Legalizar una casa en terreno rústico ¿Cómo se hace?

En líneas generales, el suelo rústico no es edificable. Sin embargo, las normativas y disposiciones urbanísticas de los municipios y las comunidades autónomas incluyen excepciones que conviene conocer. En todo caso, el proceso para legalizar una casa en terreno rústico es complejo y minucioso. ¿Qué ocurre si se edifica sin licencia o cómo se comprueba la legalidad de una construcción?

¿Qué pasa al edificar en suelo rústico cuando no está permitido?

Construir sin legalizar una casa en terreno rústico, sin previo permiso, no es buena idea, pues se considera un delito cuando convergen dos circunstancias:

• Que se haga sobre terreno rural o rústico no edificado.
• Que la edificación sea no autorizable, ni perteneciente a ninguna excepción municipal o autonómica.

Para conocer las consecuencias, hay que consultar el artículo 319 del Código Penal español:

• Prisión de 1 a 3 años.
• Multa de 12 a 24 meses.
• Potencial demolición y regeneración del terreno al estado original.
• Pago de indeminizaciones a los posibles afectados.

¿Cómo averiguar si una vivienda en suelo rústico no es legal?

En la práctica los matices son muchos, y no siempre resulta sencillo. Cuando se posee una casa con un largo pasado de herencias y cierta indefinición documental, puede resultar complicado establecer cuál es su situación legal. Pagar el IBI es obligatorio también para las viviendas ilegales, por lo que no es un indicador válido. Contar con una escritura de propiedad firmada antes notario es importante, pero tampoco tiene valor con respecto a su legalidad urbanística. La inscripción en el Registro de la Propiedad es un dato útil, pero no pasa de ser un indicio que carece de validez total.

La clave, a la hora de legalizar una casa en terreno rústico, radica en averiguar si la vivienda ha tenido alguna vez licencia de primera ocupación (antes llamada cédula de habitabilidad). Si la tiene, todo está en orden; incluso si ha caducado será factible renovarla. Y si en la documentación disponible no consta o no se hace mención a ella, habrá que intentar encontrarla en el Registro de la Propiedad o, finalmente, en el propio ayuntamiento, donde debería haber una copia guardada junto al expediente original. Si, tras toda esta búsqueda, no es posible hallarla, la única alternativa es legalizar la vivienda.

Legalizar una casa en terreno rústico es de obligatoriedad en España

¿Es posible obtener la licencia para legalizar una casa en terreno rústico después de haber construido?

Aunque inicialmente se haya cometido la irregularidad de construir sin legalizar una casa en terreno rústico, es posible conseguirla después. Siempre y cuando, claro está, sea un terreno rústico autorizable para albergar casas. El procedimiento a seguir está perfectamente definido, y exige respetar todos y cada uno de estos pasos:

1. El punto de partida es consultar y contratar a un arquitecto. Su asesoramiento será determinante para iniciar el proceso y tramitar la correspondiente licencia.
2. A continuación, hay que contactar con el ayuntamiento en cuestión. Cada municipio y comunidad autónoma tiene normas y protocolos específicos a los que hay que ceñirse. Durante esa consulta se determinará cuál es la documentación requerida; normalmente, al menos, se solicita el levantamiento de los planos y un proyecto técnico de legalización.
3. Elaborada y cumplimentada toda la documentación exigida, se solicita la licencia de legalización en el consistorio.
4. Los técnicos y responsables del ayuntamiento revisan el material presentado. Al terminar, informan de la decisión adoptada, ya sea positiva o negativa.
5. El siguiente paso será pagar las tasas municipales, que dependen directamente del presupuesto incluido en el proyecto del expediente de legalización.
6. Finalmente, y una vez que se tiene la licencia, el trámite concluye en una notaría, donde se realiza el proceso de registro de la propiedad.

Precio de legalizar una casa en terreno rústico

Teniendo en cuenta las diferencias existentes entre los distintos territorios y administraciones de España, y considerando que las tasas dependen del tipo de vivienda y de sus características, no resulta fácil anticipar un precio de referencia para el proceso de registro de vivienda en general. Sin embargo, una horquilla de importes válida como punto de partida situaría los costes promedio entre los 350 y los 3.000 euros. En definitiva, en términos estadísticos, la media a pagar se cifra alrededor de los 1.600 euros.

La construcción de una casa en terreno rústico se paraliza en caso de no tener la licencia pertinente

¿Cómo conseguir una licencia de primera ocupación legalizar una casa en terreno rústico ya construida?

Cuando se desea legalizar una casa ya construida, es imprescindible obtener la licencia de primera ocupación. Para ello, es fundamental tener en cuenta lo siguiente.

Documentación necesaria

Aunque puede variar según el ayuntamiento o la comunidad autónoma implicada, estos son los documentos más frecuentes:

• DNI o CIF fotocopiado del solicitante.
• Certificado original de fin de obras. Debe ser redactado por los directores de la obra y visado por su correspondiente colegio profesional.
• Excepto en las viviendas unifamiliares, copia del acta de recepción definitiva de obra.
• Copia de la licencia municipal de obra mayor.
• Boletín y protocolo de pruebas sobre la instalación de telecomunicaciones.
• Informe del estado de acoples y conexiones, firmado por las empresas suministradoras.
• Cumplimiento de la norma antiincendios: certificados técnicos y de la compañía instaladora.
• Acometida de la instalación y documentos certificadores de la instalación eléctrica de baja tensión de zonas y servicios comunes.
• Comprobante del pago de las tasas administrativas.

Tramitación adicional

Terminadas las obras, toda la documentación se presenta en la institución administrativa relacionada, normalmente el ayuntamiento. Sus técnicos visitarán el inmueble y validarán su adecuación al proyecto técnico de obra y el cumplimiento de las normas. Si fuera necesario, elaborarán un formulario de reparaciones a aplicar en un plazo determinado.

Cuando todo esté correcto, se expedirá la licencia de primera ocupación. Legalmente, el plazo para obtenerla es de 3 meses; el silencio administrativo se considera positivo. En cuanto al precio, depende de los metros cuadrados totales y de las tasas fijadas en las ordenanzas, pero no suele bajar de 450 €.

¿Qué ocurre a la hora de legalizar una casa en terreno rústico si se ha construido más de lo establecido por la ley?

La legislación autonómica y municipal establece cuántos metros cuadrados está permitido construir en terreno rústico. La edificabilidad habitual de vivienda en un suelo calificado como no urbanizable y no protegido oscila entre los 0,01 m²/m² y los 0,03 m²/m². Es decir, que en una parcela de 10.000 m² con una edificabilidad de 0,02 m²/m² se podrá construir un inmueble de 200 m². Exceder esta limitación supone infringir la ley y conlleva sanciones, multas y otras consecuencias legales, que pueden incluir la demolición parcial o total.

Legalizar una casa en terreno rústico es imprescindible para evitar futuros problemas, pero requiere constancia, precisión y un cierto conocimiento de la ley. El apoyo de profesionales suele resultar tan recomendable como liberador.