¿Se puede construir en suelo urbano? Estos son los requisitos

Un terreno es considerado urbano si se encuentra dentro del núcleo de una ciudad y cumple con todas las ordenanzas municipales de la Ley Urbanística. Es imprescindible que la zona donde se vaya a construir esté catalogada como solar, donde el precio puede variar en función del tipo de edificación que se pueda levantar. Por lo tanto, sí se puede construir en suelo urbano pero bajo una serie de requisitos que te explicaremos más adelante.

¿Qué se puede construir en suelo urbano?

El plan urbanístico detalla el estado de la superficie urbana en una localidad, se divide en dos tipos. Por una parte, el urbano consolidado, en este modelo se encuentran las parcelas que están habilitadas para ser construidas y reúnen todas las condiciones que exige el ayuntamiento. Por otro lado, el urbano no consolidado, es una tierra que necesita modificaciones para ser calificada como solar. Por ejemplo, hacer reformas para mejorar el alcantarillado, levantar accesos nuevos, cambiar el sistema de luz, etc.

Los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana, reflejan que el valor del metro cuadrado en España se ha desplomado alrededor de un 17% en 2021. Por lo que, el precio medio del suelo en ciudad se encuentra en su cota más baja en los últimos 17 años, coincidiendo con la crisis económica generada por la pandemia del Covid-19.

Teniendo en cuenta estas estadísticas, mucha gente puede tener la intención de invertir en este tipo de superficie, sobre todo para poder construir una vivienda o un local comercial en superficie urbana consolidada.

Pero, es muy importante considerar que, para llevar a cabo una construcción, se debe investigar previamente acerca de todos los requisitos legales dentro del marco jurídico y legal español. Entre ellos se pueden encontrar diferentes aspectos como la contratación de arquitectos, notarios o ingenieros, los permisos imprescindibles para desarrollar el proceso o los impuestos que se deben liquidar. A pesar de ser un trámite largo y complejo, es aconsejable realizar todas las funciones basándose estrictamente en lo permitido.

¿Interesado en adquirir tierras en la ciudad y saber qué se puede construir en suelo urbano? Se pueden distinguir varias opciones muy recomendables para edificar, como son las viviendas y los locales comerciales. Y es que, en este tipo de terreno se pueden levantar diferentes casas individuales; colectivas, como edificios, comunidades de propietarios, urbanizaciones; apartamentos; hogares prefabricados; etc. Por su parte, los establecimientos comerciales pueden ser de mayor o menor tamaño, es decir, pueden tener desde 100 m² a más de 1.000 m². Los de dimensiones más reducidas pueden estar situados en una planta baja o en un primer piso.

¿Qué se puede construir en suelo urbano no consolidado?

Requiere una actuación de transformación urbanística, para que sea apto y permita la construcción de cualquier tipo de vivienda o local comercial. Se encuentra con normalidad en las ciudades que están en continuo crecimiento, donde con asiduidad se quedan zonas sin urbanizar, las cuales se consideran territorio urbano al estar rodeadas de superficies urbanizadas. También se califican como terreno urbano no consolidado aquellos que tienen prevista mejoras urbanas, así como reformas o renovaciones del lugar.

Sus propietarios deben acatar lo establecido en la Ley pertinente de suelo urbanizable, ya que en ambas tipologías es necesaria la urbanización previa, para poder edificar en ellos. Además, es obvio que es obligatorio contar con el permiso de obra. De lo contrario, no se puede levantar ningún tipo de vivienda, edificio o local comercial, así como no se puede construir una piscina en suelo urbano no consolidado, por regla general. De todos modos, es recomendable consultar la legislación de cada comunidad autónoma previamente.

¿Cómo legalizar la edificación? Requisitos para particulares

Si el comprador del terreno desea destinarlo al uso residencial, hay muchos trámites para poder legalizarla:

Contratar a un arquitecto

Será el encargado de diseñar la ejecución. Además, debe llevar a cabo el informe, el informe técnico, los planos, la memoria y elaborar un estudio económico.

