¿Qué ocurre si no se declara la compra de un terreno?

Como cualquier otra propiedad adquirida en España, es obligatorio declarar la compra de un terreno que compramos. El motivo es simple, defraudar a Hacienda es un delito regulado en la legislación vigente, el cual conlleva fuertes sanciones. Aunque existen prácticas picarescas, los riesgos son muy elevados y podemos acabar pagando cantidades muy superiores a las que originalmente teníamos que hacer frente.

Además, hemos de tener en cuenta qué tipo de suelo vamos a comprar, ya que no todos tributan de la misma manera, así como el uso que se le vaya a dar. El hecho de comprar una parcela o solar para construir una vivienda a modo particular o, en cambio, para algún tipo de negocio como el ganadero, no son lo mismo para la Agencia Tributaria. Por lo que, hemos de saber las particularidades de cada tipo de suelo para saber a qué tributos tendremos que hacer frente.

Tipos de terrenos que se pueden comprar en España

A la hora de comprar una propiedad de este tipo hemos de tener en cuenta el tipo de suelo que vamos a adquirir. A efectos urbanísticos, en el Registro de la Propiedad se distinguen tres tipos:

Suelo urbano

Estos están dentro del plan general del municipio, y por norma general ya cuenta con los servicios básicos de luz, agua, red de saneamiento, etc. Dentro de esta categoría, podremos encontrar dos subtipos:

• Suelo Urbano Consolidado: en este caso, ya está dotado de construcciones y consolidado con los equipamientos y servicios urbanos necesarios para un emplazamiento residencial.
• Suelo Urbano No Consolidado: a diferencia del anterior, aún no está terminado de construir o consolidado, pero la idea es seguir construyendo según el plan urbanístico. Para los propietarios de este tipo de suelos es obligatorio, por ley, contribuir a la terminación de la trama urbana.

Suelo urbanizable

Es aquel que aún no está urbanizado, pero se considera apto para el desarrollo urbano, es decir, que es probable que sean integrados en una estrategia de urbanización. Esto conlleva que, en un futuro, serán necesarias las instalaciones de infraestructuras básicas para el ámbito residencial, como sistemas de abastecimiento de agua, electricidad, aceras, sistemas de alcantarillado y de drenaje, accesos rodados, etc.

En estos casos, los propietarios tendrán la obligación de asumir el coste de las acciones de transformación urbana, en el caso de que el municipio decidiera urbanizarlo.

Suelo rústico o rural

Se considera protegido, y se destina exclusivamente para la producción agrícola y ganadera. No se le puede dar otro uso, y mucho menos residencial, por lo que no es posible la construcción de una vivienda. Hacerlo conlleva fuertes sanciones.

Una de las principales diferencias entre estos tipos de terrenos es que los primeros suelen hallarse dentro del municipio, mientras que el rústico se asienta fuera del casco urbano. Así mismo, dependiendo de la tipología que compremos, la forma de declararlos ante Hacienda cambia.

Impuestos aplicables a la compra de un terreno en España

Como la adquisición de cualquier otra propiedad en España, la compra de solares o parcelas conlleva los siguientes impuestos:

IRPF: Es obligatorio para cualquier actividad contractual por la que se reciba un beneficio económico, como en el caso de una compraventa. Por tanto, este impuesto corre a cargo del vendedor, que tendrá que tributar el aumento o la disminución patrimonial que genera la venta en la siguiente campaña de la Renta.

Plusvalía Municipal: El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como Plusvalía, se aplica una única vez a raíz de la venta de un terreno. Se define como el valor añadido que ha generado una propiedad inmobiliaria desde que se compró hasta el momento en que se vende.

Corresponde también al vendedor y se ha de pagar en un plazo de 30 días hábiles desde la formalización de la venta. Al ser un impuesto municipal, corresponde al Ayuntamiento fijar la cuantía del mismo, para lo cual tiene en cuenta el valor catastral de la propiedad y el tiempo que el vendedor ha sido propietario de la misma.

