¿Es posible vender una vivienda o una parcela si alguno de los herederos no está de acuerdo?

10 may. 2022
¿Se puede vender una casa o un terreno cuando algún heredero se niega?

Recibir una herencia con bienes inmuebles no es siempre un proceso sencillo. Aparte de las cuestiones personales por las que se hereda, legalmente supone un arduo proceso burocrático. Entre impuestos, abogados, notario y otros agentes imprescindibles en dicha gestión, a veces, los problemas superan a las ventajas.

Los herederos son las personas, ya sean físicas o jurídicas, que han adquirido el derecho a recibir unos determinados bienes. Ya sea mediante un testamento o por sentencia judicial, hoy en día hay diferentes formas de convertirse en heredero:

  1. Por fuerza o legitimidad. Al ser hijo o descendiente del fallecido, así como ascendiente (padres) o viudo/a.
  2. De forma voluntaria. Legalmente sólo es posible dejar una parte de las pertenencias a personas diferentes al núcleo familiar.

Cuando sólo existe un heredero universal todo el proceso se simplifica. Sin embargo, la existencia de más de uno y, sobre todo, del desacuerdo entre ellos, hace que comiencen las negociaciones sobre la venta o no de la propiedad. Pero, ¿es posible vender una casa o terreno de varios herederos cuando hay alguien que se niegue?

A priori la respuesta es afirmativa. Aunque no de forma rotunda, es decir, para que eso se produzca hay que tener en cuenta la cuantía de herederos, así como las diferentes formas de venta. Lo que hay que remarcar es que, no se puede obligar a nadie a vender el inmueble, aunque hay distintas opciones legales que permiten alcanzar un acuerdo para todas las partes.

Imagen de una calle con alguna propiedad heredada en venta Ponerse de acuerdo puede convertirse, a veces, en un proceso burocrático muy largo.

Formas de vender una casa o parcela heredada

Realizar un testamento es una costumbre muy extendida en las poblaciones occidentales. Se trata de la manera más eficaz y, sobre todo, rápida, tras el fallecimiento, de conocer las particiones de los bienes, derechos u obligaciones a transmitir.

Por regla general, ya sean legítimos herederos o voluntarios, el conjunto del patrimonio se divide a partes iguales o proindiviso. Es decir, un bien o un derecho pertenece a varias personas de forma igualitaria, sin ninguna distinción entre ellas. Por lo que, cada heredero tiene la misma cuota participativa.

Cada uno de los copropietarios tiene la misma opción de vender o no vender la propiedad. Cuando hay una negativa de algún miembro hay distintas vías legales:

  1. Vender su parte a otro heredero. Sobre esta opción el artículo 1062 del Código Penal indica “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”. Estas líneas suponen legislativamente que, cuando un heredero no quiere vender podría, previa tasación, abonar a los demás la parte proporcional. Con ello, se convertiría en el único propietario del inmueble.
  2. Conciliación. El objetivo de realizar un acto conciliativo es tratar de llegar a un acuerdo que beneficie a cada una de las partes antes de comenzar un procedimiento judicial. No es obligatorio la asistencia de un abogado a tal cita, pero se torna imprescindible cuando existen diferencias irreconciliables entre los herederos.
  3. División judicial. Al agotarse las medidas anteriores, los Tribunales son la única opción. Será un juez quien determine la venta o no de la vivienda o la parcela. Cabe señalar que, será el heredero interesado en vender la propiedad quien debe comenzar dicho procedimiento legal, para extinguir el condominio, es decir, para romper la unión con los demás miembros. Las posibles sentencias son:
  • Subasta pública. La casa o el terreno, previa tasación y peritación judicial, se pondrá a la venta públicamente. El dinero obtenido se repartirá entre todas las partes. Los herederos también pueden pujar por la misma con la ventaja de no abonar la cantidad inicial para acceder a la puja.
  • Adjudicación a uno de los herederos. En este caso, tendrá que abonar al resto la parte proporcional.

¿Es posible rechazar una herencia de una casa o terreno?

En ciertas situaciones puede que rechazar una herencia sea la mejor opción, ya sea porque el legado tenga cargas o, simplemente, para evitar disputas familiares. Sea cual fuere el motivo, la ley española lo permite.

Esta opción viene contemplada en el artículo 1005 del Código Penal, donde “cualquier interesado que acredite su interés en que el heredero acepte o repudie la herencia podrá acudir al Notario para que éste comunique al llamado que tiene un plazo de treinta días naturales para aceptar pura o simplemente, o a beneficio de inventario, o repudiar la herencia”.

El mismo plazo, 30 días, también es el que se indica para los miembros que quieran aceptarla. De hecho, si en dicho período no se ha manifestado ninguna respuesta, se dará por admitida en todo caso.

Además, el desistimiento es absoluto. La legislación española no permite aceptar una parte y renunciar a otra según convenga. La aceptación o el rechazo es pleno ante los bienes, derechos y obligaciones.

Imagen de una casa independiente heredada en venta Heredar una casa puede ser uno de los bienes más fáciles de dividir o con los que ponerse de acuerdo.

Pasos a seguir para vender la casa o el terreno heredado

Si se han salvado todas las diferencias y, finalmente, se ha optado por vender, es necesario obtener de nuevo toda la documentación tras los cambios de propietario realizados. Comenzando por crear unas nuevas escrituras de la vivienda, para su venta son necesarios:

  • Nota simple. Se obtiene previa petición al Ayuntamiento pertinente. En ella se puede encontrar la identificación de la finca, la identidad de los propietarios actuales, así como su extensión, límites y naturaleza (urbano, urbanizable o no urbanizable).
  • Cédula de habitabilidad. Obligatorio en comunidades como Asturias, Cantabria o Baleares, para acreditar que el inmueble reúne todas las características necesarias para ser habitada.
  • Certificado de la Inspección técnica de Edificios, que indica el estado de la vivienda.
  • Certificado energético, en el que consta los suministros energéticos de la vivienda y si se ajusta a la normativa vigente.
  • Últimas facturas. Comprobante de estar al día en cuanto a los pagos de agua, luz, gas u otros. Así como de la comunidad de vecinos.
  • IBI. Recibido acreditativo de haber hecho frente al pago del impuesto sobre bienes inmuebles.

Impuestos a pagar sobre una herencia

Cada uno de los herederos está obligado a hacer frente a diferentes gravámenes estatales. Varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad, no en el territorio en el que habiten los propietarios.

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Se trata de un gravamen directo, personal, subjetivo, progresivo y auto liquidable, que grava el aumento del patrimonio obtenido de forma lucrativa. Es decir, del incremento de los bienes de los propietarios, ya sea cuantía económica o un inmueble. Se debe abonar en los 6 primeros meses del fallecimiento y está sujeto al valor real de la propiedad. Se calcula según la proporción hereditaria recibida, dividiendo las cantidades entre los herederos o de la masa total menos las cargas, deudas y cargos deducibles.
  • Plusvalía. Grava de forma directa el incremento del valor del terreno, desde su adquisición hasta su venta. Es un pago que se realiza a la Hacienda municipal, y que debe hacerse en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.
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