Calcular el valor de un terreno rústico ¿Cuáles son los métodos?

Calcular el valor de un terreno rústico en venta es una de las partes fundamentales en un proceso de compraventa, aunque en primer lugar hay que elegir el método que se desea usar para ello. Se debe conocer con exactitud las intenciones que se tienen con esa parcela, para determinar entre otras cosas quién va a realizar la tasación y el precio al que se puede vender o comprar esas tierras.

¿Quién realiza la tasación a la hora de calcular el valor de un terreno rústico?

Según la normativa de expropiación en España, el único profesional válido para realizar la valoración de suelo rural es un ingeniero agrónomo o, en su defecto, un ingeniero técnico agrícola.

¿Qué aspectos influyen en el precio?

Para que el técnico específico realice la tasación, se tienen en cuenta una serie de aspectos relacionados con la propiedad, como son:

• La ubicación que tiene. No vale lo mismo una finca rústica cerca del mar que otra que se encuentra muy lejos de zonas vacacionales o grandes ciudades.
• El uso que se le puede dar. Es decir, si se puede utilizar como invernadero, como explotación agrícola, como vivienda residencial, etc.
• Los accesos de los que dispone. Especialmente si tiene estaciones de transporte público cerca, para llegar al emplazamiento y si los caminos están asfaltados para entrar con mayor facilidad.
• La extensión. Los metros cuadrados, tanto edificables como no urbanizables, marcan en gran medida el valor final.

¿Cuánto cuesta tasar una finca rústica?

Aproximadamente, si el experto acude en persona, el precio ronda entre los 400€ y los 500€ para realizar la valoración de un terreno rural. Aunque el montante final es diferente en función de las dimensiones y el estado del suelo. Otra opción es la valoración online. Gracias a las tecnologías desarrolladas por el Big Data, el importe puede ser mucho más asequible. El interesado recibirá un informe detallado valorando de forma rápida y sencilla las tierras, por un precio que oscila entre los 10€ y los 20€.

Sin embargo, la opción más fiable y recomendable para la mayoría de expertos inmobiliarios es la presencial. A pesar de ello, si las condiciones económicas no son las mejores, la posibilidad de usar internet es cada vez más frecuente.

¿Qué documentos se consiguen con la tasación?

Al margen de conocer, a través de los profesionales correspondientes, la valoración del inmueble, el técnico encargado entregará información muy importante para el futuro o el actual dueño. Entre ellos, los más destacados son el informe de las características de la parcela, donde se redactan todos los detalles y sus propiedades. También el estudio de mercado, en el cual se especifican las razones del motivo de esa valoración en concreto.

¿Qué métodos se usan para calcular el valor de un terreno rústico?

Los ingenieros agrónomos usan diversas fórmulas para realizar la tasación, pero hay dos que destacan por encima de los demás, principalmente por ser los más utilizados para este fin, como son el de capitalización de renta y el de comparación. Sin embargo, hay muchos más.

¿Cuáles son los procedimientos que se pueden utilizar?

A pesar de que sobresalgan dos sistemas sobre los demás, existen otros que son menos habituales, pero que están adquiriendo importancia en los últimos tiempos, como:

• Procedimientos estadísticos.
• Evaluación de árboles ornamentales.
• Estimación medioambiental.
• Evaluación de estructuras agrícolas y ganaderas.
• Estimación de la industrialización agraria.

Las granjas en fincas rurales tienen una tasación muy elevada por sus posibilidades económicas

¿Cuándo es conveniente el método de capitalización de renta?

Es también conocido como actualización de rentas, se destina en el mundo inmobiliario para aquellas fincas que son propensas a originar arrendamientos, ya sean de tipo mensual, trimestral o anual.

¿En qué consiste esta disciplina?

Su principal función es valorar un inmueble a raíz de la renta. Es decir, el aprovechamiento destinado para esas tierras. Para calcular el montante económico, suele ser de gran ayuda la contratación de expertos que asesoren al propietario.

