Contrato de alquiler. Cómo se hace, tipos y rescisión

El alquiler es una de las formas más habituales para acceder a una vivienda. En la mayoría de los casos se opta por esta alternativa, más asequible que la compra de una vivienda, gracias a que no se necesita hipotecarse o pagar el 20% del valor del inmueble para su entrada. Esta tendencia, en tiempos de crisis, se va incrementando tanto en jóvenes como adultos y por ello se debe estar informado de los diferentes contratos de alquiler.

El arrendamiento de una vivienda se encuentra ligado a la cultura y a la economía de cada país. En España, con el endurecimiento de las cláusulas bancarias y las crisis económicas, casi 6 de cada 10 jóvenes vive de alquiler. Por el contrario, en algunos de los países con más músculo económico en Europa distan de la compra de una vivienda como forma de vida. Casi el 49% de los alemanes viven de alquiler, así como un 44,8% de austriacos. Dinamarca, el quinto país con mayor Producto Interior Bruto (PIB) en el mundo, alcanza un 40% de población que reside en pisos en arrendamiento.

Tipos de contratos de alquiler

En España, existen varios modelos de contrato de alquiler para la firma entre arrendador e inquilino. La relación de arrendamiento entre ambas personas se mantendrá sujeta bajo un contrato de alquiler durante un determinado tiempo y puede acabar por diferentes motivos. Estos pueden ser por haber expirado la relación contractual entre ambos y no haberse prolongado, o bien por una decisión tanto del inquilino o del propietario del inmueble.

Los tipos de contrato de alquiler, en la actualidad, por temporalidad se dividen principalmente en dos:

Contrato de alquiler temporal

El contrato de alquiler temporal es el más habitual entre las relaciones de arrendamiento. Se encuentra bajo la fachada de un periodo de tiempo determinado entre ambas personas, tanto propietario como inquilino, sin estar sujetos a mínimos de plazos.

Estudiantes, segunda vivienda, actividades laborales, vacaciones o familias son su principal destino. Es importante hacer hincapié en su uso de vacaciones, ya que precisamente no se refiere a su objetivo cómo íntegramente a su uso vacacional, ya que para eso encontramos el contrato de alquiler turístico. En este sentido, no hay oferta complementaria de hostelería, por tanto, no se promociona en ningún tipo empresa de viviendas turísticas.

Contrato de alquiler vacacional

Este tipo de contrato de arrendamiento turístico está enfocado a un tiempo muy corto. De ahí, que se diferencie de los demás, en no basarse ni en uso de vivienda habitual ni temporal. Es menos que temporal, ya que es vacacional. Se basa en ofrecer servicios como complementos a la hostería y actividades que se promocionan en empresas especializadas para viajes, turismo y vacaciones.

En este caso, la vivienda debe estar acondicionada para su uso inmediato, tanto con muebles y otro tipo de servicios básicos, como luz, agua, alcantarillado y otros acondicionamientos. Una de las grandes diferencias que se encuentran en este arrendamiento radica en la fianza. En los otros dos tipos, la fianza solicitada era dos meses, mientras que en este caso queda en un acuerdo entre ambas partes. Sin una normativa regulada y de forma específica, cada comunidad autónoma gestiona estos tipos de alquileres. El pago de IVA de estos contratos recae en el propietario como ingresos correspondientes, y son tributados como capital inmobiliario en el IRPF a la hora de hacer la renta anual de las personas físicas.

¿Cómo se hace un contrato de alquiler?

Hoy en día, es habitual hacer un contrato de alquiler de forma privada. Gracias a la gran cantidad de información legal y de modelos de contrato, es posible firmar este tipo de documento sin la intervención de un profesional. A pesar de ello, se aconseja que, en caso de duda, o para que no haya problemas legales o incidencias en un futuro, se ponga en manos de un experto, tanto la redacción, como la firma y gestión de un contrato de alquiler.

En general, para hacer un contrato de alquiler es necesario:

• Identificar las partes. Al arrendador (propietario) y al arrendatario (inquilino), incluyendo sus nombres completos, direcciones y datos de contacto.
• Descripción de la propiedad. Especificar claramente la dirección de la propiedad que se va a alquilar, incluyendo detalles como el número de la vivienda, piso, puerta, condiciones, mobiliario…
• Duración del contrato. Ya sea por un período determinado (por ejemplo, 1 año) o por tiempo indefinido. También es importante establecer la fecha de inicio y la fecha de finalización del contrato.
• Renta y depósito. Establece la cuota mensual que el arrendatario deberá pagar, así como el plazo y la forma de pago (por ejemplo, transferencia bancaria). Además, es común solicitar un depósito de garantía que se devuelve al finalizar el contrato, siempre y cuando no haya daños en la propiedad.
• Obligaciones del arrendador y el arrendatario. Las responsabilidades de cada parte. Tales como, el arrendador debe mantener la propiedad en buen estado y realizar reparaciones necesarias, mientras que el arrendatario debe cuidar la propiedad y notificar cualquier problema.
• Gastos adicionales. Si existen costes adicionales como el pago de servicios públicos, impuestos o gastos de comunidad. Aclarar quién será responsable de pagarlos.
• Uso de la propiedad. Establece el uso permitido de la propiedad y cualquier restricción, como prohibición de mascotas o celebraciones.
• Clausulas adicionales. Que consideres importantes, como normas de convivencia, uso del mobiliario o zonas comunes.
• Firma y copias. Una vez redactado el contrato, hay que asegurarse de que ambas partes lo lean detenidamente y lo comprendan. Luego, firmen el contrato y cada parte debe quedarse con una copia firmada para sus registros.

