Parcelación de Terrenos: Aspectos legales

La parcelación de terrenos no siempre es fácil de llevar a cabo. A continuación, se repasan las preguntas más recurrentes al respecto.

¿Cómo se puede delimitar y marcar un terreno?

Lo habitual es apostar por colocar un vallado que rodee todo el entorno del terreno. Es esencial respetar la Ley de Vías Pecuarias en lo relativo al paso de la fauna del entorno natural.

Igualmente, el Código Civil indica que no se pueden obstruir las servidumbres de paso establecidas. Finalmente, las servidumbres de agua también son esenciales. El cerramiento no deberá alterar el curso natural del agua o impedir su disfrute público.

¿Quién se encarga de dividir un terreno?

Un topógrafo. De hecho, es el encargado de realizar el levantamiento topográfico. Estas labores también las puede realizar un ingeniero o un arquitecto técnico o superior.

¿Cómo lleva a cabo la parcelación de terrenos?

La segregación consiste en subdividir el solar urbano o la finca rústica. Es decir, es una unidad total que se divide en distintas partes. Lo más común es contar con los servicios de un abogado, para que trámite todo lo relacionado con la propiedad y con los nuevos propietarios. Todas han de ser escrituradas a nombre de los mismos ante notario.

Posteriormente, hay que pasar las escrituras por el Registro de la Propiedad. Cada persona tiene el derecho de inscribirla de forma independiente. Sin embargo, hay que tener siempre en cuenta la normativa municipal antes de comenzar el procedimiento. Los pasos a seguir son los siguientes:

• Solicitar una autorización del ayuntamiento.
• Realizar una declaración donde se indique que no se necesita.
• Una finca rústica debe respetar unas medidas mínimas. En el caso de ser tierras de secano, es de dos hectáreas y meda. Por el contrario, si son de regadío, serían 2.500 metros.
• Las divisiones de suelo rústico no pueden estar destinadas a usos de carácter urbano.
• Hay partes que podrían agregarse a territorios colindantes o vecinos.

Ante semejante variedad de opciones, no siempre está claro si hay que apostar por el levantamiento topográfico o por llevar los nuevos planos al ayuntamiento. Dependerá de cada caso particular. Lo que sí es inevitable es el pago de tasas diversas por la modificación de las tierras. El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentado), el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y todos los relacionados con los bienes inmuebles gravarán la operación.

Finca no urbanizable delimitada y subdividida

¿En qué consiste la parcelación de terrenos?

Se trata del proceso en el que se modifica una finca convirtiendo una de sus partes en una independiente del resto. Se lleva a cabo solicitando la licencia de parcelación que ha de cumplir con la normativa municipal para evitar alteraciones en el plan urbanístico. Sin esta licencia concedida por el ayuntamiento no es posible registrar ante notario cada nueva propiedad. De este modo, es necesario presentar en el ayuntamiento:

• La solicitud firmada por el propietario y por el arquitecto correspondiente acompañada de una declaración jurada.
• El original, o la copia, del certificado del avalúo fiscal vigente aprobado por un notario.
• Una copia del certificado de informaciones previas.
• Un plano que incluya la subdivisión.
• Un plano con la ubicación de la propiedad.
• Un plano con el dibujo de la subdivisión actual y con la propuesta.

¿Cómo se lleva a cabo la segregación de un terreno?

Es importante aclarar que, segregar supone separar una parte de la propiedad para crear una nueva e independiente. El proceso conlleva una lógica pérdida de extensión de la primera. Para llevarla a cabo se exige:

• Obtener la licencia correspondiente de segregación del ayuntamiento.
• Ir al notario para que realice una escritura de segregación.
• Inscribir en el registro de la propiedad la acción realizada.

En lo relativo a la cantidad de metros que ha de tener la segregación, la Ley 19/1995 del 4 de julio especifica que ha de respetarse la unidad mínima de cultivo. Se entiende por ella aquella que necesite la finca rústica para conseguir un óptimo rendimiento dependiendo de la zona donde se encuentre y usando medios técnicos o tradicionales de producción.

¿Cómo se puede saber si una finca puede segregarse?

Acudiendo a la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias y revisando el artículo 24 y los siguientes. En los mismos se subraya que cada parcela debe respetar la unidad mínima de cultivo. Igualmente, si no está inmatriculada en el registro no podrá segregarse.

¿Cómo se subdivide un terreno?

El titular del mismo debe solicitar su división en los lotes que prefiera. En este caso, no se pierde extensión. Tras la solicitud, hay que seguir con los trámites legales antes indicados.

¿Qué tipo de terreno puede subdividirse?

Cualquiera, pero dependerá del tipo de suelo. En el caso de tierras agrícolas, la división mínima será de 5.000 metros cuadrados. De tratarse de un solar urbano, el límite es de 300 metros, aunque hay algunas zonas del país donde la cifra disminuye hasta los 100 metros cuadrados.

Parcelación en suelo rústico

¿Cuánto cuesta la segregación o la parcelación de terrenos?

Ahora que se han expuesto todos los requisitos para cada caso, es necesario especificar que cada proceso tiene un coste distinto.

La segregación

Es bastante costosa dadas sus características. Para hacer un presupuesto aproximado basta con consultar el siguiente listado:

• El levantamiento topográfico podría costar 200 euros.
• El proyecto de segregación entre 500 y 1000.
• La licencia de segregación dependerá de cada ayuntamiento, ya que va en función de la zona donde esté ubicada. A ello hay que sumarle un 0,2 % de cuota. El precio suele ser de unos 100 euros.
• El notario cobrará unos 300 euros.
• En el Registro han de pagarse 150 euros.
• El pago del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la subdivisión.

La parcelación

Los gastos son los mismos que en el caso anterior, pero el impuesto se abona dependiendo del valor de toda la finca. Igualmente, hay que tener en cuenta que el ayuntamiento tardará entre uno y tres meses para legalizar el proceso.

Sirva la información anterior para saber cómo realizar la parcelación o segregación de un terreno de forma legal. Ahora el reto es la búsqueda de una parcela, solar o finca con encanto que se adapte a las necesidades de cada comprador y futuro propietario.