Suelo terciario: Significado, usos y construcciones permitidas

Comprar un terreno y destinarlo al suelo terciario se erige como una opción ganadora y de futuro. Ya sea por arrendamiento, para realizar una obra o reformar un espacio. Hoy en día abrir un restaurante, un comercio o un hotel, siguen siendo una apuesta segura.

Se trata de una tipología que engloba infinidad de actividades protagonistas del día a día. De hecho, este tipo de suelo y la categoría sectorial en la que se encuentra es protagonista del 70% del empleo en España, con más de 14 millones de personas trabajando en esta área en 2022. Estos datos permiten reinar al sector servicios, con un PIB anual del 72%, frente al primario y secundario. Su uso engloba desde moteles, agencias inmobiliarias, tiendas deportivas, salas de apuestas, creperías o una tienda informativa.

¿Qué es el suelo terciario?

Según la legislación vigente, la definición exacta del suelo terciario es “el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, a las empresas y a los organismos”. Por tanto, es posible vender o alquilar terrenos para construir escuelas, casas rurales, comercios al por menor, espacios administrativos y de gestión de seguros, por ejemplo.

El objeto de este tipo de suelo es ofrecer soluciones y bienes a la población, prestándose a los ciudadanos, pero sin producir ni fabricar a gran escala. Es un terreno destinado a la misma finalidad que el sector productivo al que pertenece, sector terciario o de servicios.

¿Qué se puede construir en suelo terciario?

Desde empresas de telecomunicaciones, gimnasios al aire libre, consultas de fisioterapia, una academia de inglés o una oficina de información turísticas privada. Todo lo que aporte y ofrezca atención, ayuda, prestaciones o asistencia a los usuarios tiene cabida en estos solares o parcelas.

Siguiendo la división oficial de diferentes ayuntamientos, es de recibo ampliar las definiciones de su clasificación, para conocer que se permite construir y cuál es la finalidad de cada una de las categorías existentes:

Hospedaje

Es el servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal de cualquier tipo (vacacional, de ocio, negocios…) a las personas. Tales como hoteles, pensiones, paradores, residencias de estudiantes, colegios mayores, campings, campamentos o albergues juveniles.

Es imprescindible que, para desarrollar la actividad, el edificio este destinado total o parcialmente a este servicio, así como los elementos necesarios e indispensables para su acceso, evacuación e instalaciones independientes para cada usuario (luz, agua…). Cada uno de los parámetros necesarios, para su inclusión en esta categoría varía, en función de la Ordenanza vigente de la zona en la que se encuentre el terreno construido o a edificar.

Comercio

Se incluye en esta clase cuando:

• Mediante ventas al por menor suministra mercancías a los ciudadanos. (Ferretería, tienda de móviles, relojería, papelería…)
• Establecimientos que elaboran productos artesanales para su venta (panaderías, pastelerías, heladerías…) o realizan reparaciones (zapateros, talleres…). Este tipo de actividad sólo podrá ejercerse en las plantas bajas y/o sótanos y con las medidas sanitarias, contra incendios y de evacuación pertinentes para situarse en edificios de viviendas.
• Específicamente, se incluyen las lavanderas, salones de peluquería y estética, así como servicios similares como depilación láser.

Gran superficie comercial o centro comercial

Dentro de esta categoría cabe señalar la normativa vigente para comercios de gran envergadura en cuanto a suelo terciario. Se considera gran superficie comercial o centro comercial a cualquier establecimiento dedicado a una actividad al por menor, que tenga una superficie dedicada a la venta de más de 2.500 metros cuadrados. Se excluye de esta extensión los aparcamientos, oficinas o almacenes. Es decir, la tienda deberá de tener disponibles dichos metros completamente a disposición de los usuarios. Por lo tanto, sólo se considera superficie comercial el espacio destinado a la venta directa y utilizado por los consumidores.

También se entenderá como centro comercial el conjunto de establecimientos, que se engloban dentro de un mismo edificio o conjunto de ellos, pero donde cada comercio realiza su actividad o venta de bienes de forma independiente. A pesar de las gestiones comunes como limpieza, electricidad, iluminación, servicios, etc.

Para la construcción o ampliación de grandes superficies, es necesario atender a la legislación de Protección ambiental y de la Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma, donde se construya. Así como, poner en conocimiento a las Consejerías responsables y a la Cámara Oficial de Comercio e Industria.