El 55% de los jóvenes en España tiene un contrato de alquiler.

Que tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de alquiler

Más allá de la información o datos básicos, como la dirección o el nombre del propietario e inquilino o inquilinos, hay otros aspectos que pueden incluirse en el contrato. Sobre todo, en el tipo de contratos de arrendamiento de larga duración. Tales como:

• Normas extra. Como cláusulas de no fumar, de mantenimiento de la propiedad o cláusulas de responsabilidad por daños.
• Seguro. Si alguna de las partes va a contratar algún tipo de seguro de hogar, si ya esta establecido y cuales son o serán las coberturas.
• Inspección inicial. Es útil mencionar la importancia de realizar una inspección inicial detallada de la propiedad antes de que el arrendatario se mude, documentando cualquier daño o problema existente. Muy importante, para el momento en el que se notifique una recisión del contrato, se pueda comparar el antes y el después y, en función de ello, realizar o no la devolución de la fianza.
• Modificaciones al contrato. Se podría detallar cómo realizar modificaciones o enmiendas al contrato una vez que haya sido firmado, incluyendo el proceso de consentimiento por escrito de ambas partes.
• Resolución de disputas. Mencionar opciones, como la mediación o el arbitraje en caso de desacuerdos entre el arrendador y el arrendatario.

Aspectos a los que prestar atención en la firma de un contrato de alquiler

El contrato de alquiler reflejara las obligaciones y responsabilidades de ambas partes por un corto o largo periodo de tiempo. Este documento se convertirá en la relación legal y económica de propietario e inquilino. Antes de firmar, hay que prestar mucha atención a:

• Claridad y comprensión. Lee detenidamente el contrato y asegúrate de entender todos los términos y condiciones establecidos.
• Condiciones de pago. Verifica que lo acordado previamente coincide con lo que se refleja en el contrato. Tanto la cuota, como el plazo, así como el tipo de penalización por demora.
• Corroborar la duración del contrato y las condiciones de renovación o terminación anticipada.
• Fianza. Revisa las condiciones establecidas para el depósito de seguridad, incluyendo la cantidad exacta, cómo se utilizará y cómo se devolverá al finalizar el contrato.
• Responsabilidades y obligaciones, tanto del arrendador como del arrendatario. Asegúrate de entender quién es responsable de realizar reparaciones, mantener la propiedad en buen estado y cubrir los gastos de comunidad, por ejemplo.
• Reglas de convivencia. Si el contrato incluye reglas de convivencia o normas internas del edificio o complejo residencial, asegúrate de poder cumplirlas.
• Firma. Antes de firmar el contrato, asegúrate de que todos los detalles y acuerdos importantes estén incluidos y sean precisos.
• Identificación de las partes. Debe incluir los nombres completos y datos de contacto tanto del arrendador como del arrendatario.

Existen dos tipos de contratos de alquiler: de alquiler temporal o vacacional

Tipos de rescisión de un contrato de alquiler

Es tan importante conocer el modelo de contrato de alquiler como la rescisión del mismo. Ya que es imprescindible cuando una de las partes quiere terminar con la relación contractual. Este documento velará por los intereses, tanto el arrendador como el arrendatario. En caso del propietario, si el inquilino debe algún mes de alquiler, suministro o cualquier tipo de deuda, este documento le servirá como prueba jurídica por impago. Por el contrario, al inquilino le garantizará la recuperación de la fianza del arrendamiento.

En los modelos de rescisión de contrato de alquiler de una vivienda existen diferentes tipos de acuerdos. Se decantará por un tipo u otro, dependiendo si hay deudas pendientes de pago o no.

Acuerdo de terminación de liquidación. Dictamina que finaliza de forma total el contrato de alquiler y con ello, todas las obligaciones de pago. Con este tipo de rescisión, al inquilino se le permite lo que se conoce en el mundo inmobiliario como “entrega de llaves”. El propietario de esta forma recupera su vivienda y el inquilino esta saldado de cualquier tipo de obligación de pago.

Acuerdo de terminación con retención de la fianza. Refleja el mutuo acuerdo de todo lo que ha quedado pendiente entre ambas partes de la relación contractual. Es decir, hay algún tipo de obligación de pago y estas acuerdan como y cuando encargarse de cumplir con esas obligaciones. Incluso, a pesar de realizar la rescisión de contrato, en algunos casos se crean documentos de entrega de llaves.