¿Cómo se calcula el valor con el método de capitalización?

Para evaluar la cuantía de un terreno rústico, hay que conocer el precio actual de esa parcela a través de fórmulas matemáticas asociadas al valor de mercados y a las dimensiones de la misma. Es por ello que es, prácticamente, imprescindible la colaboración de una persona profundamente conocedora del asunto.

¿Qué es el método de comparación?

Consiste principalmente en fijarse en los valores de mercado que se han utilizado en las ventas o compras de inmuebles realizadas en la misma zona de influencia para, de esta manera, establecer un precio similar. Siempre considerando las características de la parcela en particular, para que esa valía aumente o disminuya.

¿Por qué se utiliza el procedimiento de comparación?

Es una dinámica muy generalizada, especialmente cuando las compraventas se disparan en la zona donde se encuentra el inmueble en cuestión. Sin duda, es la técnica más utilizada por los agentes inmobiliarios en la situación actual.

¿Cómo se realiza la tasación con este sistema?

El tasador ha de tener en cuenta la documentación de la parcela. En primer lugar, requerirá una nota simple en el Registro de la Propiedad, para aseverarse de que la información que le han facilitado coincide con los datos oficiales. Después, realizará una visita a la propiedad para evaluar las condiciones en las que se encuentra.

Finalmente, deberá comparar el inmueble con los más próximos, para establecer los testigos equivalentes. Es decir, aquellos terrenos de características similares que se encuentran en la misma zona de influencia.

¿Cómo elegir el mejor método de tasación para calcular el valor de un terreno rústico?

A la hora de realizar la selección final, hay que tener en cuenta los puntos a favor y en contra de los sistemas. En función de las necesidades económicas, de las características de la parcela y de la recomendación de los expertos, se elegirá una fórmula u otra.

Ventajas e inconvenientes del método de capitalización

Este procedimiento es muy eficaz para todos aquellos inmuebles que produzcan ingresos. No se tienen en cuenta las condiciones que presente, simplemente que generen beneficios económicos.

Sin embargo, el inconveniente principal de este sistema es que no es utilizado para tierras rústicas usadas como vivienda particular, ya que estas no generan un retorno monetario al propietario. Por lo que, limita mucho su zona de actuación.

Por otro lado, los terrenos que se alquilan a terceras personas sí son típicos de este sistema. Entre ellos destacan negocios como los viveros, las explotaciones agrícolas o ganaderas, etc.

Ventajas e inconvenientes del procedimiento de comparación

En esta técnica es fundamental saber calcular de forma correcta los coeficientes de comparación entre la finca tasada y los testigos, que son los bloques colindantes que tienen unas condiciones similares.

Por ello, una de sus mayores desventajas es que se ha de tener una precisión muy alta para que este método sea eficaz. Por ello, se necesita la ayuda de profesionales para llevarlo a cabo. Sin embargo, es el mecanismo más generalizado en España porque sí se tiene en cuenta el estado en el que se encuentre el inmueble. A diferencia del de capitalización, se da importancia al suelo en sí mismo y a todo lo que le rodea, consiguiendo un diagnóstico mucho más preciso.

La explotación agrícola es la actividad destinada principalmente para el método de capitalización

La ayuda de los expertos, fundamental en la tasación

En función del uso que se le vaya a dar a la finca rústica, se empleará un procedimiento de valoración u otro. Sea cual sea la elección, siempre hay que dejarse guiar por un experto en la materia. Cualquier sistema necesita de una gran precisión para conocer el valor real de un emplazamiento, es por ello que los expertos suelen ser contratados por el propietario para facilitarle el proceso y hacerlo mucho más ameno. Sin embargo, no es obligatorio recurrir a estos profesionales, pero sí altamente aconsejable si no se quiere demorar en exceso el proceso de tasación.