Usucapión, el proceso para convertirse en propietario de un terreno baldío

Un terreno baldío suele generar ciertas dudas, entre las que destaca la cuestión de quién es su propietario o cómo se puede adquirir. A continuación, se detallan y se responden todas las preguntas más frecuentes respecto al tema, así como lo que argumenta la ley sobre ello. Veremos el signiciado de usucapión y cómo funciona.

¿Qué es un terreno baldío?

Se trata de una parcela de suelo urbano, urbanizable o rústico, la cual está sin explotar, es decir, sin edificar o sin cultivar. El derecho de propiedad sobre estas propiedades es del Estado, ya que carecen de dueño que lo tenga escriturado a su nombre y están dentro de un municipio.

¿Cómo se puede adquirir el terreno baldío?

La gran cantidad de solares y parcelas tanto urbanas, como urbanizables y rústicas, sin dueño y sin utilidad provoca que surja el interés por su titularidad. Debe especificarse que estas superficies son medidas por técnicos y deslindadas por expertos. España es uno de los países con mayor número de terrenos en venta, los cuales suponen un valor seguro de inversión.

En ocasiones, se puede demostrar que, legalmente, pertenecen a una persona, por lo que el Estado debería concederle su titularidad de forma directa. También hay otra alternativa indirecta, la usucapión, que se explica más adelante.

¿Se pueden adquirir derechos o facultades de uso/explotación?

Sí, se pueden adquirir diferentes derechos o facultades para desarrollar alguna actividad. Y es que, aunque el Estado sea el encargado legal de su mantenimiento, en ocasiones hay personas que solicitan la explotación del suelo, la cual se les concede tras realizar el proceso que se detalla a continuación.

¿Cómo funciona la usucapión?

Este trámite de usucapión también es conocido como prescripción adquisitiva. Permite que cualquier persona obtenga derechos reales sobre un solar o parcela específica, debido al tiempo que lleva realizando sus labores de mantenimiento y explotándolo. Es decir, la ley le concede la titularidad temporal, normalmente por un período de 20 años, para que le otorgue la utilidad que desee.

Igualmente, la normativa considera como motivo suficiente para la cesión la desidia del propietario (en este caso el Estado) que ha preferido no ejercer sus derechos sobre dicha propiedad. Existen dos tipos de usucapión.

Ordinaria

El/la interesado/a se convertirá en propietario/a legal, tras verificar que se ha encargado de su cuidado durante un largo período de tiempo. La titularidad será pública y conocida por el resto de personas que tenían puesta su atención sobre dicha superficie. Se excluye de esta posibilidad los casos en los que ha sido tomado por la fuerza.

Se valora también la buena fe de quien solicite el inicio del proceso. Finalmente, se firma un contrato con las cláusulas correspondientes para especificar las condiciones y la vigencia del mismo.

Extraordinaria

A lo expresado en el apartado anterior, hay que añadir que el terreno baldío puede ser propiedad temporal de quien lo solicite, durante un período de entre 6 y 30 años.

En España hay una gran cantidad de terrenos baldíos

¿Cuáles son los requisitos para la usucapión?

Los requisitos para la usucapión son diversos. El primero es que pueda confirmarse que quien lo solicita ha sido el responsable de su cuidado por un tiempo. También se debe confirmar la continuidad de este mantenimiento.

Finalmente, al aceptarse la concesión, es necesario confirmar que se podrá aceptar y hacer frente a todos los cargos de la propiedad. En ocasiones, se ha producido la situación de solapar varias concesiones hasta alcanzar el máximo de tres décadas de propiedad temporal.

¿Qué se necesita para la usucapión y dónde acudir para gestionarlo?

De darse el caso de estar cuidándolo durante años, hay que demostrarlo, tener buena fe y tener la predisposición de cumplir con las condiciones que se impongan. A todo ello hay que sumarle que, se debe presentar una demanda judicial, que incluya, en términos generales:

• Un plano de mensura efectuado por un profesional autorizado que especifique todas las características (extensión y ubicación entre otras).
• Un informe, también confeccionado por un profesional, en el que se recojan los antecedentes de la titularidad y la condición catastral.
• Pruebas de todo tipo que confirmen que la persona demandante ha cuidado del terreno. Podrían incluirse facturas sobre las posibles mejoras realizadas o testimonios sobre la explotación, a lo largo de los años.

El inicio del trámite de usucapión conlleva que el Estado solicite informes complementarios para confirmar todo lo anterior. Durante el juicio, podrán ir a declarar tanto el demandante como sus testigos para certificar lo expuesto en los documentos presentados.

Lo habitual es que el Estado conceda la explotación, durante dos décadas. Todo dependerá de su ubicación y de los posibles cambios urbanísticos que pudieran acontecer.

De conseguir un fallo positivo, se consigue un contrato temporal de uso que convierte al demandante en propietario legal, en el período estipulado.

¿Cuánto cuesta el proceso?

Si bien adquirir el solar o la parcela es la meta final, no se debe pasar por alto el coste de los pasos necesarios para conseguirla. Los planos, las tasas judiciales, el tiempo necesario y otros factores complementarios conllevan un coste que quizá no compense. Una vez más, todo dependerá del tipo de suelo y de dividir la cantidad a pagar por los años de explotación.

¿Puede revocarse la usucapión?

Sí, puede revocarse la usucapión. Se recuerda que en la ordinaria se exige la buena fe y el cumplimiento estricto de las condiciones contractuales. Es decir, si se solicita un terreno baldío para su explotación agrícola y luego se procede a construir una propiedad o a alquilarlo a terceros, el Estado podría plantear una acción de reivindicación basándose en la mala fe del solicitante.

De realizar alguna construcción, el Estado podría expropiarlo, lo que aumentaría el valor futuro del mismo, o considerar su demolición. Además, hay que tener muy en cuenta que quien emprenda acciones legales será la Administración, por lo que resultará siempre bastante complicado poder conseguir una victoria judicial en caso de litigio.

En lo que respecta al porcentaje de este tipo de procedimientos, es bastante bajo. El motivo no es otro que la enorme cantidad de solares y/o parcelas sin utilidad existentes en España. En comparación con otros países, como Alemania, quintuplicamos la cifra. Controlar tanta extensión nunca es fácil, lo que conlleva que solo en casos específicos provocados por un cambio en los planes urbanísticos, o una expropiación, podría comenzar un nuevo proceso que revocase el juicio correspondiente.

La información anterior sobre cómo adquirir un terreno baldío constituye una base suficientemente clara como para comenzar el proceso, aunque siempre es recomendable consultar con un profesional la viabilidad del caso concreto. Todo sea por aprovechar mejor una extensión cercana a una propiedad y por apostar por su explotación continuada.