¿Qué es el suelo no urbanizable?

El suelo no urbanizable, también conocido como rústico o rural, no está apropiado para el desarrollo urbano, por diferentes motivos. Y es que, es un objeto de protección especial, por su valor agrícola, ganadero, forestal, minero, cinegético o por ser una zona de interés ecológico, paisajístico, histórico, arqueológico, cultural, etc. Normalmente, carece de los servicios y dotaciones básicas (alcantarillado, evacuación de aguas, acceso rodado, red de abastecimiento, etc.). Conforme a lo que sentencia la legislación, está destinado a usarse de acuerdo a su naturaleza, con el objetivo de mantener su carácter rural. Sin embargo, sí que puede estar destinado a infraestructuras o edificaciones de servicios públicos.

Los terrenos no urbanizables ocupan la gran mayoría de la superficie española y son, generalmente, los más baratos. Pese a ser, en su mayoría, territorio protegido de la explotación urbanística cabe la posibilidad de que la administración decida incluirlo en el planeamiento para interés social o público. En este caso, su valor económico crecería notablemente.

El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana presenta las siguientes clases:

1. No urbanizable.
2. Está en período de transición para ser urbanizado.
3. No está urbanizado.

El hecho de clasificarlo como rústico tiene el objetivo de hacer cumplir una serie de obligaciones:

• Preservar las características y recursos naturales.
• Reducir los efectos derivados de los riesgos naturales.
• Fomentar la sostenibilidad del medio rural.
• Conservar y mantener zonas para la elaboración de edificaciones de interés social o utilidad pública.
• Establecer las limitaciones en los usos y actividades que se desempeñen en el medio rural.

¿Qué subcategorías hay en el terreno rústico?

Tiene un carácter especial, al contar con la calidad de protegido. Por ello, se divide en los siguientes subtipos:

Territorio no urbanizable protegido

• Aquellos que tienen la condición de bienes del dominio público marítimo e hidráulico.
• Tienen el objetivo de mantener la naturaleza, la flora, la fauna, etc.
• Adoptan medidas de conservación o regeneración, al estar situados en zonas forestales, paisajísticas o ecológicas.
• Están regidos por medidas de protección, incompatibles con su transformación.
• Cuentan con riesgos naturales, que no permiten su transformación, como los peligros de erosión, desprendimiento, inundaciones, etc.
• Representan valores naturales, paisajísticos o culturales, y su restauración es de interés local.

Suelo no urbanizable común

También es conocido como genérico u ordinario. Comprende todas las superficies que no están incluidas en la categoría de protegido y son inadecuadas para el desarrollo urbano. Por ello, estas zonas deben ser destinadas, por norma general, a actividades de naturaleza rústica o de interés común.

En el suelo no urbanizable existen dos categorías: el protegido y el común

¿Qué derechos tiene el dueño de una finca rústica?

El derecho de propiedad de una parcela rural permite el uso, disfrute y la disposición en conformidad con la naturaleza del terreno. Por ello, este tipo de extensiones se pueden destinar a fines agrícolas, forestales, ganaderos u otros relacionados con los recursos naturales. Por su parte, las instalaciones o la tecnología que empleen los propietarios no debe perjudicar al medio rural, ni modificar las características esenciales del mismo. De cualquier modo, la legislación pertinente impondrá las limitaciones de uso.

En la categoría no urbanizable común se permiten realizar obras, construcciones y segregaciones, siempre que estén permitidas por la legislación y que tengan fines agrícolas, forestales o ganaderos. A su vez, se pueden llevar a cabo remodelaciones de interés social, que no tengan uso residencial. Por su parte, el protegido ofrece la posibilidad de llevar a cabo edificaciones que sean compatibles con la ley de protección, ya sean de interés público o privado. Cabe resaltar que, solo se pueden desarrollar modificaciones en aquellos espacios que están bajo la protección de la Red Natura 2000.

¿Qué obligaciones tiene el propietario de una parcela no urbanizable?

• Mantener la masa vegetal para salvaguardar el equilibrio medioambiental, con el propósito de reducir el riesgo de erosión, incendio o contaminación.
• Realizar las labores de replantación o reforestación pertinentes, para resembrar la vegetación en aquellas áreas que hayan sufrido algún desastre natural o la acción humana desautorizada.
• Respetar las normas impuestas por la Administración competente.
• Conservar los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y decoro.
• Trabajar el suelo en función del uso permitido por la ordenación territorial o urbanística.
• No llevar a cabo actividades o actuaciones que contaminen la tierra, el aire o el agua.
• No crear vertederos ilegales e incontrolados.

¿Facultades del derecho de propiedad en suelo no urbanizable?

