Propiedad del Suelo: Derechos y Deberes

El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) presenta una serie de derechos y deberes de la propiedad del suelo, así como las facultades que están ligadas a estas obligaciones. Las facultades de uso, disfrute o explotación están regidas bajo el planeamiento urbanístico, que tiene el objetivo de hacer cumplir las leyes y condiciones que aseguran la protección territorio público. El TRLSRU comprende el deber de dedicar las parcelas a actividades que sean compatibles con la ordenación urbanística y las condiciones exigidas en la seguridad, salubridad, accesibilidad y decoro.

Los propietarios de cualquier tipo de solares o fincas, no pueden adquirir facultades o derechos por silencio administrativo. De este modo, son expresos con silencio administrativo negativo los actos que autorizan:

• Movimientos de tierras o segregaciones en cualquier clase de suelo, siempre que no formen parte de un proyecto de reparcelación.
• Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
• La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares.

Deberes del propietario de un terreno

El derecho de propiedad tiene una serie de obligaciones y cargas:

• Usarlos siempre de forma compatible con la ordenación territorial y urbanística.
• Conservarlos adoptando las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad, etc.
• Hacer las modificaciones que la Administración decrete, ya sea por motivos turísticos, culturales o para la sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación.

Es recomendable saber que, el compromiso de conservación está relacionado con las limitaciones de las obras que tienen que ejecutarse a costa de los propietarios. En las fincas rústicas supone costear y ejecutar las remodelaciones necesarias para mantener y salvaguardar la parcela, así como la vegetación del entorno. Estas obras tienen los siguientes propósitos:

• Evitar riesgos de erosión, incendio o inundación.
• Garantizar la seguridad o salud públicas.
• Prevenir la contaminación del suelo.
• Asegurar el funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en la propiedad.
• Las reparcelaciones están prohibidas, a no ser que la normativa agraria, forestal y similares estipule lo contrario.
• El dueño de un solar urbano tiene la obligación de cumplir con el desarrollo de urbanización, bajo los requisitos establecidos y dentro de los plazos marcados. Si la Administración lleva a cabo cualquier acción en el área urbana, el propietario tiene el deber de afrontar los beneficios y los gastos adicionales pertinentes.

En el caso de una edificación, el propietario, tiene los siguientes deberes:

• Satisfacer los requisitos básicos de la construcción.
• Acomodar y renovar sus instalaciones a la legalidad.

Las remodelaciones sobre el medio urbano corresponden a:

• Los dueños y/o titulares de derechos de actividad otorgados en un contrato.
• Las comunidades de vecinos.
• Las administraciones públicas, en las ocasiones que no existe obligación legal de asumir el coste por parte de los propietarios.

Facultades del derecho de propiedad en el suelo urbano

La superficie urbanizada cuenta con una red de dotaciones y servicios propios del núcleo de población. Por ello, los terrenos que disponen de todas estas dotaciones y servicios, legalmente, forman parte de esta categoría. El art.14 del TRLSRU establece las rentabilidades y cargas de este tipo de territorio, así que concibe que son facultades que derivan del derecho de propiedad las siguientes:

1. El derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los siguientes criterios y previsiones:
   • De la ordenación urbanística.
   • De la planificación y aspiraciones sectoriales.
   • De las obras necesarias de realizar, para certificar la conexión de la urbanización con los suministros genéricos, así como las pertinentes para ampliación y reforzamiento de la zona.
2. La potestad de realizar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda.
3. La facultad de ser participe en las actuaciones relacionadas con una posible y novedosa urbanización.
4. Urbanizar las parcelas para que cumplan con lo estipulado en las leyes relacionadas con la construcción.
5. Llevar a cabo obras, siempre aplicando la normativa y en los plazos marcados.
6. Realizar las remodelaciones necesarias para conservar el buen estado de la edificación.
7. Participar en la ejecución de una serie de actuaciones:
   • De reforma o renovación de la urbanización.
   • De dotación o distribución de beneficios y cargas, de forma justa y equitativa.
   • De los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables.
8. Obtener la autorización administrativa correspondiente, para tener la posibilidad de realizar cualquier tipo de actuación sobre el medio urbano.

Facultades del derecho de propiedad en el territorio rural

Las fincas rústicas tienen un carácter especial, ya que cuentan con la calidad de protegidas. Esto se debe, generalmente, a su gran valor agrícola, ganadero, forestal y similares. También pueden estar reservadas para el uso público, por su condición. De hecho, se pueden justificar otros aprovechamientos que sean de interés público o social. Aunque, por norma general no son aptas para la edificación. Según la ley, esta superficie se puede clasificar en:

• Rural no urbanizable: tiene una protección especial y no se considera apto para la urbanización.
• Rural sujeto a una actuación urbanizadora (urbanizable): puede cambiar a la situación de urbanizado y podrá distinguirse entre urbanizable delimitado o sectorizado.

El derecho de propiedad de la superficie rural, también conocida como no urbanizable, incluye las siguientes facultades, además de las descritas en los apartados 1), 2) y 3) del suelo urbano:

1. La construcción o explotaciones provisionales, siempre que estén aceptadas en la normativa territorial y urbanística.
2. El derecho de usar, disfrutar y disponer de las capacidades del terreno.
3. Solo se pueden modificar las limitaciones de los espacios naturales que están protegidos o incluidos en la Red Natura 2000.

Los territorios ambientales, culturales, históricos arqueológicos, científicos o paisajísticos, están bajo la custodia de la ley. Por lo que, solo pueden sufrir alteraciones que refleje la misma.