Medianeras y lindes de un terreno

4 sept. 2022
Problemas de medianerías y lindes de un terreno

Lindes y medianerías. Ambos términos permiten conocer el límite perimetral establecido de forma legal en un terreno o parcelación. Conocer todos los datos al respecto se hace imprescindible para saber el punto exacto donde elevar un muro de separación, hasta donde puede llegar el huerto o la construcción de la vivienda. Y, sobre todo, para evitar conflictos con los propietarios colindantes y vecinos. Este tipo de problemas se dan cuando uno de los dos quiere hacer una obra, cambiar el vallado o quemar rastrojos. De hecho, este último puede convertirse hasta en una sanción económica y administrativa si llega a los setos o arboleda de la propiedad vecina.

Todos estos inconvenientes se producen con más asiduidad de la que deberían, por ello, es imprescindible saber cómo conocer los lindes de nuestra parcelación y cómo debe mantenerse un muro medianero.

Cómo conocer los lindes de tu propiedad

La división de parcelaciones en España es una de las gestiones más complejas para las entidades públicas. Entre los ordenamientos municipales y otros planos públicos, conocer con exactitud donde se encuentra el límite entre una propiedad y otra se torna complicado. De hecho, a veces, no basta con consultar las escrituras, sino que es necesario también acercarse al catastro. Todo ello, para conocer todos los datos públicos y publicados sobre la parcelación que nos ayuden a conocer en qué punto exacto se localiza la terminación del terreno.

La diferencia que puede existir entre las informaciones públicas del catastro y las escrituras se debe a las diferentes medidas que se hacen al respecto. Una determinada por el ayuntamiento y otra por la Comunidad Autónoma. Aunque la catastral es más exacta, hay algunas entidades que toman las escrituras para el cálculo de impuestos.

Si con estas dos gestiones no fuese suficiente, sería necesario contratar a un topógrafo que nos indique la medición exacta. Este trámite, aunque tenga un precio de entre los 800-1.000 euros, nos permite interponer acciones legales contra la administración que nos haga consolidar, al fin, el linde de la parcelación. Que, a veces, puede hacer extensible el terreno en favor del propietario. Tan sólo habría que, con toda la documentación obtenida por el profesional, personarse en el catastro correspondiente para que se encarguen de cotejarlo y modificar las cifras.

Aunque, por desgracia, estos nuevos datos no valdrían frente a una disputa con el vecino. Debe ser un juez el que contraste todas las escrituras, inscripciones del registro de la propiedad, catastro, peritos e, incluso, testigos para determinar donde se ubica el linde de la parcela.

Imagen del plano del linde y medianería de un terreno Aunque en teoría deben de coincidir, a veces, las medidas catastrales y de las escrituras son distintas

¿Es posible eliminar el linde de un terreno?

Si, rotundo. El Código Civil español reconoce el derecho de cada propietario a deslindar su terreno o parcelación. ¿Los requisitos? Que los dueños del inmueble colindante sean citados. Para que el deslinde sea efectivo es necesario:

  • Que las propiedades estén tan juntas que no haya ningún tipo de separación física entre ellas.
  • Que los que intervengan en el proceso de deslinde sean los propietarios o representantes legales de ellos.

El deslinde tiene como finalidad marcar y señalizar el límite existente entre dos propiedades en disputa. O bien por razones personales, que no haya entendimiento entre las partes o que éste no esté muy bien definido. Actualmente, existen tres tipos de deslindes:

  • Amistoso. Se lleva a cabo entre los propietarios de ambas fincas mediante acuerdo en conjunto. Es la opción más rápida y menos costosa de todas. En esta situación los dos contratarán a un profesional topográfico que, con los planos catastrales de las parcelas, indique el deslinde.
  • Judicial. Cuando ninguna de las partes es capaz de pactar los límites de cada una de sus propiedades, la última palabra la tendrá un juez.
  • Administrativo. Cuando uno de los inmuebles colindantes pertenece a la administración del Estado, ya sea local, municipal o estatal. La petición puede iniciarse por un particular o de oficio, por la propia entidad pública.

¿Qué es una medianería?

Medianería o pared medianera. Se denomina así a la pared que tienen en común dos edificios, terrenos, casas… Es el muro que divide cada una de las parcelaciones, es decir, dos propiedades conjuntas. Pertenece por igual, al 50%, a ambos propietarios y puede ser desde un muro, tapia, valla, cerca hasta un huerto o cultivo, arroyo o río que confluya entre ellas.

En concreto, el artículo 572 del Código Civil, donde se tipifica y regula la medianería, se presume como división:

  • “Las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  • Las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  • Las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. “
  • “Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras”.

En definitiva, se trata de una definición jurídica sobre dos fincas (rústicas o urbanas) que se encuentran separadas por algún elemento en común de los vistos anteriormente, que pertenece a los dos terrenos.

La medianería se constituye:

  • Mediante título, el más común.
  • Por destino del padre de familia. Esto ocurre cuando hay un único dueño de dos propiedades, y quiere realizar la venta de uno de ellos.
  • Por prescripción adquisitiva tras 20 años de posesión legal de la parcela.
  • Por ordenanza local.
Imagen del linde y medianería de un terreno Amistoso, judicial o administrativo. La batalla por conocer cuales son los límites de la parcelación puede resolverse por tres vías diferentes

Características de una pared medianera

Por desgracia, no todos los vecinos y propietarios de edificios, parcelas o casas colindantes tienen una buena relación. A pesar de ello, la medianería obliga a las partes a mantener el buen estado de la zona que tienen en común. Ninguna de ellas puede, por ejemplo, cambiar el estado del muro, derribarlo o modificarlo sin la otra parte.

La reparación, construcción o cualquier obra mayor o menor que se realice en las paredes medianeras, así como su mantenimiento, deberá de abonarse en conjunto y al 50%. En el caso, de que un propietario quiera renunciar a este derecho para no asumir ningún coste, podrá hacerlo. Salvo, que la pared que divide ambas propiedades forme parte de su vivienda.

En el caso de un terreno, donde la división entre las parcelaciones sea simplemente un arroyo o un camino, cualquiera de los propietarios puede elevar una pared, siempre y cuando se haga cargo de todos los gastos. Incluso indemnizar a los propietarios de las otras fincas por daños y perjuicios ocasionados por la obra.

Etiquetas:
Esta web terrenos.es, cuyo responsable es Pirañas Online SL, utiliza cookies (pequeños archivos de información que se guardan en su navegador), tanto propias como de terceros, para el funcionamiento de la web (necesarias), analíticas (análisis anónimo de su navegación en el sitio web) y de redes sociales (para que pueda interactuar con ellas). Puede consultar nuestra política de cookies y también nuestra política de privacidad. Puede aceptar las cookies, rechazarlas, configurarlas o ver más información pulsando en el botón correspondiente.