Uso del suelo. Características y tipos

Parques infantiles, casas rurales, viviendas de obra nueva o centros comerciales. La construcción de un espacio específico está supeditado al tipo de suelo en el que se encuentra. Las tierras y propiedades tienen cada una de ellas unas características y especificaciones especiales, que serán las encargadas de determinar qué se puede construir y edificar en ellas. Así, un paraje natural está totalmente blindado frente a cualquier tipo de obra o una gasolinera deberá construirse con unas medidas de seguridad y en un área determinada.

El uso del suelo es, en definitiva, la finalidad de la tierra, la utilización que va a hacerse de ella, ya sea un particular, una empresa privada o una entidad pública, en su totalidad. Desde el mantenimiento, la puesta a punto, gestión o transformación.

Principales tipos de uso del suelo

La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones es la encargada de realizar la clasificación oficial de cada tipo de suelo, así como los usos permitidos según su categoría. Esta legislación define la utilización de la tierra como “un conjunto genérico de actividades que el Instrumento de Planificación Territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones”

Tal y como se extrae del texto, serán los ayuntamientos o entes responsables en cada localidad y municipio los encargados de determinar, de forma específica, cada una de las prácticas y actividades posibles dentro de su territorio.

En general, son 6 los tipos de suelo según este reglamento: residencial, actividades productivas, equipamiento, infraestructura, espacio público y área verde. Los tres primeros son los más destacados y empleados en España.

Uso residencial

Tal y como su propio nombre indica, se trata de edificaciones destinadas a la habitabilidad de personas. Ya sea en régimen permanente o temporal, gratuito o remunerado. Según su tipología pueden ser:

• Vivienda: promociones de obra nueva, conjuntos de chalets adosados, edificios vecinales…
• Hogar de acogida: desde residencia de ancianos, correccionales de menores o residencias de estudiantes.
• Hospedaje: hotel, motel, hostal, casa rural…

En esta categoría se incluyen los servicios extra que no sean comerciales de cada una de las propiedades anteriores. Por ejemplo, jardín, gimnasio o zona infantil, en el caso de los complejos de obra nueva o restaurante de un hotel.

Suelo para actividades productivas

“Comprende a todo tipo de industrias y aquellas instalaciones de impacto similar al industrial, tales como grandes depósitos, talleres o bodegas industriales”. Engloba una amplia gama de negocios que se clasifican en:

• Industrial: construcción, química, metalúrgica…
• Agricultura: desde hortalizas, cultivos intensivos o extensivos, ecológica, agroindustrial…
• Ganadería: praderas, establos...
• Pesca y caza: calas de pescadores, centros de cultivos acuícola, piscifactorías...
• Explotación de minas y canteras.

Suelo para equipamiento

Sin lugar a dudas, tras la categoría de residencial, este es el tipo de suelo más ocupado en España. Son construcciones y propiedades destinadas a cubrir u ofrecer un tipo de servicio a la comunidad. Se clasifica en:

• Laboratorios y centros de investigación.
• Comerciales: almacenes, mercados, centros comerciales…
• Espacios de culto, como catedrales, iglesias, sinagogas, mezquitas o templos.
• Centros culturales, tales como museos, cine, teatro, salas de exposición…
• Deporte: estadios, gimnasio, clubes, piscinas…
• Ocio: parques de atracciones, zoológicos, casinos…
• Salud: hospitales, clínicas, consultorios...
• Espacios públicos: bomberos, policía, cárceles, oficinas de Correos…
• Servicios: entidades bancarias, notarias, abogados…

Los parajes naturales y los espacios protegidos forman parte de las áreas verdes

Otros tipos de uso del suelo

Infraestructura, espacio público y área verde. Estos son las restantes clases de tierra existentes en nuestro país, no menos importantes, pero sí en minoría frente a las anteriores.

