¿Qué significa suelo urbano no consolidado?

Vamos a analizar qué significa suelo urbano no consolidado, y es que uno de los aspectos más importantes antes de comprar un terreno es conocer su calificación, ya que de esta dependerá los derechos, los deberes y las obligaciones del propietario. Cada categoría determina las condiciones y las limitaciones de uso y/o explotación. Al establecer diferentes tipos, la legislación estatal urbanística se asegura el cumplimiento de las normas establecidas. Por todo ello, es sumamente relevante saber la tipología de la superficie y sus implicaciones legales.

En relación al suelo urbano, se debe conocer una serie de conceptos para averiguar la posibilidad de construir, en qué condiciones y cuáles son sus limitaciones, entre otros aspectos.

¿Qué es el suelo urbano?

Antes sabe qué significa suelo urbano no consolidado, vamos a conocer qué es el suelo urbano. En suelo urbano es el que dispone de los servicios urbanísticos básicos, es decir que, cuenta con alcantarillado, suministro de electricidad y agua, así como de acceso rodado. También se considera como parcela urbana aquella que está ubicada dentro del área metropolitana, en la ciudad, en una zona edificada y consolidada. Este hecho está regulado por la administración autonómica. En él, la ley diferencia dos subcategorías: el suelo urbano consolidado y no consolidado.

Es necesario recalcar que, su calificación no se traduce en que esté urbanizado por completo o preparado para ello, sino que, está considerado como tal legalmente o tiene la previsión de contar con las transformaciones urbanísticas pertinentes. Y es que, no todo el territorio urbano dispone de la autoridad o posibilidad para construir por el simple hecho de ser clasificado con esta tipología. Puede que necesite alguna actuación para contar con la opción de edificar.

¿Qué es el suelo urbano consolidado?

Es aquel que está situado en la ciudad y cuenta con el permiso automático de poder realizar construcciones, con previa licencia de obra, obviamente. Por lo tanto, no requiere de ninguna transformación urbanística. Para tener la condición de solar, solo debe tener terminadas las obras de urbanización de sus alrededores, las cuales están relacionadas con las alineaciones y rasantes del límite de la propiedad.

¿Qué significa suelo urbano no consolidado?

Vamos por fin a conocer qué significa suelo urbano no consolidado, éste hace referencia a las parcelas que están ubicadas en la ciudad y su área metropolitana, pero que necesitan de actividades para concluir con su urbanización y la de su zona. Y es que, hay lugares dentro de un municipio que quedan sin edificar, ya que la expansión de las localidades no es uniforme, en la mayoría de los casos. Estos son considerados por el propio planeamiento como aptos para un futuro urbanizado. Tiene gran presencia en la mayoría de las ciudades y poblaciones de España, especialmente en aquellas que trabajan en una continua mejora, renovación y ampliación de su territorio. No se puede construir en ellos hasta que no se termine con todas las reformas y la urbanización de la zona. En terrenos.es puede ver mas de 700 ofertas de terreno no consolidado venta.

En este terreno, los derechos y deberes de los dueños son los mismos que los del suelo urbanizable, ya que en ambos escenarios es necesario llevar a cabo diferentes remodelaciones con el fin de urbanizarlo. Por ello, existe la obligación de ceder, de forma gratuita y en caso de requerimiento, toda la superficie demandada por la Administración, para destinarla a los usos que la misma considere oportuno. La dimensión que se exige en la mayoría de las ocasiones supone del 5% al 15% del total de la propiedad. Asimismo, son los dueños quienes deben costear todas estas transformaciones de los alrededores y el entorno de la parcela.

Suelo urbano no consolidado transformado en consolidado para su posterior edificación y urbanización

¿Cómo se calcula el valor del suelo urbano no consolidado?

En el caso de interesarse en una propiedad de este tipo, es conveniente estudiar todas las cuestiones que la rodean, ya que si se desea construir puede que no se pueda desarrollar la obra hasta que se apruebe la resolución urbanística. Pues, no depende del propietario, sino de la Administración municipal y/o autonómica, para que se considere como apto para la edificación. Por lo tanto, este hecho repercute directamente en su valoración. Cada caso es diferente, por lo que es aconsejable analizarlas de forma independiente, comparar precios y conocer la situación del mercado. Todo ello establecerá su valor. El búscador avanzado de terrenos.es permite estudiar y conocer el escenario actual que presentan las parcelas urbanas no consolidadas en venta.

¿Cuáles son las diferencias entre suelo urbano consolidado y no consolidado?

La superficie urbana consolidada cuenta con la posibilidad de construir directamente, con previa licencia de obra. Además, el propietario del consolidado solo tiene como obligación terminar de urbanizar la zona o los límites de su propiedad, para que cuente con la consideración de solar. Por su parte, el dueño del no consolidado sí debe ceder una parte de la parcela para que se termine de construir la zona, y así poder transformarse, cambiar de calificación y poder edificar en él.

Construcción en suelo urbano consolidado, tras obtener licencia de obra

¿Cuándo adquiere la condición de solar una parcela?

Un terreno es considerado solar cuando está urbanizado en base a las leyes establecidas en la normativa urbanística y dispone de los suministros básicos de abastecimiento. De lo contrario, en caso de que no exista ninguna legislación municipal o autonómica al respecto, la propiedad debe estar clasificada como urbana y tener terminado y asfaltado todo el acceso, así como la zona, para ser reconocido como solar.

Hasta que los dueños no aseguren que se realizan todas las actuaciones pertinentes para que el terreno cuente con esta calificación, no se podrá construir, por norma general. Del mismo modo, el propietario tiene que certificar que se llevarán a cabo todas las remodelaciones necesarias acordes a la normativa urbanística establecida.

¿Se puede recalificar un terreno urbano consolidado en no consolidado?

Recientemente, en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2018 (Rec. 6090/2017) se admite que se pueda realizar este tipo de recalificación en estas superficies. De hecho, la sentencia expresa que “conforme a la legislación estatal básica, ha de adaptarse la jurisprudencia anterior, de modo que un nuevo planeamiento, que contempla una determinada transformación urbanística de renovación, regeneración o rehabilitación, puede degradar el consolidado a no consolidado, sobre la base de que las obligaciones de los propietarios no van a venir determinadas por su categorización, sino por el tipo de actuación de transformación urbanística que se vaya a acometer sobre el mismo”.

Propiedades que pueden ser una gran oportunidad de inversión

La prohibición de edificar inmediatamente se puede considerar un aspecto interesante, en algunos casos, sobre todo en relación al precio final, ya que este hecho suele abaratar su coste final. Estas propiedades se convierten en una alternativa más que atrayente para todas aquellas personas que buscan una parcela con una visión de futuro a largo plazo. Pues, como bien se ha expuesto, el planeamiento tiene la previsión de urbanizar la zona, por lo que tarde o temprano pasarán a ser califcadas como urbanas consolidadas y, en ese momento, sí se podrá destinar a aquello que se desee.