¿Cómo elegir un terreno para construir una casa?

El proceso de cómo elegir un terreno para construir una casa puede ser laborioso y estar plagado de dudas. De hecho, es necesario realizar una serie de trámites y comprobaciones a la hora de elegir una propiedad. El trámite puede parecer complejo y pesado, pero la recompensa vale la pena. Especialmente, se recomienda evaluar los siguientes aspectos:

1. Terreno

Para comenzar a contestar a la pregunta de cómo elegir un terreno para construir una casa primero hay que visitar y comprobar la parcela. Pues, es uno de los factores que más afectará a la construcción. Por ello, es necesario analizar la dimensión, pendiente, subsuelo, etc. Además, es recomendable comprobar la situación registral y catastral, con el objetivo de evitas posibles fraudes.

Si fuese necesario, es más que aconsejable contar con los servicios de profesionales para estudiar todos los aspectos relacionados con la propiedad.

Una de las características más influyentes en el valor es la pendiente, ya que puede favorecer la evacuación de aguas residuales y proporcionar un mayor soleamiento, así como una mejor ventilación de la futura casa. Sin embargo, este factor eleva el coste de la construcción.

La presencia de vegetación en los alrededores es sinónimo de calidad. Pero, hay que llevar cuidado, ya que las raíces de algunas especies pueden afectar a la infraestructura. Además, la abundancia podría causar problemas relacionados con el porcentaje de luz de la vivienda.

2. Orientación

Es muy importante, porque si está orientado hacia el sur contará con mayor luz solar y la temperatura del hogar será más cálida. Esto se traducirá en un ahorro energético y económico. Es uno de los aspectos más importantes para la distribución del interior de la obra.

3. Tipo de suelo

Las mejores superficies para levantar una vivienda son las que presentan una tierra cohesiva, dura y resistente, que permiten una cimentación más sencilla. Por ello, es importante que un experto analice el subsuelo para evitar futuros problemas en la edificación.

Por su parte, las zonas más blandas, cercanas a los movimientos de agua o rellenados con escombros son los que más inconvenientes generan a la hora de levantar una construcción. También es recomendable evaluar la altura del nivel freático y saber la evolución que ha tenido en los últimos años.

4. Suministros básicos

Es imprescindible cerciorar que hay suministros básicos de abastecimiento, para la viabilidad del proyecto. Estos son: agua, electricidad y alcantarillado. Además, el comprador debe verificar que no hay ningún plan de urbanización de la zona para los próximos años. Pues, de ser así, será el responsable de afrontar los pagos pertinentes.

5. Normativa

Antes de comprar, es necesario acudir al Ayuntamiento para estudiar toda la situación de la propiedad, para saber las limitaciones que puede tener la obra de la casa.

Es imprescindible consultar la edificación y la ocupación, antes de comenzar con todo el proceso. La edificabilidad representa la superficie total que se permite construir, incluyendo los pisos de altura. Por su parte, la ocupación se refiere a la extensión que se ocupa en planta.

¿En qué terrenos se puede construir una casa?

La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana es la norma principal que se encarga de controlar el uso de la tierra y la posibilidad de edificar en la misma. Esta legislación estatal tiene el objetivo de velar por el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano. En ella, se clasifican tres tipos de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable.

Urbano

Es el territorio que cuenta con los servicios básicos: acceso rodado, agua, saneamiento, etc. Además, la zona en la que se encuentra la propiedad debe tener todos los permisos y condiciones para construir. Además, debe acatar todas las normativas locales, provinciales, autónomas y estatales. Permite cualquier tipo de obra, ya esté destinada a uso residencial, comercial, cultural, etc.

En esta tipología, existen dos distinciones:

• Urbano consolidado: tiene todas las condiciones y licencias para edificar.
• Urbano no consolidado: requiere de una actuación para poder realizar cualquier obra, normalmente está en localidades pequeñas.

