Trámites para vender un terreno urbano, urbanizable o rústico

En este artículo se explicarán los trámites para vender un terreno y es que con frecuencia, se tiende a pensar que la dinámica del mercado de terrenos es la misma que la de viviendas edificadas. Pero, no es así. Los compradores de parcelas no tienen los mismos objetivos que los de casas edificadas. Pues, focalizan la atención en la localización, en la posibilidad de personalizar y adaptar la tierra, sus dimensiones, la profundidad, etc. A su vez, existe el caso particular de las fincas rústicas, las cuales tienen otra finalidad y de las que se desconoce, en muchos casos, el procedimiento de compraventa. Es necesario recordar que, una superficie no urbanizable puede destinarse a la agricultura, la ganadería, actividades cinegéticas o cualquier otra que sea compatible con su naturaleza.

Sea cual sea el tipo de suelo, es importante tener en cuenta una serie de aspectos a la hora de vender:

Establecer un precio

Para fijar una cuantía, lo más recomendable es realizar una tasación o valoración, con el objetivo de establecer un precio acorde a su valía. Otra alternativa es calcular el valor catastral, aunque no determine el coste de una parcela en el mercado. Sin embargo, sí que sirve para hacerse una estimación del precio mínimo de venta. Para calcular el valor catastral, se evalúa la localización, la antigüedad, la calidad, los gastos, etc. En el caso de las fincas no urbanizables, se debe saber la rentabilidad actual y futura que puede tener, así como otro tipo de factores como los accesos o los recursos disponibles, entre otros. En definitiva, la cuantía fijada debe ceñirse a sus características y a la realidad del mercado.

El anuncio debe aparecer en el mayor número de medios posible

La vía más efectiva y recomendable es contar con una inmobiliaria física y online. A través de internet, se consigue mayor difusión, ya que se alcanza un público más amplio y, en consecuencia, más interesados y compradores. Para ello, es aconsejable realizar una búsqueda exhaustiva, con el propósito de hallar aquellos portales web especializados que faciliten la venta. Este hecho es muy importante, ya que los usuarios que visitan esos sitios webs están realmente interesados en la compra de un terreno. Y es que, no es mejor llegar a más personas, sino a aquellas que realmente están interesadas. Recomendamos poner anuncio de venta en el portal inmobiliario Terrenos.es para asi contar con un medio enfocado en el nicho de terrenos y casas.

Por otro lado, es aconsejable anunciarse en el mayor número de medios posibles (webs, periódicos, radios, medios digitales, etc.). Hay que aprovechar todos los recursos que se tengan al alcance para que el mensaje impacte en el mayor número de personas. También es muy favorable emplear canales comerciales especializados, que consigan llegar hasta un público objetivo. Tienen características diferentes que las definen y cualifican para un determinado perfil de comprador.

Los beneficios del suelo son claves para vender

Es fundamental resaltar los aspectos más positivos. Hay que exponer todo el valor de la finca, para que el futuro comprador sepa qué puede obtener de ella. Por ello, hay que presentar todas las posibilidades que pueden aportarle valor al comprador.

El estado del terreno debe ser óptimo

Las primeras impresiones valen el doble en la industria inmobiliaria. Por ello, es importante que la parcela esté en perfectas condiciones, sin basura por en medio. Por otro lado, es necesario establecer los límites, para ofrecer información exacta y detallada a los posibles compradores. De este modo, los interesados conocerán, de primera mano, el valor que pueden obtener.

Documentos necesarios para vender un terreno

En cuanto a los trámites para vender un terreno, la documentación es muy importante en el proceso. Por ello, es necesario conocerla al detalle.

Escritura

Debe ser emitida en una notaría. Es el documento público que justifica la posesión del terreno. En él se recoge si se adquirió por compraventa o por herencia, así como otro tipo de información, como la ubicación o las dimensiones. Representa la tarjeta de identidad de la finca, por eso es necesario tenerla actualizada, aunque no tenga fecha de caducidad.

