Herencia de un terreno, todas las claves legales: cómo se reparte, vende o escritura

Para abordar el tema de la herencia de un terreno, comenzaremos a definir su significado. Heredar, según la RAE, es: "recibir algo a la muerte de su poseedor por disposición testamentaria o legal” y, entre otras, “adquirir la propiedad o dominio de un terreno”. Por tanto, se trata de recibir bienes, propiedades, derechos y obligaciones de una persona tras su fallecimiento. A priori la palabra suena cuanto menos suculenta. A pesar de los grandes beneficios que conlleva a veces, no siempre se trata de noticias afables sino de auténticos quebraderos de cabeza. Si todo fuese tan fácil y rápido, los abogados verían descender su volumen de trabajo ya que heredar es un derecho reconocido en la Constitución Española.

¿Cómo se reparte la herencia de un terreno?

En el más idílico de los casos, hay un único heredero y no hay cabida a disputa. En cambio, cuando entran más agentes y personas hereditarias de una misma propiedad, el panorama y la situación varía.

Es importante discernir entre los tipos de terrenos heredados. No es lo mismo una finca sin edificar perfectamente divisible, a una parcela con casa, piscina y jardín. El primero de ellos, se puede realizar la parcelación del terreno de forma legal, al tratarse de un inmueble que permite hacer reparticiones equitativamente. En cambio, en la segunda alternativa pueden hacer uso y disfrute todos los herederos de las instalaciones mediante consenso, así como ponerse de acuerdo para su venta al completo. La tercera opción en discordia es, y donde los conflictos afloran, cuando una de las partes quiere vender y la otra no.

Por lo tanto, cabe distinguir entre dos trámites distintos:

Un bien inmueble que puede dividirse:

• Con acuerdo: Si el terreno es fraccionable y todos están a favor de hacer uso del mismo o venderlo, los trámites burocráticos y los gastos mínimos y básicos están asegurados. Para parcelarlo, los expertos llevarán a cabo una división del solar de forma equitativa. Y si la opción elegida es la venta, cuando se haya obtenido el precio acordado la totalidad se distribuye en cantidades iguales entre todos ellos. Por ejemplo, un solar de 600m² en el que no se haya hecho obra y todo sea suelo, se podrá dividir. En el hipotético caso de que sean tres herederos, se fracciona en 3 parcelas de 200m² cada una.
• Sin conformidad: Si cuando ni para repartir ni vender existiese un mínimo de acuerdo, es necesario dejarlo en manos de profesionales. Con que uno de los herederos esté en disconformidad y quiera vender, la solución es un procedimiento judicial para la división de la propiedad común.

Un terreno que no puede fraccionarse:

En el caso en el que varios familiares hayan recibido la herencia de un terreno que es indivisible, la ley permite formalizar unas escrituras a nombre de todos ellos. Esta causalidad es conocida por condominio o comunidad de bienes.

Se trata de un término jurídico que indica que varios propietarios tienen derecho sobre un bien de forma colectiva, es decir, ninguno tiene pleno derecho, sino que lo comparte con los otros propietarios. Las decisiones y gestión del mismo deberán ser tomadas con la aprobación de la mayoría. Incluso cuando uno de ellos se plantee vender. Y es aquí donde radican las grandes diferencias:

• No hay consenso para su venta. Sí no existe conformidad entre los cotitulares ni para su venta y/o arrendamiento es posible:
  1. La extinción del condominio. Cuando una de las partes abone a los otros herederos su parte correspondiente, convirtiéndose en el único propietario.
  2. Vender a un tercero. Si ninguno de los copropietarios quiere o puede asumir el porcentaje del interesado, es posible traspasarlo a otra persona.
  3. Procedimiento para la división del bien común. Cuando ninguna de las alternativas anteriores es posible, ha llegado el momento de ponerse en contacto con un abogado. Según el Código Civil, ninguna de las partes está obligada a permanecer en una comunidad sin desearlo.
• Hay acuerdo entre las partes. Es la decisión más rápida y, a veces, lógica de solucionar y prever conflictos futuros. El terreno heredado se pone a la venta y cada uno de ellos obtiene el beneficio correspondiente a partes iguales. Por ejemplo, si se trata de una finca rústica en la que hay un hotel con encanto y que, por las características del inmueble no puede repartirse, se tasará y se pondrá a la venta.

Los mayores trámites se dan cuando en el terreno existen edificaciones

¿Qué ocurre con la herencia de un terreno en usufructo?