Presencia de un aparejador

Es el máximo responsable de que se cumplan las condiciones técnicas, ecológicas y civiles que exija la alcaldía.

Licencia urbanística

El edil de la localidad otorga el permiso para diseñar el proyecto. Si no se cumplen todos los requisitos, no se puede comenzar a construir, ya que se deben realizar los cambios oportunos para obtenerlo.

Lograr el visado del plan de ejecución

El Colegio Profesional de Arquitectos gestiona este consentimiento, que habilita al jefe de obra para que aplique las normas sobre el plan presentado en el municipio.

Realizar el estudio geotécnico

Donde se analiza la calidad del pavimento para evitar daños estructurales. El encargado de realizarlo es un geólogo, que debe notificar al arquitecto y al aparejador sobre las peculiaridades de la tierra o el nivel de las aguas subterráneas.

Conseguir la licencia de obras

Es imprescindible para que pueda comenzar la edificación. Este permiso tiene una vigencia para la municipalidad de dos años, aunque se pueden pedir aplazamientos si se considera oportuno. Con esta autorización, la transformación podrá llevarse a cabo con los cambios estructurales que el colegio profesional le haya indicado al arquitecto técnico.

Programa de la salud de los trabajadores

Acto seguido, se firma el acta de replanteo, con el que se inician oficialmente las remodelaciones. Debe tener la signatura del promotor, de la dirección facultativa y del constructor.

Certificado Final

Al finalizar las reformas, el arquitecto deberá estampar su firma en el Certificado Final

Con este documento, se autentifica que la remodelación del terreno se realizó conforme quedó plasmado en los planos. También, debe otorgar el Permiso de Eficiencia Energética, donde se detallan los elementos que condicionan un mayor consumo de energía en el inmueble.

El constructor y el promotor deben firmar el acta de recepción

El documento puede estar gestionado sin reservas, si se han cumplido todos los requisitos. O, por el contrario, con reservas. En este caso, el acta se firmará especificando los fallos del inmueble, que tendrán una fecha límite para ser corregidos y poder poner las viviendas a la venta.

La corporación municipal debe conceder la cédula de habitabilidad

Para poder inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, el notario debe aseverar que los papeles que se firman están amparados por la ley. Hay dos variedades de obra nueva. Por un lado, está la nueva en construcción, donde se consigue una hipoteca sobre la casa en levantamiento y al finalizar, el notario estampa su signatura en un acta final de reforma. Por otra parte, la nueva terminada, tiene todo en regla y no es necesario hacer modificaciones.

Presentar el documento de obra nueva en el Registro de la Propiedad

El registrador es un empleado del Ministerio de Justicia, encargado de verificar que todos los papeles estén en regla, especialmente el Certificado Final y el de Eficiencia Energética.

Dar de alta la electricidad

La distribuidora de luz requerirá el DNI del propietario, la cédula de habitabilidad y el certificado de instalación eléctrica para dar de alta el suministro. A través del boletín eléctrico se identifica al técnico de la compañía, el cual debe cerciorarse de que la instalación cumple la normativa vigente.

Abono de tasas

Para escriturar la edificación de la parcela, hay que pagar los tributos correspondientes. Como puede ser el IVA, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

Multas por construir en suelo urbano no consolidado

Ante la situación de incumplir la ley en términos de construcción, la administración aparece en escena para solicitar el retorno del terreno a su estado previo y/o inicial. A su vez, establece una sanción en forma de cuantía económica, que variará en función de la gravedad y las circunstancias de la edificación realizada.

Se considera infracción todas las acciones que infrinjan la normativa del planeamiento territorial y urbanístico, sancionadas en dicha norma. En caso de que el expediente de la multa incluya varias infracciones respecto al mismo hecho, se impondrá una única sanción correspondiente a la de mayor gravedad.

¿Se puede construir en suelo urbano un local comercial?

Si se puede construir en suelo urbano un local comercial, y en el caso de querer levantar un comercio, es imprescindible conseguir la licencia de actividad. Es un documento que asegura que el terreno reúne todas las condiciones de higiene, técnicas y de habitabilidad para poder desarrollar un negocio.