Identificación del vendedor

El propietario debe facilitar su Documento Nacional de Identidad (DNI) o NIE, en caso de ser extranjero. Si se trata de una persona jurídica, (empresa), es necesario el código de identificación fiscal (CIF).

Certificado de eficiencia energética

Se trata de un documento que especifica el consumo anual de energía, necesario para vender. Es realizado por un arquitecto técnico autorizado, que inspecciona la finca para redactar el informe y presentarlo en la Junta de la comunidad autónoma.

Hipoteca

Si hay una hipoteca en vigor, se debe contactar con el banco para organizar la liquidación en el momento de la firma en notaría. La propia entidad bancaria es la encargada de expedir el certificado de deuda pendiente. Antes de la firma de escritura, hay que demostrar que todo está al corriente de pago. Para ello, se entrega el certificado de deuda pendiente, que verifica cuánto dinero queda por pagar y permite que el banco del comprador haga la transferencia al del vendedor.

En el caso de que no exista hipoteca pendiente, se debe entregar la Nota Simple, documento que también certifica que existen cargas pendientes.

Nota Simple

La Nota Simple demuestra que la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad. Recoge los datos más importantes. Se puede solicitar en el Registro de la Propiedad, de forma presencial y online. También se puede contar con los servicios de una gestoría para que realice el trámite.

Es necesario tener el número de registro de la propiedad que se puede encontrar en una Nota Simple antigua. Si no se dispone de dicho documento, también se puede solicitar con el número de identificación del propietario.

Certificado de Registro de la Propiedad

Se trata de un documento que se solicita en el Registro de la Propiedad, donde constan los propietarios, la historia del terreno y todos los gravámenes y limitaciones que pudiera tener.

Informe de Regulación Urbana

Recoge las especificaciones obligatorias que se deben cumplir para el uso del suelo y la posibilidad de edificación.

Otros documentos

Es posible que, para el proceso de compraventa, se soliciten los planos de las instalaciones de suministros (tuberías de agua, electricidad, etc.). Sin embargo, no son imprescindibles para poder vender.

Impuestos y gastos a pagar por los trámites de vender un terreno en el proceso de compraventa

En los trámites para vender un terreno, hay que hacer frente a una serie de impuestos y gastos adicionales, como la Notaría, el Registro de la Propiedad, la cancelación de hipoteca, Hacienda, el certificado de eficiencia energética, inmobiliaria, gestoría, abogados, etc. A estos gastos, hay que añadir los impuestos a pagar, como el IRPF o IS, el IBI, Plusvalía, etc.

Renta sobre las personas Físicas (IRPF) o Impuesto sobre Sociedades (IS)

El IRPF hay que pagarlo cuando se adquiere un patrimonio. Para ello, hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. Si la diferencia resulta positiva, ha habido ganancia patrimonial y el impuesto se debe tributar en función de ella:

• 19% hasta 6.000€
• 21% entre 6.001€ y 50.000€
• 23% a partir de los 50.000€

En el caso de que el vendedor sea una persona jurídica, debe tributar por el Impuesto sobre Sociedades, integrando en su base imponible la diferencia entre el valor de transmisión y el valor neto contable.

Plusvalía

Se trata de una tasa sobre el beneficio obtenido por el uso del terreno entre la compra y la venta. Si es de suelo urbano, el vendedor tiene que pagar este impuesto. Por el contrario, la tierra rústica no debe hacer frente a este pago.

En cualquier caso, la consideración como no urbanizable o urbana de una finca depende del Ayuntamiento, que es la entidad que gestiona el impuesto de la Plusvalía, siendo recomendable consultarle ante cualquier duda. Varía en función de la ciudad y, por regla general, es un porcentaje sobre el valor catastral y el número de años que se ha tenido.

IBI

El impuesto de Bienes Inmuebles lo debe pagar el propietario cada año. Su coste varía en función de aspectos como el tipo de suelo, sus dimensiones, la ubicación, el valor catastral, etc. Se debe aportar el justificante de pago del IBI en el momento de firma de la escritura.