Suelo para infraestructura

Grandes instalaciones de comunicación, redes vías… cualquier tipo de edificación que sea destinada a:

• Transporte. Desde una parada de autobús en un municipio de la España Vaciada hasta el aeropuerto Internacional de Barajas. Se incluyen las vías y espacios ferroviarios, terminales terrestres, puertos, recintos marítimos… todo espacio o área habilitada para una actividad de transporte por tierra, mar y aire.
• Sanidad. Difiere de las anteriores al tratarse de edificaciones que mantienen la salubridad ciudadana. Es decir, no ser hospitales ni centros de salud, sino tratamiento de aguas potables, plantas de captación, residuos…
• Energías, desde renovables hasta las más tradicionales: huertos de placas fotovoltaicas, gaseoductos, centrales nucleares…
• Telecomunicación: antenas, televisión, centrales de telefonía…

Espacio público. Recoge todas y cada uno de las zonas, áreas y obras que tienen como finalidad la libre circulación y esparcimiento, ya sea peatonal o por carretera. Se incluyen los sistemas viales, plazas de aparcamiento, parques o vías verdes.

Cabe señalar que, dentro de los territorios públicos, la ley determina tres tipos de suelo:

• Bienes nacionales, que son todos aquellos pertenecientes a la nación en general.
• Bienes Nacionales de Uso público son: “aquellos Bienes Nacionales cuyo uso pertenece a todos los habitantes de la nación, como calles, plazas, puentes, caminos, el mar adyacente y sus playas”
• Bienes Fiscales, cuya propiedad no pertenece a los españoles. Se trata de tierras que se encuentran dentro del límite estatal, como Gibraltar, pero no forman parte del país.

Uso para área Verde

En general, ya sea propiedad de un particular, empresa privada o entidad pública. Engloba todos los espacios como parques, plazas o montes al aire libre que no sean declarados como Bien Nacional.

Las tiendas o centros comerciales se incluyen en el apartado equipamiento. Y, dentro del mismo, en comercios

¿Es posible modificar el tipo de suelo?

Rotundo sí. La legislación española prevé que los ciudadanos y empresas puedan modificar el tipo de suelo de cualquier tierra o propiedad. De este modo, pueden crear una nueva actividad a desempeñar en estas zonas. Un claro ejemplo son las viviendas de obra nueva construidas en antiguos locales. Una práctica muy común en la actualidad y que está proliferando a lo largo y ancho de nuestro país. A esta modificación y proceso se le denomina “cambio de uso del suelo”.

Ya sea un terreno sin edificar, una propiedad o una casa rural. Para poder modificar las obras o instalaciones que pueden edificarse es imprescindible gestionar el cambio con el ayuntamiento pertinente. Las entidades de la localidad a la que pertenece la tierra serán las encargadas de emitir el juicio y realizar los cambios en las ordenanzas municipales.

En todo caso, la petición o solicitud deberá ir acompañada de un plano y un estudio técnico que muestre la viabilidad del proyecto, así como las modificaciones u obras necesarias para crear o construir la nueva ocupación.

Diferencia entre la clasificación y el uso del suelo

La clasificación y la calificación o uso del suelo, son términos que con gran frecuencia son confundidos o mal interpretados en el sector. Se trata de las principales formas de definición de las características, cualidades y las formas o formatos de un terreno.

La gran diferencia entre ambas categorías es que, la clasificación hace referencia a las clases del suelo, es decir, urbano, urbanizable y no urbanizable. Mientras que, el uso del suelo, determina la finalidad o clase de ese terreno. Que puede ser residencial, industrial, verde… o cualquier de los tipos indicados anteriormente.

La clasificación del suelo tiene como base la normativa urbanística y su división terrenal. Puede ser una finca o parcela dentro de un núcleo urbano, con plenos servicios y suministros, al que se denomina suelo urbano. Urbanizable para los que están previstos en la normativa vigente y pueden convertirse, también, en urbanos. Y, finalmente, los suelos no urbanizables. Son aquellos con características especiales y que se localizan en parajes naturales, zonas históricas, arqueológicas o de interés cultural. Y que, además, cuentan con limitaciones y protecciones de dominio público.

Respecto a la calificación o uso del suelo, permite conocer cuales son las posibilidades en cuanto a la construcción o edificación. Si podemos emplearlos para elevar un edificio, una nave o un carril bici.