Existe una exención de este impuesto desde el año 2021, que se da en el caso de que el propietario venda sin ganancias o a perdidas. Tampoco es aplicable a la compraventa de parcelas rústicas, ya que, como su nombre indica, solo recae sobre terrenos de naturaleza urbana.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Popularmente conocido como contribución, es un impuesto anual que se paga por tener una propiedad, ya sea un piso o un terreno. Por ello, lo ha de pagar quien figure como propietario del inmueble el día 1 de enero del año fiscal en curso. Es decir, si compramos el 15 de enero de 2023, legalmente ha de pagar el IBI el vendedor, ya que el día 1 de enero era el que aparecía en el registro como propietario. Pero es una práctica común en España que las partes pacten repartirse el pago de manera proporcional a la fecha de transacción. Cuando se realice la transacción, el gasto se reparte entre vendedor y comprador, debido a que la legislación permite la libertad de pacto entre las partes. Por tanto, se paga la parte proporcional del impuesto.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): Es obligatorio para todos aquellos actos de compraventa que incrementen nuestro patrimonio, como es el caso de la compra de un solar o parcela. La cuantía es fijada por cada comunidad autónoma, de modo que el importe variará dependiendo de donde se formalice el contrato de compraventa. Suele ser siempre un porcentaje sobre el precio del inmueble adquirido, el cual oscila entre un 4% y un 10% en España.

Está obligado a pagarlo el comprador, por ley, y tiene un plazo máximo de 30 días hábiles para hacerlo efectivo. En caso de abonar el importe fuera de ese plazo conlleva un interés de un 20% sobre la cifra original, por lo cual es muy importante no dejar pasar ese plazo.

Uno de los principales quebraderos de cabeza para quienes compran un terreno en España es saber qué es lo que hay que declarar a Hacienda y cuándo

Plazos para declarar la compra de un terreno

Tras adquirir una propiedad de este tipo, tenemos la obligación de declararlo a la Agencia Tributaria, mediante la presentación de un documento denominado Declaración de Adquisición de Terrenos o Declaración de Bienes Inmuebles. El plazo máximo para presentar dicho formulario es de 3 meses desde que se firma el contrato de compraventa.

Este documento agrupa las principales características que forman parte del contrato por el que lo adquirimos, como la ubicación, quién lo vende, a qué precio lo hemos comprado y cuando se realizará el pago. Además, ha de presentarse junto con la escritura liberada de la propiedad, emitida por un notario.

Existen algunos supuestos que exoneran de la presentación de esta declaración a Hacienda cuando compramos un solar o una parcela en España. De este modo, no estamos obligados a declarar la compra cuando:

• El precio fijado para la compra no supera los 9.000€.
• La propiedad se ha valorado por una cantidad que no supera los 23.300€, siempre y cuando no se haya firmado o emitido el formulario de declaración de terrenos por la parte vendedora.
• Quien vende es una entidad gubernamental.

Aunque aparentemente beneficie a ambas partes de la compraventa el acordar una parte del pago en negro, es una práctica muy perseguida por la Agencia Tributaria y que constituye un delito grave tipificado en el Código Penal

Pagar en negro una parte del precio de la compraventa, ¿buena idea?

Es una práctica muy común en España pagar en negro una parte de la propiedad que queremos adquirir, bien sea una casa o una parcela, con el fin de pagar una cantidad menor de los impuestos que se derivan de la transacción. El vendedor declara en Hacienda una cantidad menor a la recaudada, por lo que pagará menos de IRPF, y el comprador paga una menor cantidad del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que, como hemos visto anteriormente, es un porcentaje fijado sobre el precio de la compraventa.

Aunque puede parecer una genialidad y que ambas partes salen ganando, pagar en ‘B’ una parte de la propiedad realmente conlleva un alto riesgo. Y es que, con la ley en la mano, estamos practicando una evasión fiscal, lo cual es un delito grave tipificado y sancionable con elevadas multas.

Actualmente, en España se penalizan los pagos en efectivo que superen los 2.500€ con un 25% del importe pagado, además de los intereses que se generan. Así mismo, no tributar correctamente el ITP, IVA o IRPF por haber pagos en negro, da lugar a sanciones que van desde el 50% hasta el 150% del importe que hemos defraudado.