La compraventa de una finca no urbanizable es un proceso complejo, que se puede alargar en el tiempo por diferentes motivos, como el acuerdo de pagos obligatorios y/o adicionales. Parece obvio, pero el primer paso es fijar un precio, el cual es aconsejable que se obtenga de una tasación o valoración catastral. También es importante conocer los impuestos por la compra y la venta de un terreno rústico que se deben abonar obligatoriamente al comprar y vender una parcela rural. Para ello, es necesario saber que estos costes pueden ser directos o indirectos. Aqui tiene mas de 1300 ofertas de terrenos rústicos sobre los cuales podrá hacer calculos de los inmuestos o simplemente encontrar la finca para comprar.
Se trata de un tema peliagudo, ya que en muchas ocasiones es difícil llegar a un acuerdo para afrontar aquellos importes que deben ser negociados entre ambas partes. Y es que, tanto comprador como vendedor buscan evitar el mayor número de desembolsos adicionales que requiere dicho trámite. Muchos de los gastos pueden ser negociados, salvo algunos impuestos, como el IRPF o el IBI, entre otros.
Impuestos a por la venta de un terreno rústico
- Tributación por el incremento o minoración patrimonial a través de la declaración anual del IRPF. Tributo por el aumento o la reducción de valía patrimonial que se debe realizar en la declaración anual del IRPF, para ajustarse a la tributación de Hacienda pertinente. Por ello, es fundamental reflejar si ha habido aumento o no del patrimonio, es decir, si se ha vendido por una cuantía superior a la que se adquirió. Por el contrario, puede haberse producido una reducción del patrimonio, al vender a un precio inferior al que se compró. Todos los detalles están en la Ley de dicho impuesto.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en el que se realiza la compraventa.
Impuestos por la compra de un terreno rústico
- Los gastos generados por la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad pertinente.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que debe afrontar el comprador en un plazo de 30 días hábiles, desde que se firma el contrato. Este es, en principio, el único de los impuestos por la compra de un terreno rústico como tal, ya que los demás son gastos derivados.
- Costes a negociar entre ambas partes
Hay una serie de gastos en el proceso de comprar y vender una parcela de tierra no urbanizable, los cuales no están recogidos en ninguna normativa. Por lo tanto, el comprador y el vendedor tienen que llegar a un acuerdo para establecer quién los afronta:
- Gestoría y tramitación del expediente, que normalmente lo desembolsa la persona que contrata los servicios del gestor. Pero, se puede pactar un ingreso a medias o como las partes deseen.
- Otros pagos como notaría, abogado, etc.
En relación a los costes entre ambas partes, lo más aconsejables es formalizar la negociación antes de realizar el trámite de la venta de la finca rústica. Pues, un desacuerdo o cualquier confrontación con este tema puede perjudicar toda la operación comercial o acabar con la misma.
Impuestos exentos en la compraventa de una parcela no urbanizable
- Impuesto de Valor Añadido (IVA). El artículo 20 de dicho gravamen expresa que los terrenos rústicos están exentos del pago total de dicho canon, siempre que la venta se haya producido bajo la calificación de suelo no urbanizable. De lo contrario, sí se debería abonar la cantidad correspondiente. Para comprobar la categoría del territorio, se puede acudir al Ayuntamiento del municipio.
- Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Recogido en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se constituye que las parcelas de tierra rústica no pertenecen a la calificación de suelo urbano, por lo que no tienen la obligación de abonar este arancel. Por lo tanto, da igual si la propiedad no urbanizable ha registrado plusvalía o no.
Aunque no exista obligación alguna, es recomendable acudir al Registro de la Propiedad para comprobar el estado del terreno, ya que su calificación puede haber cambiado, con el paso de los años, desde que se adquirió.
¿Qué propiedades están exentas de abonar la plusvalía?
En términos generales, la excepción del desembolso del impuesto correspondiente a la plusvalía lo tienen las fincas rústicas y las casas situadas en los cascos antiguos de la ciudad o en edificaciones de interés público y/o social, con valía artística, cultural o históricos.
¿Qué diferencias hay entre el valor catastral y el valor de mercado y cómo se calculan?
Ambos ofrecen la posibilidad de conocer la valía de una propiedad desde diferentes puntos de vista, así como su rendimiento tras la inversión inicial. Presentan grandes diferencias, pero la más destacada es el valor catastral debe ser inferior al de mercado. De hecho, numerosos expertos recomiendan que la diferencia ronde el 50%.
Principales diferencias entre ambos:
- Cuantías distintas
El coste de mercado está sujeto a diferentes variantes como la demanda que presenta la finca, la situación económica, la ubicación, estado del terreno, etc. Por su parte, la evaluación catastral no depende de ningún fenómeno, por lo que se basa en una serie de atributos propios de la propiedad.
- Aspecto financiero
La cuantía catastral es el punto de partida del que se obtienen los costes de impuestos como el IBI, IRPF, ITP, IAE, IIVTNU o Plusvalía, etc. En cambio, el precio de mercado se calcula en el proceso de compraventa, tras realizar una tasación de la parcela, la cual sirve para fijar el importe por el que se debe vender la propiedad. De este modo, se puede deducir cuál es la rentabilidad que obtendrá el vendedor. Hay que destacar que la administración verificará si el precio de venta supera el mínimo que considere pertinente.
- Tasación
La valía catastral la calcula un grupo de profesionales, responsables de definir el importe que se fijará en la sede de catastro. La legislación estipula cómo se debe evaluar cada propiedad, en función de sus aspectos técnicos. Mientras, el precio de mercado está influenciado por la zona, las características, dimensión, ubicación, municipio, etc.
¿Cómo se calculan?
Deducir de forma precisa el valor catastral y evaluar de la forma más correcta posible el valor de mercado son dos aspectos fundamentales para la compraventa de una propiedad. Los aspectos que intervienen en mayor medida en el cálculo de ambas valías son:
- Valor catastral
Diferentes elementos influyen en su cifran final, entre ellos destacan: situación, costes de obra, explotación o actividad a la que se destina, estado, antigüedad, el suelo, etc.
Existe una serie de consejos para perfeccionarlo, lo que deriva en una optimización del coste de impuestos obligatorios. Lo primero que hay que hacer es consultar que el coste del catastro no supera al de mercado. Además, es necesario corroborar el tipo de suelo y el historial de la propiedad.
- Valor de mercado
Al final, el responsable de establecer el precio de venta es el vendedor del terreno, pero es recomendable hacerlo con la ayuda de un profesional relacionado con el sector inmobiliario. Y es que, si el importe fijado es atractivo llamará la atención de más interesado, pero si es muy elevado puede que pierda todo el atrayente que presenta la finca.
Normalmente se suele fijar un precio acorde con la situación actual del mercado y el tipo de terreno que se ofrece. Para ello, es muy importante estudiar el mercado inmobiliario y contar con los servicios de expertos en tasación, para instaurar una cuantía lo más ajustada a la realidad económica del momento.
Esperamos haber podido aclarar las dudas con respecto a los impuestos por la compra y la venta de un terreno rústico.