Impuesto del incremento del valor en terrenos de naturaleza urbana ¿Quién lo paga ?

Los terrenos urbanos son uno de los activos más valiosos e interesantes del mercado inmobiliario en cualquier lugar. Su valor suele ser ascendente y, por tanto, representan una inversión muy atractiva para cualquier persona que quiera sacar algo de rendimiento a su dinero, tanto si son para alquiler como para venta a medio plazo. Sin embargo, esas operaciones de transferencias de parcelas en venta en España, sean por venta o herencia, incluyen un escollo que a menudo es problemático para muchas personas: el impuesto del incremento del valor en terrenos de naturaleza urbana o plusvalía.

Este impuesto es de pago obligatorio en cada compraventa, donación o transmisión por herencia de solares urbanos, pero no todo el mundo sabe en qué consiste el gravamen y a quién corresponde pagarlo en cada caso.

¿Qué es el impuesto del incremento del valor en terrenos de naturaleza urbana?

Este impuesto, también denominado plusvalía o arbitrio de plusvalía, tiene ya un siglo largo de historia en España. Se instauró hacia 1919 con una intención clara: gravar la revalorización de los terrenos urbanos durante el tiempo que hubiesen permanecido en poder de la persona o entidad que los transmitía a un tercero.

Pero, para establecerlo es necesario averiguar cuál es el incremento del valor de la propiedad. Y la forma de hacerlo es comparar el valor catastral de compra original y el que se consigna en la nueva venta. Con esas cantidades presentes, se cuenta con la base para calcular el importe a pagar.

¿Quién debe pagar la plusvalía?

Este impuesto afecta de forma obligatoria a quien se ha beneficiado del aumento de valor de los terrenos urbanos. Así pues, lo pagará generalmente la parte vendedora en la operación de compraventa, puesto que se entiende que es quien ha ganado dinero con la operación. Esto es así salvo que el vendedor sea una persona física no residente en España. En este supuesto, el pago será afrontado por la parte compradora.

Cuando se trata de herencias, tendrán que ser los herederos quienes se hagan cargo de pagar el impuesto del incremento del valor de los terrenos urbanos que reciban. Esto puede suponer un problema para muchos de ellos, en caso de no contar con los recursos para hacer frente a ese impuesto no previsto.

Si se trata de donaciones, operaciones menos habituales, pero también importantes, el impuesto de plusvalía debe pagarlo la parte que recibe la donación, exactamente igual que en el caso de la herencia. Esto es así porque en ambos casos se entiende que la parte emisora de la propiedad no se beneficia con la transmisión.

La compraventa de un terreno urbano tiene unos pagos obligatorios, uno de ellos es el impuesto de incremento de valor o plusvalía

¿En qué casos no se paga el impuesto del incremento del valor?

Por otro lado, hay algunos casos en los que no se debe pagar el impuesto del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Son estos:

• Cuando la parcela se transmita a un nuevo propietario antes de pasado un año desde su compra.
• Cuando la venta se produce a pérdidas y no hay beneficios.
• Cuando las transmisiones de solares se llevan a cabo a través de juntas de compensación, o en casos de expropiaciones forzosas o desahucios.
• Cuando las adjudicaciones son procedentes de una reparcelación, siempre que se cumplan los requisitos urbanísticos estipulados por el municipio.
• Cuando las adjudicaciones se producen dentro de una liquidación de bienes gananciales.
• Cuando se disuelve una comunidad de bienes, porque no se considera que esas adjudicaciones constituyan una transmisión.

No obstante, en los dos últimos casos conviene informarse detalladamente: hay ayuntamientos que sí gravan plusvalías para estos supuestos.

Obligaciones de compradores y vendedores ante el impuesto del incremento del valor o plusvalía

Vistos los supuestos en los que toca pagar el impuesto y los casos en los que hay salvedades, es fácil establecer las obligaciones de cada parte. Los vendedores son, por lo general, los que afrontan el pago del impuesto. Deberán satisfacerlo en el plazo de un mes tras la adquisición, salvo en las excepciones señaladas.

Por su parte, los compradores no tienen obligaciones, salvo que el vendedor sea una persona física residente fuera del país. En ese caso será la parte compradora la encargada de abonar la plusvalía. Pero también podría darse el caso de que ambas partes pactasen que el comprador pague el impuesto, con lo que este adquiriría esa obligación.

Finalmente, en los casos de donaciones y herencias se hacen cargo los receptores de los bienes. Los beneficiarios de donaciones deberán pagar el impuesto en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de cambio de titularidad del terreno urbano. En cuanto a los perceptores de herencias, tienen hasta medio año para hacerlo, a contar desde la transmisión del bien.

Legislación y trámites que afectan al impuesto del incremento del valor

Este es un impuesto de titularidad municipal y de pago inmediato, resultando una de las fuentes de ingresos más importantes de los ayuntamientos. Está definido por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que lo detalla entre sus artículos 104 y 110. En esa ley se señala que la base imponible del impuesto será el incremento del valor de los solares urbanos, hasta en un máximo de 20 años, desde el momento de la compra hasta el de la venta.

Los trámites para pagar la plusvalía son sencillos y, en muchos casos, se pueden hacer online. Sin embargo, es necesario conocer algunos datos para calcular con precisión el importe del impuesto. Los datos que suelen requerirse son:

• Fecha de la compra.
• Valor catastral del suelo.
• Porcentaje del terreno que se transmite.
• Fecha en que lo compró la parte transmisora.
• Periodo de tenencia del terreno.
• Porcentaje de incremento.
• Cuota o suma de cuotas.

Si la transmisión del bien se produce de una persona fallecida a una viva, como en una herencia, hay que tener en cuenta que podría haber bonificaciones de impuestos, que se aplican en muchos ayuntamientos de España en función de causas o razones diversas.

Con todos estos datos, es fácil calcular el impuesto del incremento del valor que se debe pagar en cada caso y lugar. Es importante tener en cuenta este gravamen siempre que se planee vender un terreno de naturaleza urbana, para no cometer errores que puedan devenir en problemas fiscales.