Los centros comerciales son una categoría del suelo terciario. En toda España hay más de 560 centros comerciales.

Oficinas

Servicios administrativos, técnicos, financieros o de información, ya sean públicos o privados. Cada una de las actividades terciarias que se dirigen a prestar soporte, ayuda o servicio a los clientes a través de un despacho, sucursal o bufete, están incluidos en esta sección.

En este tipo de terrenos o parcelas construidas, también se pueden encontrar los servicios de comunicación y prensa, agencias de viajes, inmobiliarias, bancos, colegios profesionales, sedes de partidos políticos o sindicales, ya que presentan características similares a las anteriores en cuanto a gestión.

Recreativo

Uno de los servicios que actualmente causa más controversia se encuentra en esta categoría, el juego. Al igual que sector del ocio y la cultura. Todos ellos se clasifican en:

• Salones recreativos y de juegos. Bingos, casinos, salas de apuestas deportivas… Dadas las estrictas medidas legales para entrar a estos espacios y la obligatoriedad de ser mayor de edad, este tipo de actividad no puede instalarse en edificios que estén destinados total o parcialmente a algún tipo de uso educativo.
• Locales de espectáculo. Cines, teatros… Se pueden desarrollar en edificios de viviendas mientras los accesos y evacuaciones sean independientes al resto de los domicilios y, sobre todo, que no se construyan más allá de la segunda planta.
• Superficies para el espectáculo al aire libre. Engloba las superficies donde se desarrollen conciertos, cines, obras de teatro… pero que sean parcial o totalmente abiertos. Tales como plazas de toros, autocines, auditorios, cines de verano, parques de atracciones… La parcela debe destinarse de forma exclusiva a dichas funciones.

Hostelería.

A pesar de que este sector fue duramente castigado durante la crisis sanitaria del coronavirus, sigue fuerte en España, con más de 300.000 establecimientos y casi 2.000.000 de empleados. Datos previos a la catástrofe, en 2019, sólo la hostelería obtuvo unas ventas anuales de 129.341.000€.

La característica diferenciadora y clasificadora para el sector es la música. Los establecimientos se distinguen entre:

• Instalaciones sin música. Bares, cafeterías, restaurantes, marisquerías, hamburgueserías, cafés o pizzerías.
• Con actividad musical. Así como establecimientos musicales, pubs, salas de fiestas, de despedidas, disco-pubs, tablaos flamencos o discotecas.

En cuanto a los ruidos, vibraciones, horarios de cada uno de ellos, será el Ayuntamiento pertinente el encargado y responsable de regular dichas limitaciones, en su Ordenanza Municipal y legislación de Apertura.

La hostelería es el gran protagonista del suelo terciario

Ventajas de invertir en suelo terciario

Invertir en suelo terciario, también conocido como suelo urbano no consolidado, ofrece diversas ventajas para compradores particulares, inversores o promotores inmobiliarios.

El suelo terciario suele estar ubicado en áreas con un alto potencial de crecimiento urbano y desarrollo económico. A medida que la demanda de infraestructuras, servicios y espacios comerciales aumenta en la zona, el valor del terreno tiende a incrementarse, lo que ofrece una gran oportunidad de obtener beneficios a largo plazo.

A diferencia de otras categorías, el suelo terciario tiene un uso más amplio y variado, lo que permite la construcción de diferentes tipos de proyectos. Desde centros comerciales, oficinas, hoteles o restaurantes. Participar en el desarrollo de suelo terciario permite tener cierta influencia en el diseño y planificación urbana de la zona, lo que puede resultar beneficioso para el entorno y la comunidad.

Nuevas oportunidades y tendencias en el suelo terciario

Las nuevas tendencias en el mercado están impulsadas por los cambios en el comportamiento de la población, avances tecnológicos y la búsqueda de soluciones sostenibles. Las mas relevantes son:

Estas tendencias muestran cómo el desarrollo de suelo terciario se encuentra en constante evolución, adaptándose a las necesidades cambiantes del mercado y la sociedad. Las oportunidades para invertir en este tipo de proyectos son diversas y requieren una visión estratégica para que el proyecto y el negocio sea todo un éxito.