Trámites para comprar un terreno urbano, urbanizable o rústico

17 may. 2021
Trámites para comprar un terreno urbano, urbanizable o rústico

Muchas personas tienen el sueño de adquirir un terreno para construir su casa, levantar su negocio o simplemente cultivar. Pero, hay que tener muy presente que el proceso de compra es una tarea compleja, hay que conocer los trámites para comprar un terreno y analizar diferentes aspectos. Hay que realizar una serie de trámites y comprobaciones para elegir una parcela con seguridad. Por lo tanto, es muy importante comprobar el estado registral, catastral y urbanística. Aunque parezca una obviedad, también es necesario visitar y analizar toda su situación. Así como, examinar el tipo de suelo y verificar que todo esté en regla. Por último y no menos importante, hay que evaluar los costes y estudiar la normativa de construcción, siempre que se vaya a realizar una edificación.

Trámites para comprar un terreno indispensables: Situación registral, catastral y urbanística del terreno

Antes de comprar, se debe solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente, para evitar posibles fraudes y examinar los siguientes aspectos:

  • Cerciorar que la persona con la que se está realizando el trámite de compraventa es el propietario.
  • Asegurarse que no existe ningún tipo de deudas, embargos o garantías hipotecarias.
  • Certificar que el terreno no tiene limitaciones en la propiedad.

Este trámite requiere siempre un pago mínimo, que varía según el municipio. Lo puede realizar uno mismo o bien contratar los servicios de empresas intermediarias.

Tras ello, se tiene que comprobar el estado catastral. A través de la Sede Electrónica del Catastro se puede recoger diferentes datos, como la situación y superficie. En el Certificado Catastral, también aparecerán datos del titular y de los titulares vecinos.

Por último, hay que asegurarse de que todos estos datos coinciden con los que presente la propia escritura de la finca. Para comprobar que el titular se encuentra al corriente en el pago de los tributos municipales, se puede acudir al Ayuntamiento del municipio. Cada uno cuenta con su normativa urbanística, donde se recogen datos como el tipo de suelo, la posibilidad de construir o destinarlo para aquello que se desee. Veamos otros trámites para comprar un terreno.

Visitar y comprobar la tierra

Parece una obviedad que antes de comprar hay que visitar y comprobar las dimensiones, características, ubicación, etc. Es aconsejable acudir con un arquitecto, con el objetivo de que realice todas las comprobaciones necesarias a nivel urbanístico y legal. Además, puede valorar toda la situación de la parcela antes de iniciar las negociaciones.

Comprobar el tipo de suelo

Uno de los aspectos más importantes a examinar es la tierra de la finca. Y es que, el subsuelo puede tener una gran influencia en el precio final. Puede suponer entre un 5% y un 20% del importe total. Por lo tanto, es recomendable realizar un estudio geotécnico antes de empezar con la construcción de la futura vivienda. Además, es necesario conocer la clasificación urbanística, que se divide en tres tipos de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable.

El primer criterio para clasificar una superficie como urbana es que disponga de los servicios básicos: acceso rodado, agua, saneamiento, etc. Uno de los aspectos más importantes a comprobar es este, ya que de lo contrario pueden aparecer costes que deberá pagar el comprador. Existen dos subgrupos dentro de esta tipología: urbano consolidado y solar mediante obras.

El terreno urbanizable es de carácter rústico, pero mantiene la vigencia hasta el momento en el que se transforma en urbano. También existen dos subgrupos dentro de esta categoría: suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado.

El territorio no urbanizable, conocido rústico, es descartado por la ordenación urbanística para cualquier posibilidad de urbanizar. Esto se debe especialmente a sus características o localización.

Trámites para comprar un terreno

¿Cómo saber qué terreno corresponde a cada parcela?

En España, se puede revisar la superficie de cualquier solar, a través de la Sede Electrónica del Catastro o del Ayuntamiento del municipio en el que se encuentre la propiedad. El objetivo es conocer la normativa municipal, las posibles servidumbres o afectaciones, así como el planeamiento urbanístico.

Verificar que todo esté en regla

Antes de comprar una propiedad, hay que acudir al Ayuntamiento de la localidad a solicitar la cédula urbanística. De este modo, se certificará la posibilidad de urbanizar el solar o finca. En dicho documento se recoge el tipo de vivienda, así como sus suministros.

Revisar la normativa de construcción para edificar

La ocupación se refiere a la superficie bruta expresada en porcentaje que ocupará la vivienda dentro del solar. Se trata de una cifra que no calculará las plantas que tenga la propiedad. Por su parte, la edificabilidad representa el total de metros cuadrados que pueden construirse, incluyendo todos los pisos.

Una vez examinado todo lo relacionado con el interior de tu terreno, se debe revisar que la zona y alrededores cuenten con todas las condiciones necesarias para la construcción de una edificación (urbanización, acometidas de agua, saneamiento, etc.). En caso de que faltase algunas de estas condiciones, hay que estudiar la posibilidad de instalarlas y ver el costo que puede llegar a suponer. Todas estas comprobaciones se pueden consultar en el Ayuntamiento de la localidad.

Trámites para comprar un solar

Conocer los costes totales de los trámites para comprar un terreno

Al comprar una parcela hay que hacer frente a una serie de gastos adicionales o impuestos. Se puede llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor, pero normalmente se le asignan unos costes a cada uno. El vendedor tiene que pagar la plusvalía, un impuesto municipal que solo se paga cuando el terreno está considerado urbano o de características especiales.

Por su parte, el comprador deberá afrontar la mayor parte de los gastos. Tiene que pagar los costes de la gestoría, la notaría, el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisión de Propiedades (ITP) o IVA, dependiendo de si el propietario es una persona física o jurídica.

También pueden aparecer deudas o cargas asociadas, que en caso de compraventa pasaría a ser responsabilidad del nuevo propietario. Por ello, es más que recomendable contar con los servicios de un abogado, que nos asegure todo el trámite.

Además, puede existir algún plan de urbanización pendiente. En este caso, el comprador es el encargado de afrontar la cuantía de urbanizar la zona. Lo mismo ocurre con los servicios básicos, los cuales habrá que pagar si es necesaria una instalación.

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