Urbanizable

Carece de urbanización y necesita un plan de desarrollo específico para ello, cuenta con dos subcategorías:

• Urbanizable sectorizado: sí permite construir de forma inmediata.
• Urbanizable no sectorizado: ofrece la posibilidad de edificar, pero con condiciones.

En definitiva, sí se puede construir, pero con limitaciones en muchas ocasiones.

No urbanizable o rústico

Suele estar protegido por su valor natural. Por ello, solo permite levantar un hogar si se trata de una vivienda unifamiliar, destinada a la explotación de la parcela, o si son obras de utilidad público y/o social.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de elegir un terreno para construir una casa?

La ley solo permite levantar una casa de uso residencial en la superficie urbana. Sin embargo, existen excepciones en todas las comunidades autónomas. Además, hay que tener en cuenta una serie de aspectos y requisitos estatales:

• Tipo de suelo: en función de la tipología, se podrá realizar una obra destinada a una utilidad u otra. También depende de la comunidad autónoma, ya que cada una presenta una normativa urbanística propia y diferente, que rige el tipo de construcción en cada territorio.
• Retranqueos: son los espacios a respetar y dejar libres entre la edificación y los límites de la propiedad. Suelen ser diferentes respecto a la vía pública y los vecinos.
• Ocupación: es la superficie que puede ocupar la vivienda, en relación con el total de la parcela.
• Edificabilidad: es la suma de todas las plantas del hogar, normalmente es superior a la ocupación máxima permitida.
• Sólido capaz: es el volumen máximo que se puede construir en una parcela.
• Altura máxima de la edificación: se refiere a la distancia permitida desde la rasante a la línea de encuentro de la fachada.
• Materiales de fachada y cubierta: en muchas ocasiones, hay limitaciones en los materiales para la fachada, con el objetivo de respetar el entorno rural.

¿Se puede construir en territorio rural?

Por ley, no se permite construir en superficie rústica. Esta categoría tiene la finalidad de conservar el valor natural del terreno y toda su zona. Sin embargo, la propia legislación admite excepciones. De este modo, se pueden realizar edificaciones, sometidas a los requisitos de la normativa urbanística, destinadas a la explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética, etc. También hay condicionantes para que se pueda levantar una vivienda unifamiliar, entre los que destacan:

• Debe ser acorde y respetuosa con el medio natural del entorno.
• Cumplir la normativa urbanística de la comunidad autónoma.
• Las reformas no pueden suponer ningún tipo de ampliación de la vivienda.
• Es necesario un proyecto de obra pormenorizado, realizado por un profesional competente.

Visita el siguiente artículo para ampliar la información sobre construir una casa en un terreno rústico.

¿Dónde se puede instalar una casa prefabricada?

En España, no hay regulación acerca de las obligaciones o los permisos de casas prefabricadas. Por ello, si requieren cimentación y suministro público de agua y energía, se considera que son un bien inmueble, que solo se podrá colocar donde permita la legislación.

La recomendación es que se ubiquen en las fincas con permisos de construcción, normalmente solares urbanos o urbanizables. Por regla general, no se puede ubicar en un terreno rústico. Pero, existen excepciones relacionadas con el número de hectáreas, la normativa urbanística de cada municipio, el uso de la edificación, la explotación de la propiedad, etc. Por ello, lo más recomendable es solicitar la ficha urbanística, para resolver cualquier tipo de dudas.

¿Dónde se puede colocar una casa móvil?

Un bien móvil o mueble es aquel que se puede desplazar del lugar en el que está instalado. Para este tipo de infraestructuras no es necesario realizar tanto trámite, ya que la legislación considera que pueden trasladarse en cualquier momento. De hecho, no existe normativa que regule este tipo de hogares, en la mayoría de las comunidades autónomas. Sin embargo, el Ayuntamiento puede abrir un expediente sancionador en caso de que considere que la casa móvil está ubicada en una zona sin permiso o licencia. Es decir, que se emplea un uso indebido no autorizado.

Esperamos haber podido ayudarte a resolver las dudas relacionadas a cómo elegir un terreno para construir una casa.