El usufructo permite usar un bien sin ser el propietario. A esta persona con derecho y disfrute del terreno se le denomina, usufructuario. Frente al trámite de una herencia pueden darse dos orígenes:

1. Ser el dueño (nudo propietario). Se ha heredado un inmueble, pero no se le permite ni alquilar, ni vender ni utilizarlo porque hay persona/s que se encuentran dentro.
2. Ser el usufructuario por petición en el testamento del fallecido o por parentesco. En este caso se puede vivir en la propiedad, incluso arrendarla y obtener los beneficios, pero no venderla. Esta condición obliga a conservar en inmueble contra todo pronóstico.

Además, el usufructo puede ser:

• Voluntario. El fallecido otorga a favor de una persona todos los derechos para disfrutar tanto el bien como sus productos. Al terminar deberá entregar el terreno al nudo propietario en buen estado.
• Legal. Por disposición legal la pareja que haya enviudado (sin que hayan sido separados legalmente previamente) tendrá derecho si hay hijos al usufructo del tercio de mejora.
• Temporal. El benefactor se mantendrá en el terreno por el tiempo determinado que el fallecido hubiese establecido.
• Vitalicio. Todos los derechos finalizan cuando fallece el usufructuario. Se trata de dejar todos los bienes a su nombre hasta que la defunción de éste, la forma más habitual y usada en España.

Las fincas con explotaciones agrícolas permite obtener divisiones beneficiosas para cada uno de los herederos

¿Qué impuestos se pagan por la herencia de un terreno?

Cabe señalar que la burocracia y la cuantía final de todo el proceso, en cuanto a la herencia de un terreno, dependerá del nivel de trabas que pongan los herederos, del consenso y de los trámites judiciales llevados a cabo entre las partes. Pero, como mínimo se deberán de:

• Aceptar la herencia. Es posible reclamar la herencia de un terreno, según el Código Civil, hasta un máximo de 30 años. Confirmar que se quiere admitir y recibir la herencia conlleva: obtener el certificado de defunción, de últimas voluntades y seguros, comprobar la existencia de un testamento y realizar un inventario de bienes y deudas.
• Tasación del terreno. A la hora de vender la parcela, es imprescindible conocer el precio de mercado de la propiedad. Una aproximación sobre con qué cantidad iniciar el proceso o el máximo que puede pedirse.
• Impuesto de sucesiones. Se trata de uno de los gravámenes más controvertidos de la actualidad, ya que según la provincia en la que se encuentre el heredero se pagará un porcentaje u otro. Por tanto, independientemente de donde se encuentre el terreno, el concepto será abonado en el lugar de residencia habitual. Asturias, Castilla y León y Comunidad Valenciana, son las comunidades donde el impuesto es más alto de toda España. En cambio, en Andalucía, Galicia y Cantabria la cuota es cero. Este impuesto que es personal y directo grava los incrementos patrimoniales obtenidos y debe ser liquidado por todos los herederos.
• Plusvalía. Este tributo grava el aumento del valor del inmueble desde su compra inicial hasta el momento de recibir la herencia. La cuantía varía en función del ayuntamiento pertinente, y su cálculo se realiza mediante el valor catastral del terreno.
• Nuevas escrituras. Si se ha optado por hacer uso de la parcela entre todos los co propietarios o cada uno de ellos haya vendido su parte, acabando así con el condominio, es necesario realizar unas nuevas escrituras donde rece todos los datos necesarios del dueño actual del terreno.
• Tener en cuenta la Legislación Urbanística sobre el suelo a dividir para que las fincas resultantes cumplan todas las condiciones necesarias de forma unitaria.

¿Qué sucede si no hay testamento?

Para que haya una buena planificación y que el reparto se realice tal y como el fallecido hubiese querido, es indispensable un testamento previo. En el caso contrario, es necesario realizar un proceso legal de declaración de herederos. En él cada uno de ellos tendrá que demostrar el grado de parentesco para crear el listado definitivo de beneficiarios. El orden de sucesión es el siguiente:

1. Los hijos. Si hubiese descendientes ellos serán los primeros a dividir en partes iguales.
2. Padres y resto de ascendientes. Si el fallecido no tenía hijos serán sus progenitores quienes reciban todo.
3. El cónyuge. Si no hay un testamento que diga lo contrario, la pareja tendrá derecho al usufructo de un tercio de lo heredado.
4. Hermanos y sobrinos. Apodados colaterales. El último lugar en la lista.