Construir en un terreno no urbanizable, ¿Qué es obligatorio?

A la hora de construir en un terreno no urbanizable, en primer lugar, hay que tener muy presente la ubicación de la propiedad. No es lo mismo construir en una finca rural que en un parque natural protegido. Por lo tanto, hay que consultar el planeamiento urbanístico local y autonómico, para comprobar los datos necesarios para saber si se admite uso de vivienda en la zona. También se puede solicitar la cédula urbanística en el Ayuntamiento correspondiente.

Muchas regiones de España permiten la construcción en suelo no urbanizable o rústico, pero con grandes condicionantes. Por ejemplo, se ofrece la posibilidad de levantar pequeños refugios, para destinarlos al mantenimiento de la parcela y la actividad que se desarrolle en la misma. Además, hay casos en los que se puede construir una vivienda, con limitaciones relacionadas con los metros cuadrados, en las propiedades que superen un mínimo de tamaño, etc.

Construir en un terreno no urbanizable, ¿Cuáles son las construcciones que se permiten?

Esta superficie tiene un carácter especial por su valor natural y social. Por eso, en estos territorios solo se permite levantar viviendas unifamiliares o edificaciones destinadas a la explotación de la tierra. La utilidad que predomina en este tipo de suelo es la agropecuaria, por lo que resulta más fácil conseguir una licencia de obra para construcciones con este tipo de actividad. Sin embargo, sí que se pueden realizar edificaciones con usos relacionados al hospedaje, al deporte o a la cultura, las cuales requieren licencias o permisos cuyo trámite es más complejo.

¿Cuáles serán los límites de la futura vivienda?

Generalmente, las viviendas ubicadas en superficie rural deben ser acordes y respetuosas con el medio natural del entorno. Pese a ello, son las legislaciones urbanísticas de cada región las que definen las características de este tipo de inmuebles. Por lo tanto, las comunidades autónomas son las encargadas de establecer las limitaciones de estos hogares.

Si el propietario de la finca desea realizar una reforma que suponga una ampliación de la casa, debe disponer de un proyecto pormenorizado. Este tipo de modificaciones se deben encargar a un profesional competente, tal y como indica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Por el contrario, si se trata de una remodelación o rehabilitación del hogar, solo será necesaria la intervención de un aparejador, ingeniero o arquitecto técnico.

Los trámites administrativos necesarios para construir en un terreno no urbanizable

A la hora de realizar cualquier construcción, ya sea en un área urbana, urbanizable o rústica, hay que realizar una serie de procedimientos previos y posteriores:

1. Escriturar el terreno

Para ello, hay que hacer público el contrato de compraventa, liquidar el IVA o el ITP y el AJD. Acto seguido, hay que presentar la escritura en el Registro de la Propiedad.

2. Contar con los servicios de un arquitecto para la elaboración del proyecto

Es necesario contratar a un profesional, que sea el responsable de redactar el proyecto arquitectónico necesario para presentar ante cualquier ayuntamiento. Sin este documento no se obtendrá la licencia necesaria.

3. Solicitar el permiso urbanístico

Hay que presentar un proyecto básico, que respete todos los requisitos y normativa local para poder realizar una construcción.

4. Conseguir el visado colegial del proyecto de ejecución

Para levantar una casa en España, es obligatorio el visado del proyecto de ejecución de una vivienda unifamiliar, según el R. D. 1000/2010. El Colegio Oficial de Arquitectos de la comunidad autónoma será el encargado de expedir dicho documento.

5. Desarrollar el estudio geotécnico

Este procedimiento evalúa la calidad del terreno y recomienda el tipo de cimentación a utilizar.

6. Lograr la licencia de obras

Hay que pagar las tasas pertinentes al ayuntamiento para obtener el permiso. De lo contrario, no se puede comenzar a construir.

Trámites durante la construcción en terreno no urbanizable o rústico

• Identificación de la dirección de obras.
• Acta de replanteo: Valora la posibilidad de poder trasladar lo plasmado en los planos a la realidad.

Documentación obligatoria en el seguimiento de una obra

• Libro de Órdenes y Asistencias.
• Libro de Incidencias.
• Proyecto de ejecución visado.
• Licencia.
• Arranque del espacio de trabajo.

¿Qué es necesario hacer tras terminar la edificación?

• Certificado final de obra: recoge el proyecto que se ha llevado a cabo, conforme a lo presentado en el Colegio de Arquitectos.
• Acta de recepción de obra: verifica que la construcción se ha desarrollado conforme a lo planeado y todo está en regla.
• Licencia de primera ocupación: necesaria para poder ocupar la vivienda.
• Escritura de declaración de obra nueva: se debe firmar antes de comenzar la construcción y al finalizar la misma.

• Inscripción registral del inmueble: es necesario presentar el certificado final de obra, el energético y la licencia de primera ocupación.
• Alta en el suministro de luz y agua.
• Trámites que deben constar en el Registro de la Propiedad: pagar la licencia municipal y el canon urbanístico.

Suministro de agua y electricidad en el terreno rústico

A la hora de construir en terreno no urbanizable, para dotar al terreno con el servicio básico de agua, hay que solicitar el permiso de aguas públicas. Es decir, el derecho de utilidad para uso privado. Pueden ser superficiales (ríos, lagos, pantanos, etc.), donde es necesario contar con el derecho de concesión de aguas. También pueden ser subterráneas (pozos, acuíferos, etc.). En este caso, solo es necesario un permiso administrativo.

Las parcelas de tierra rural, por regla general, tienen dos opciones para lograr el suministro de agua:

• Pozos: no supone ningún coste económico y no requiere tratamiento, ya que tiene un nivel de pureza y limpieza muy alto.
• Toma de agua: es el mismo suministro que en las áreas urbanas. Sin embargo, en este territorio la compañía no está obligada, por ley, a la acometida. Por el contrario, en territorio urbano sí tiene ese deber.

En relación a la obtención del suministro de energía, hay que realizar una serie de trámites:

• Solicitar la concesión del suministro a una compañía eléctrica.
• Ofrecer los datos de la propiedad a la entidad, para que la localice y encuentre la línea eléctrica más próxima.
• Conseguir los permisos necesarios, tanto locales como autonómicos, para la instalación, así como la aprobación de los vecinos, si la situación lo requiere.
• Aceptar las condiciones establecidas por la compañía, para definir el punto de conexión.
• Contratar una empresa para que realice la instalación necesaria.
• Por último, hacer la acometida de energía.

Los costes del suministro de energía pueden ser:

• Instalación.
• Potencia a contratar.
• Tensión de la línea.
• Características del cableado a instalar.
• Tasas por la instalación.