Para disponer de este permiso, es muy importante cumplir los requisitos exigidos por la localidad donde vaya a estar ubicado:

Pasos legales para construcción comercial en terrenos urbanos

Para llevar a cabo una edificación privada hay realizar una serie de trámites. Para ello, es necesario saber que este tipo de acciones pueden ser desarrolladas por una empresa, un autónomo o, incluso, un particular para su propio hogar.

Proyecto arquitectónico

Se trata de esbozar todas las ideas sobre el acondicionamiento del local, siempre respetando las leyes y exigencias municipales. Hay que demostrar que es una tienda segura, con insonorización, accesible para discapacitados y con posibilidad de ubicar a un cierto número de personas en su interior.

Exponer el diseño en el ayuntamiento

Al margen de mostrar la idea, se debe cumplimentar un documento solicitando la licencia de obra. Si fuera necesario, se presentará visado y se realizará la retribución de las tasas correspondientes.

Solicitar licencia de obra con tiempo

Es imprescindible pedirla con antelación, ya que en la alcaldía pueden demorar su aprobación hasta tres meses. Siempre en función del volumen de solicitudes que hayan recibido previamente, se entregan por orden de demanda siempre que cumplan con los requisitos.

Presupuestos de actuación

Mientras el comprador espera la licencia, debe asegurar que se cumplen los plazos del resto de trámites. Por ello, es imprescindible solicitar una estimación sobre lo que deberá pagar por realizar todas las remodelaciones. Es muy importante pedir diversas propuestas, ya que abrir un comercio conlleva muchos costes y así se podrán comparar las condiciones salariales de cada entidad.

Iniciar la remodelación de las tierras

Siempre se debe comenzar bajo la supervisión de un arquitecto técnico, que será el responsable de desarrollar el proyecto final.

Certificado de final de obra

Se entregará en la municipalidad, una vez finalizadas todas las remodelaciones, junto a la solicitud rellenada para conseguir la licencia de apertura.

Permiso de apertura - Licencia para una edificación comercial

Sólo se podrá iniciar la actividad comercial cuando el ayuntamiento de la localidad haya concedido al empresario la licencia de actividad o de apertura oficialmente. En diferentes ocasiones, este documento se tramita de forma conjunta con el permiso de obra. Además, en función de la actividad que se desee desarrollar, es posible que sea necesario presentar otro tipo de documentación adicional, como puede ocurrir en el caso de una clínica, una farmacia, un fisioterapeuta, etc.

Gastos obligatorios para construcción comercial

Por supuesto, al construir un negocio se deberán abonar una serie de tributos. Entre los cuales, se encuentran:

• El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) se paga al municipio y la cantidad dependerá del valor de la reforma a realizar. En función de la localidad, la cuantía oscila entre un 3% y un 5% del montante total.
• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Se desembolsa en la localidad donde figura el comercio y corresponde a los propietarios. El importe variará dependiendo de la superficie que ocupe el local y el lugar donde se ubique.
• El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Este tributo se calcula sobre la tasación del suelo de la edificación en el momento de la transmisión y en función de los años que el vendedor ha sido propietario de las tierras. Su valor catastral aparece en el recibo del IBI.
• El Impuesto de Actividades Económicas (IAE) grava el ejercicio de actividades profesionales, artísticas y económicas que se ejercen a nivel local. Es indiferente que la actividad comercial se desarrolle en un local o no.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se aplica por la obtención de los documentos administrativos y notariales en la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• El Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).

El terreno urbano, el gran beneficiado por la pandemia

La pandemia del Covid-19 ha desplomado los precios del suelo urbano, no así el de las viviendas o locales ya edificados. Por lo tanto, es una gran oportunidad para mucha gente de poder construir la casa de sus sueños o el negocio en el que desempeñar su trabajo diario. La pandemia ha tenido efectos devastadores en la sociedad, pero ha permitido, de cierta forma, que algunas personas puedan conseguir una nueva ubicación para conseguir mudarse de domicilio, independizarse o abrir su propio local comercial.