• Consulta a la Administración competente, en relación a la ordenación urbanística; los planes y proyectos sectoriales; las obras necesarias de realizar, etc.
• Formar parte de todas aquellas ejecuciones necesarias.
• Realizar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda.
• Facultad de llevar a cabo otras o usos provisionales, siempre que estén autorizados por la legislación urbanística o territorial.
• La potestad de usar, disfrutar y disponer de todas y cada una de las capacidades del terreno.

Los derechos y obligaciones del propietario de suelo no urbanizable varían en cada comunidad autónoma

¿Qué se puede construir en una finca rústica y en qué circunstancias?

Las obras que se realicen deben ser acordes con el carácter aislado del entorno, armonizando con el ambiente rural y la naturaleza. Por regla general, no se puede edificar con una altura superior a dos plantas, a no ser que haya algún plan urbanístico que lo autorice. A su vez, no se puede construir en las proximidades de carreteras, vías pecuarias o zonas de dominio público. Las edificaciones, aprobadas por la ordenación pertinente, deben contar con sistemas de depuración adecuados.

Se pueden reservar áreas para actividades de interés público o social. Estas reservas están previstas en los planes de acción territorial aprobados, son necesarias para la realización de obras con fines sociales o, simplemente, están destinadas para la adquisición y ampliación del patrimonio público del suelo.

Solo se pueden llevar a cabo obras que estén previstas en el planeamiento y sean aprobadas por la ordenación urbanística pertinente. Hay multitud de motivos por los que levantar una construcción en este tipo de territorio, entre los que se encuentran el aprovechamiento, la conservación, el cuidado o la restauración de los recursos naturales. Asimismo, se pueden desarrollar todas aquellas edificaciones que sean necesarias para las actividades de utilidad pública.

En esta tipología se delimitan zonas para una serie de usos y aprovechamientos:

• Áreas idóneas para la explotación agropecuaria, forestal o cinegética.
• Explotación de cantera, extracción de áridos o de tierras.
• Fincas que permitan el uso de la vivienda rural.
• Zonas en las que se puedan actividades industriales, productivas, terciarias o de servicios.
• Lugares en los que no se permita todo tipo de edificaciones.
• En casos excepcionales y justificados, se pueden establecer superficies mixtas, que permitan su uso y aprovechamiento característico.

Los planes urbanísticos establecen las limitaciones y las condiciones de la parcela mínima y las características de la edificación. Estas construcciones serán, de forma estricta, las necesarias para la actividad y aprovechamiento del terreno. La mitad de la propiedad, como mínimo, debe quedar libre de cualquier tipo de obra y mantener, de este modo, sus características propias.

Se puede levantar una casa aislada y familiar, siempre que se respeten los requisitos indispensables:

• Se ubicarán en las zonas previstas en el planeamiento territorial.
• Se puede edificar en aquellas fincas que abarquen el mínimo exigido en la normativa. Nunca debe ser inferior a una hectárea por vivienda.
• La superficie construida no ocupará nunca más del 2% del total del terreno.
• Se exigirá la previsión del abastecimiento del agua potable, así como la recogida y la depuración de los residuos.
• Se respetará la masa de arbolado, por lo que la construcción debe estar situada fuera de los cursos naturales de escorrentías.
• No puede formar núcleo de población.

Las viviendas de carácter rural deben estar destinadas a las explotaciones agrícolas correspondientes y mantener su extensión y características de forma proporcionada. Por su parte, en los asentamientos rurales se permitirá edificar, siempre que se cumpla con diferentes reglas:

• Las obras nuevas no pueden superar el 20% de la vivienda existente. Además, deben mantener la parcelación tradicional.
• Tienen que ser integradas en el ambiente y la zona del asentamiento rural.
• Las remodelaciones que se lleven a cabo deben ser compatibles con el carácter rústico.
• Los usos y aprovechamientos deben ser previamente definidos, para que sean compatibles con las características del asentamiento rural.

¿Qué actividades se pueden realizar en una finca no urbanizable?

En el suelo no urbanizable común se permite realizar todo tipo de actividad relacionada con la explotación de canteras, la extracción de áridos y de tierras o recursos geológicos, mineros o hidrológicos. Este tipo de actividad está sometida a los planes generales, urbanísticos o territoriales, que tienen la capacidad de ordenar y definir el tipo de uso de suelo en la zona. En caso de necesidad, se pueden desarrollar instalaciones que estén destinadas a la explotación. Hay que tener en cuenta que, se tendrá en cuenta el impacto ambiental, antes de realizar cualquier remodelación.

Las energías renovables son otro tipo de utilidad para dotar a la propiedad, cada vez más demandada en España. No requiere una declaración de interés comunitario, siempre que se tenga aprobado un plan especial.

Por su parte, también se permiten las actividades industriales, productivas y terciarias o de servicios. Pero, deben contar con sistemas de abastecimiento básicos (agua potable, saneamiento, depuración y gestión de residuos, etc.). Además, para llevarlas a cabo, es necesario la previa declaración de interés comunitario.