la siembra y el cultivo pactado.
• O el arrendamiento tiene como objetivo principal: cazar, aprovechar pastos secundarios, sacarle rendimiento a las tierras y barbechos, ser explotaciones ganaderas de tipo industrial, ser una actividad diferente a la agrícola.

¿Qué características tiene el contrato de alquiler de suelo rústico?

El documento, así como sus cláusulas y procedimiento difiere del relacionado con la superficie urbana, por lo que se deben tener en cuenta algunos aspectos importantes:

• La firma siempre debe ser por escrito.
• Dispone de una duración mínima de 5 años, si el período es menor no es válido.
• Puede finalizar por diversos motivos, tanto por parte del propietario como del inquilino.
• La persona que lo adquiere puede cultivar lo que desee, siempre que el documento no refleje lo contrario.
• En el caso de que el inmueble necesite una mejora para cultivar una tipología concreta, se deberá llegar a un acuerdo.
• La renta está fijada siempre en dinero.
• Obras y mejoras: se realizarán cuando perturbe en menor medida la actividad que se desarrolla en el terreno.
• Inventario: se llevará a cabo en relación con los elementos que se encuentran dentro de la propiedad.
• Deben constar, de forma obligatoria, los datos personales de las partes firmantes, así como los datos de la finca, el importe de la renta acordada y la duración pactada.

Las tareas de mantenimiento son obligación del inquilino que alquila en suelo rústico

¿Cuáles son las obligaciones del propietario e inquilino de un terreno rústico?

Ambas partes tienen que cumplir una serie de deberes. El duelo debe facilitar el uso y disfrute de su propiedad. Del mismo modo, tiene la obligación de llevar a cabo todas las obras obligatorias por disposición legal o resolución administrativa o judicial, así como asumir los gastos destinados a la buena conservación del terreno. Por su parte, el inquilino, tiene el deber de pagar la renta acordada, desarrollar las mejoras o reformas necesarias para la actividad normal, asumir el gasto de las mismas, respetar parte del mobiliario como vallas, zanjas o paredes y no subarrendar la finca sin previo consentimiento.

Motivos por los cuáles se puede finalizar el contrato de alquiler de suelo rústico

Otro aspecto importante a tener en cuenta, son las causas por las cuáles se puede finalizar el acuerdo de alquiler de un terreno de estas características, por cualquiera de las dos partes:

• Propietario. Puede finalizar el compromiso en el caso de que haya falta de pago por parte del inquilino, éste incumple gravemente el compromiso de mejorar el inmueble, no lo explota ni utiliza para lo se acordó o causa graves daños a la propiedad.
• Inquilino. Puede darlo por terminado cuando finaliza la prórroga, hay un mutuo acuerdo entre ambas partes. También cuando se produce una pérdida total de la propiedad alquilada o renuncia al término del año agrícola, notificándose con un año de antelación.

¿Cómo tributa el alquiler de suelo rústico?

Se trata de la tributación por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En cuanto a las obligaciones fiscales por parte del propietario, cabe destacar que si se dedica a este tipo de negocio, de rentar fincas e inmuebles de forma habitual, se considera actividad económica. Por lo tanto, se debe dar de alta en el epígrafe correspondiente al arrendamiento.

Si no está dado de alta en este epígrafe, los ingresos percibidos tendrían la consideración de capital inmobiliario, teniendo que realizar el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF), como rendimiento de este capital.

En lo que respecta al inquilino, si éste tributa por el método de estimación directa, tendrá derecho a deducirse el importe abonado como renta.

El IVA en el arrendamiento rústico

El alquiler de un terreno rural puede estar sujeto o no al Impuesto de Valor Añadido (IVA). Según la normativa, dice que “el arrendamiento y derechos reales de parcelas de suelo rústico está sujeto pero exento de IVA. Las fincas con construcciones para actividades de ganadería independiente, depósito de mercancías, propiedades con opción de compra, para exposiciones o publicidad carecen de esta exención”. Esta exención provoca que esta operación tribute por la Ley de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

El IRPF en el alquiler

El artículo 75.2 del Reglamento de IRPF, incluye entre las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta las siguientes:

• Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
• Los rendimientos procedentes de la propiedad industrial, intelectual o del alquiler de bienes muebles entre otros.

El presente artículo no cita la renta de este tipo de inmuebles como renta sujeta a retención a no ser que la finca arrendada constituya una unidad de negocio, por lo que sí que se consideraría rendimientos de capital mobiliario y por tanto están sometidos a retención de IRPF.

¿Cuáles son los usos que se le pueden dar al alquiler de suelo rústico?

Uno de los aspectos que se debe tener en cuenta en el alquiler de suelo rústico, es cómo se puede sacar provecho y obtener el máximo beneficio, así como aquello que está permitido por la normativa.

Aunque, normalmente se conoce mucho más en detalle el suelo urbano, este tipo de terrenos ofrecen múltiples usos y posibilidades.

La Ley de Suelo establece lo siguiente:

• No se pueden utilizar para realizar una promoción residencial.
• Se pueden levantar nuevas edificaciones si son necesarias para el desarrollo de la actividad que se le desee asignar a la finca rústica.
• Es posible instalar infraestructuras relacionadas con la energía (plantas eólicas, solares…) o con las comunicaciones.
• Uso agrario o agropecuario: para plantar todo tipo de cultivos.
• Uso forestal: principalmente para producir madera.
• Además, según la Ley de Suelo se pueden construir diferentes elementos: por ejemplo una piscina, un hotel, un camping, un establecimiento de turismo rural, talleres artesanales, establecimientos de agroturismo, enoturismo y granjas-escuela etc.

El alquiler de terrenos rústicos tradicionalmente se ha desarrollado para la explotación agrícola o ganadera

Más allá del suelo urbano: un sinfín de opciones

El suelo rústico y en concreto su alquiler, ofrece múltiples posibilidades conociendo la legislación y los usos existentes. Las obligaciones del propietario y del inquilino, para la utilización responsable del terreno y el tipo de tributación son aspectos a tener en cuenta, a la hora de alquilar una finca rústica.

Es posible que los trámites en ocasiones sean más caros que su valor real, por lo que muchos propietarios optan por no venderlas o no aceptarlas como herencias. Sin duda, contemplan diferentes opciones para que propietarios y nuevos inquilinos les saquen todo el provecho y puedan explotarlos.