Suelo urbano ¿Qué significa?

En España, cada comunidad autónoma y/o municipio clasifica el suelo en urbano, urbanizable o rústico, en función de su situación y posibilidad de uso, ya sea urbanística o rural. De este modo, se establecen una serie de derechos y deberes para los propietarios de cada tipo de superficie. Y es que, el dueño puede hacer en su parcela aquello que esté permitido por el planeamiento y la legislación pertinente. Entraremos a ver el significado de suelo urbano.

¿Qué significa suelo urbano?

Según la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015, este tipo de superficie es aquella que obedece una serie de limitaciones y condicionantes. En primer lugar, debe estar integrada, acorde con la normativa, en un área urbana dotada de parcelas propias y estructurada por calles pavimentadas. Por consiguiente, tiene que haber sido urbanizado y declarado como urbano acorde a la ordenación municipal y regional. También debe contar con las infraestructuras y servicios básicos y necesarios. Estos son: agua, saneamiento, acceso vial y energía eléctrica. Por último, debe estar ocupado bajo los límites de la legislación territorial del lugar.

Siguiendo estos aspectos establecidos en la ley, se puede considerar suelo urbano un núcleo poblacional que esté situado en una zona rural. Pero, para ello la normativa urbanística le tiene que otorgar dicha clasificación. Del mismo modo, colindar con una vía de comunicación no es sinónimo de ser área urbana.

En términos generales, es aquel terreno que cuenta con el suministro de los servicios urbanos básicos, como el alcantarillado y el abastecimiento de luz, agua y gas. También forman parte de esta tipología aquellas zonas que están situadas en un entorno consolidado urbanísticamente, tal y como lo establece la legislación municipal o autonómica. El nivel de consolidación lo fija, en su normativa, la propia región. Las parcelas, que han sufrido transformaciones urbanas conforme a lo estipulado en el planeamiento local o regional, se clasifican dentro de esta categoría.

Su calificación establece que se le considera como tal a todos los niveles legales, sin tener la necesidad de estar completamente urbanizado. El planeamiento lo considera así porque tiene la previsión de que se llevarán a cabo transformaciones urbanísticas sobre él. No todo el terreno urbano cuenta con la autoridad o el permiso inmediato de poder construir, por el simple hecho de estar clasificado en esta categoría. Pues, puede ocurrir que necesite algún tipo de transformación o actuación para contar con la posibilidad de edificar.

¿Cuáles son los tipos de suelo urbano?

La ley estatal diferencia dos subcategorías: el suelo urbano consolidado y no consolidado.

Suelo urbano consolidado

Se localiza en el núcleo más desarrollado de las ciudades y dispone del permiso automático para poder construir. Es decir, no necesita ningún tipo de transformación urbanística. En caso de requerir alguna obra, esta sería para acceder a los suministros básicos de abastecimiento. Estos terrenos no tienen la obligación de realizar cesión gratuita alguna, ya que se comprende que forman parte de la zona terminada de la ciudad, no de aquella en expansión. Se considera solar a las extensiones de parcelas urbanas consolidadas que tienen finalizada su urbanización, por lo que no precisan cambios de rasantes o nuevas alineaciones en su entorno.

Suelo urbano no consolidado

Al contrario que el anterior, este terreno sí necesita transformaciones urbanísticas. Comúnmente, se encuentra en los espacios vacíos que quedan en las ciudades, entre edificaciones o en las zonas en expansión, es decir, en la periferia de las grandes urbes. El planeamiento local los tiene presentes para una futura urbanización a largo plazo, por ello están considerados como tal.

No forman parte de la tipología consolidada por diferentes motivos, entre los que destacan la falta de urbanización, la ausencia completa o parcial de servicios básicos y la necesidad de una reforma en su urbanización. Los propietarios de estos territorios tienen las mismas obligaciones que los del territorio urbanizable. Estas son ceder parte de su propiedad para la construcción de servicios públicos. Cesiones que normalmente son del 10%, pero que pueden llegar a ser hasta el 20% del total de la superficie de la parcela. Además, deben hacer frente a todos los costes que se originen por la urbanización de la zona.

