¿Qué sucede cuando se construye sin licencia de obra?

La licencia de obra es indispensable para realizar de forma legal cualquier construcción en los terrenos en venta en España. Pero, hay una serie de preguntas muy recurrentes acerca de su utilidad y las consecuencias que provoca no disponer de la misma.

¿Dónde se consigue el permiso municipal?

En la Delegación de Urbanismo correspondiente al municipio en el que se vaya a llevar a cabo la intervención. Se aconseja ir personalmente, para consultar cómo funciona todo el proceso, ya que es habitual que cada edificación incluya requisitos específicos.

De tratarse de una obra mayor, lo habitual es que se solicite la supervisión de los planos por parte de un arquitecto municipal. Pues, será el encargado de valorar las posibles consecuencias de la construcción y, de darse el caso, si va a afectar a la estructura del edificio. Tras su informe, se admite a trámite la solicitud dándole el visto bueno.

También es necesario solicitarla en caso de querer realizar un cambio menor. Y es que, la instalación de ventanas, puertas, cerramientos, accesos rodados, elementos de fontanería y saneamientos, así como las prospecciones, entran en esta categoría. Este permiso permite actuar tanto en el interior como en el exterior de la propiedad, el único requisito es que se trate de una remodelación sencilla. Hay que destacar que, no solicitarla acarrea una sanción mínima de unos 600€, ya que se trata de una infracción leve.

Es obligatorio adjuntar los planos de la construcción para poder solicitar el permiso de obra

¿Qué procedimientos son necesarios?

Tras conocer qué tipo de documentación se exige por parte de la Concejalía de Urbanismo, es imprescindible:

• Presentarla personalmente.
• Esperar a que el arquitecto técnico, en caso de reforma mayor, revise los planos y su viabilidad.
• Tras su aprobación en un tiempo no superior a tres meses, hay que abonar aproximadamente el 2% del presupuesto como tasa urbanística.
• Pagar el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Cada alcaldía tiene el derecho de solicitar el tipo impositivo que estime oportuno, por lo que es esencial consultar cuáles son las bonificaciones para el pago del ICIO.

¿Qué construcciones no necesitan licencia?

Aunque sea difícil creerlo, hay casos en los que no es necesario el documento oficial para reformar una propiedad. Esto ocurre, normalmente, en aquellos trabajos que no afectan a la estructura interna o externa del edificio. Entre ellos, se encuentran:

• Los trabajos de pintura.
• El cambio de alicatados y solados.
• El alisado de los muros.
• El lijado de los suelos de madera.
• La renovación de la instalación eléctrica.
• La sustitución de las tuberías del inmueble.

¿Cuántos metros se puede construir sin permiso?

Por norma general no se puede construir nada que no esté especificado en el documento que permita realizar dicha edificación. Pues, en el plano que se presenta para su concesión deben aparecer los metros implicados en la obra. Sin embargo, si la remodelación es menor puede que esté exenta de esta aprobación, pero sí está sujeta a la permisividad de los vecinos y a la de los posibles inspectores, que acudan a evaluar la construcción.

¿Cómo legalizar una obra sin autorización?

Lo primero es acudir al ayuntamiento, solicitar el permiso necesario y abonar las tasas correspondientes. También se debe presentar un proyecto técnico que esté firmado por un arquitecto. El mismo documento contendrá la memoria de las actuaciones realizadas, los planos y el presupuesto de ejecución. Además, confirmará que la propuesta es viable técnicamente y que no altera la normativa urbanística.

¿Es posible legalizar lo construido a posteriori?

Normalmente sí, pero no se puede olvidar que se ha cometido una ilegalidad y que todo dependerá de lo que decida la administración local correspondiente. La ley obliga a quien contrata la construcción a realizar todo el procedimiento de forma previa, antes de que comiencen las obras. Por lo tanto, lo más común es que se establezca la obligatoriedad de pagar las tasas pendientes y las multas impuestas a posteriori, por haber cometido la infracción.

¿Cómo solicitar la ampliación de una licencia?

Se debe acudir al consistorio, donde se solicitó la autorización inicial y original. Es un proceso habitual, pero ha de tenerse en cuenta:

• El permiso original especifica el tipo de trabajos a realizar.
• La ampliación debe especificar las actuaciones complementarias, el motivo de las mismas y la evaluación de su viabilidad.

Tras presentar la documentación, hay que volver a esperar a obtener la aprobación para continuar con el trabajo.

¿Cuáles son las multas y sanciones si se construye sin la aprobación municipal?

Es importante subrayar que cada cabildo tiene una legislación diferente en lo que respecta a la calificación de cada tipo de infracción. En términos generales, la cuantía de la multa a pagar es:

• Si se ha cometido una infracción leve, oscilará entre los 600€ y los 6.000€.
• Si la infracción se considera grave, se afrontará una multa de entre 6.001€ y 60.000€.
• Si se estima que la infracción es muy grave, habría que abonar entre 60.001€ y 300.000€.

Tras pagar la infracción, puede que exista la posibilidad de demoler la construcción, tras estudiar el proyecto. Es decir, que el pago de la multa no exime de la responsabilidad o del cumplimiento de la normativa urbanística vigente. En el caso construir sin licencia en suelo rústico, las penalizaciones y sentencias van mucho más allá.

Una de las multas por construir sin licencia puede ser la demolición de la edificación, en caso de que la infracción sea muy grave

¿Qué ocurre si se construye sin permiso?

Hay situaciones en las que no es necesario el permiso de construcción. Por lo que, todo dependerá del tipo de reforma que se realice. En caso de que sí se necesitase licencia y no se dispusiera de ella, el propietario debería hacer frente a las multas y sanciones que impusiera la normativa urbanística municipal o regional. Cada infracción es penalizada de forma diferente en cada territorio, ya que no se rigen por las mismas leyes.

¿Cuándo prescribe la posible sanción por construir sin licencia?

Dependerá de la comunidad autónoma. La media se sitúa entre los 4 y los 6 años, aunque existen casos como el de Valencia, donde hay que esperar 15 años.

Sirva la información expuesta y detallada para conocer la indudable importancia de la licencia de obra, para poder edificar con total seguridad y acorde a la legalidad, sin tener que hacer frente a las sanciones que conlleva no solicitarla.