¿Se puede comprar un terreno sin escrituras?

Cuando se adquiere una propiedad, ya sea una casa, una finca, un terreno, un local comercial, etc., es habitual encontrarse con alguna que otra sorpresa como que no estén las escrituras en el Registro de la Propiedad. ¿Qué hacer ante esos casos? ¿Se puede comprar un terreno sin escrituras?

Aunque no es un requisito necesario ni hay una ley que lo exija, sí que es conveniente, ya que puede generar muchos quebraderos de cabeza. Puesto que, es el aval que demuestra quienes son los dueños frente a terceros.

¿Cómo saber si un terreno sin escrituras está registrado?

El primer paso que debe darse es comprobar si la parcela se encuentra en el registro del municipio, donde se ubica. Esta información es pública, por lo que cualquier persona puede acceder a ella, siempre y cuando rellene un formulario y abone los impuestos correspondientes.

Formas de registrarlo

Registrar un terreno sin escrituras no es posible, por lo que, como hemos visto, se puede comprar un terreno sin escrituras pero no se puede registar. En el caso de que haya sido una heredado, por parte de un familiar o amigo, debe disponerse de toda la documentación con su referencia catastral y en la que aparezcan los datos como propietario.

Por otra parte, si se ha heredado y no hay papeles que demuestren que la tierra pertenecía a sus parientes hace muchos años, será imprescindible recopilar toda la información posible para demostrar que se tiene el derecho del solar.

Si en cambio se decide llevar a cabo, se puede realizar mediante 3 opciones:

• Un doble título notarial (escritura de herencia a favor del vendedor y la compraventa).
• Un Acta de Notoriedad (redactada por un Notario que certifica que existen pruebas de que el titular es quien dice serlo).
• Un Expediente de Dominio. Este es concedido por un Juez, según lo establecido en el artículo 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

¿Cuánto cuesta el proceso?

El precio varía en función de la opción que se escoja. Si se elige la primera, sólo será necesario un notario. Mientras que, si se prefiere la tercera, además de ser la forma más complicada, también tendrá que estar presente un abogado, experto en la materia, y pagar las tasas judiciales.

Respecto a cuánto cuesta, el coste total de los escritos de una compraventa se divide en: el precio de venta neto, Registro de la Propiedad, Notario, Impuesto sobre la Transmisión Patrimonial, y en el caso de que los haya, gastos por los servicios de un letrado o personal de inmobiliaria.

¿Conviene comprar un terreno sin escrituras en regla?

Si no está en el registro, lo más conveniente es preguntar por qué esa falta. Una de las razones frecuentes es que no se cumplieron con todos los permisos para construir o no se realizaron los trámites necesarios en una herencia y similares. Si es el caso, habrá que seguir unas pautas para “legalizarla”:

• Verificar que tiene escritura.
• Pedir la nota simple en el Registro para conocer quién es el titular, metros cuadrados, superficie, etc.
• Comprobar que cumple el decreto para habilitar en ella.

¿Por qué algunas propiedades no se encuentran inscritas?

Algunos de los motivos por las que muchas no tienen los títulos que deberían son:

• La construcción se hizo sin los permisos necesarios.
• Tiene cargas fiscales.
• Los propietarios no quieren pagar los gastos registrales.
• Es una edificación irregular.
• En casos de herencias, divorcios o donaciones no quieren perder la titularidad o consideran que las gestiones son muy complicadas.

Los precios de las casas que no instan en los registros pueden costar hasta un 20% menos que una que sí los tiene.

En España no existe ninguna ley que obligue a tener registrado un bien inmueble

¿Cómo asegurarse de la legalidad de un terreno?

Para algunas personas, poseer un hogar donde vivir significa una gran ilusión, debido al esfuerzo que supone. Sin embargo, hay que informarse sobre todos los aspectos legales que se deben tener en cuenta durante el proceso.

Cómo saber si un terreno es legal

• Reclamar las escrituras: De esta manera el vendedor podrá demostrar que tiene el título del solar. En este punto es importante corroborar que toda la documentación está reglada y firmada.
• Solicitar una constancia registral, para ello habrá que darse de alta en la Plataforma de Servicios del INDAABIN y rellenar los campos exigidos como:
  • Tipo de persona (física o moral).
  • CURP.
  • RFC.
  • Nombre y apellidos.
  • Sexo.
  • Ocupación.
  • Domicilio y/o número de teléfono.
• Contrastar que el uso del suelo sea el adecuado, ya que no todos tienen los permisos que se requieren.
• Pedir los planos y comprobar que están sellados y que coinciden con la ubicación y medidas del patrimonio.
• Recopilar información sobre el actual casero. En estos casos se recomienda investigar a la persona con la que se está tratando y cerciorarse de que no es un timador. Los fraudes inmobiliarios suelen ser más común de lo que se cree, pues hay individuos que se hacen pasar por dueños aprovechando que los verdaderos inquilinos están de vacaciones.
• Certificado que demuestre el estado del inmueble y donde aparezca si tiene deudas, si está al corriente o si todavía tiene hipoteca.

Procedimiento a seguir para escriturar un terreno si se ha comprado un terreno sin escrituras

Puede que esta sea la parte más complicada y extensa. El nuevo dueño tendrá que gestionar unos trámites:

• Abonar dos veces el Impuesto de Transmisiones.
• Costear los honorarios del notario, ya que es quien acredite el contrato de compraventa anterior y el actual.
• Solicitar un Expediente de Dominio en el juzgado.
• Aportar el título de dominio y el certificado de catastro para demostrar que no está catalogado. Para ello se necesitarán además unos testigos que verifiquen la declaración. Entre los manifestantes debe participar el anterior dueño y los vecinos de edificios colindantes.
• Por último, para ejecutar la inscripción formal se tendrán que presentar una serie de comprobantes, como el justificante por el pago de la plusvalía municipal o el del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Los precios de los terrenos que no instan en los registros pueden costar hasta un 20% menos que una que sí los tiene

¿Cuáles son las desventajas de vender un un terreno sin escrituras?

En España no se penaliza por vender un inmueble sin haberlo registrado. El problema es que causa desconfianza en los compradores, por diferentes motivos:

• Costes elevados: El dinero que se pagará por su inscripción será mayor que en una compraventa común. A esto habrá que sumar los gastos por los servicios de Notaría e impuestos respectivos.
• No se tiene cobertura jurídica: El mayor inconveniente de quedarse con una casa de estas peculiaridades es que no se tiene respaldo jurídico, por lo que no cubre el estar embargados, gravados por la hipoteca u otros servicios.
• No se puede solicitar una hipoteca: Las entidades bancarias no dan permiso si no se tienen todos los documentos reglados tal y como lo refleja el artículo 145 de la Ley Hipotecaria.
• Dificultad para venderla posteriormente: Si en un futuro se desea poner en venta será muy complicado. Primero habrá que demostrar a quién pertenece, y al no tener esos informes, la tarea se vuelve más compleja.

En resumen, comprar un terreno sin escrituras es un riesgo que no muchos están dispuestos a asumir, sin embargo, en determinadas situaciones, estos trámites son rápidos y llegan a favorecer tanto a vendedores como a interesados.