¿Qué diferencias hay entre el suelo urbano consolidado y no consolidado?

El área urbana consolidada tiene la potestad de construir de forma directa, previa solicitud del permiso de obra correspondiente. El propietario de las parcelas de este tipo solo tiene un deber: finalizar cualquier reforma que requiera la urbanización de la zona o los límites de su propiedad, para que esta tenga la condición de solar. Mientras, el dueño de los terrenos urbanos no consolidados sí tiene la obligación de ceder parte de su inmueble, con el fin de que se termine cualquier actividad de transformación urbanística de la zona. Esto modificará la calificación de la parcela, permitiéndole levantar cualquier construcción, acorde a lo establecido en la normativa.

¿Qué se puede construcciones permite en el suelo urbano?

Son muchas las personas interesadas en la inversión en terrenos o solares urbanos, para llevar a cabo una posterior construcción, ya sea para uso residencial u otro, como el comercial. Pero, es necesario saber que se deben estudiar previamente todos los requisitos legales, dentro del marco jurídico y legal español. Y es que, hay que tener en cuenta aspectos como la contratación de arquitectos, notarios o ingenieros, para contar con los permisos requeridos para el comienzo de la obra, así como hacer frente a la serie de impuestos generados por la edificación. Se trata de un trámite que puede durar cierto tiempo, unos meses, pero que es requerido para realizar todo el proceso bajo lo estipulado por la legislación urbanística. De lo contrario, pueden aparecer problemas, multas y sanciones, que eleven el coste de la edificación y el tiempo de construcción de la misma.

En relación al levantamiento de obras, lo más común es destinarlas a la utilidad residencial o comercial. En esta superficie se pueden levantar diferentes tipos de vivienda, como las individuales, unifamiliares, colectivas o los tan famosos edificios que forman las comunidades de propietarios o urbanizaciones en las principales urbes. Por lo que a los locales comerciales respecta, hay multitud de variedad en una sola ciudad y, por consiguiente, en todo el país. Estos pueden ser desde pequeñas tiendas, ubicadas a pie de calle o en el primer piso de cualquier edificio, a grandes establecimientos que superen los 1.000m².

El suelo urbano comprende multitud de construcciones de gran variedad

¿De qué usos se puede dotar al suelo urbano?

Las diferentes utilidades que se pueden adoptar en este tipo de superficie se dividen en aquellas que se pueden desempeñar según lo establecido en la normativa local, las que están regidas por el Plan General y las que dependen de la situación de la parcela. Es decir, de su ubicación y estado.

En relación al uso residencial y financiero, lo más común es la construcción de edificios y/o viviendas y de establecimientos comerciales para llevar a cabo una actividad concreta. Para el ámbito residencial, se pueden encontrar diferentes obras, ya sean viviendas unifamiliares o grandes alojamientos, con fines turísticos o similares.

El catálogo relacionado con la utilidad económica es mucho más amplio. Pues, los usos más comunes son las industrias, el comercio y otros servicios terciarios, como las actividades administrativas o de entretenimiento y ocio.

¿Qué significa la calificación de suelo urbano?

La calificación regula los usos, los tipos y la densidad de las construcciones en esta superficie. El Ayuntamiento de cada municipio es el encargado de detallarla, lo que asegura un mayor rigor urbanístico. En resumidas cuentas, esta sirve de condicionante en el aspecto relacionado con la explotación de cada propietario, lo que repercute directamente en el valor económico de cada solar o terreno.

¿Qué precios orientativos presenta?

Las comunidades autónomas con los valores medios más baratos de terrenos en venta en España son: Castilla y León, Castilla-La Mancha y Aragón. Por su parte, las provincias que cuentan con las parcelas de valor más reducido forman parte de la misma región. Estas son: Zamora, Burgos y León. Por su parte, los solares más caros están en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares y Canarias.