Arrendamiento de terreno rústico, trámites necesarios

¿Qué es el arrendamiento de terreno rústico?

Cómo inversión para explotar una finca o cómo forma de crear un negocio. El arrendamiento de terreno rústico se convierte a priori en un mar de ventajas para no realizar el desembolso inicial o estar sujeto a una hipoteca durante más de 20 años.

Según la ley, arrendamiento rústico “Se considera aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”.

Cabe destacar que arrendar una parcela rústica no es lo mismo que alquilarla. Ambas se consideran formas de cesión, pero, a pesar de que tienen muchas similitudes la gran diferencia radica en: el tiempo de concesión y la forma y el fin del uso. Mientras que el arrendamiento rústico se cede por un mínimo de tres años para su aprovechamiento tanto agrícola como ganadero o forestal. En cambio, para un alquiler de un terreno no urbanizable no hay exigencias en cuanto a temporalidad ni a las explotaciones de la tierra. Puede ser para recreo, retiro o cultivo personal. Todo depende de las capacidades que el dueño conceda al inquilino de la parcela.

Una de las ventajas más significativas del arrendamiento de terreno rústico es que, si la finca es divisible, es decir, tiene espacio suficiente para que mientras unos agricultores cultiven fresas y, a la vez, en otro espacio de la finca se puedan realizar tareas de origen ganadero, la ley les permite realizar un arrendamiento simultaneo. Algo, a veces, casi inviable en un alquiler de otro tipo de parcelas o solares.

Características generales e imprescindibles

El arrendamiento de terreno rústico se torna tan específico que deben de cumplirse algunas peculiaridades para convertirse en legal y de esta tipología en concreto. Todos sus contratos y singularidades quedan plasmadas y reguladas por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, de Arrendamientos Rústicas. Ésta indica que en estos terrenos es necesario:

• Realizar un acuerdo/contrato por escrito entre personas físicas o jurídicas. También pueden ser arrendatarios expertos del sector como las comunidades de bienes dedicadas a actividades agrarias como las cooperativas, por ejemplo.
• A pesar de que los extranjeros pueden realizar multitud de trámites y compra-venta de inmuebles, esta forma de explotar un terreno es más compleja si no se cumplen los siguientes requisitos:
  1. Ser miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o de países con convenio internacional que extienda su régimen jurídico a los ciudadanos europeos.
  2. Que se haya accedido a la situación de residencia permanente en España, según la ley de extranjería
  3. Las personas jurídicas y/ otras entidades nacionales de los Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.
• El acuerdo deberá tener una duración mínima de tres años. Sólo se puede estipular una duración mayor, nunca menor sino será un contrato nulo.
• El arrendador podrá recuperar su finca rústica notificándolo un año de antelación a la finalización del contrato. Si ninguna de las partes indica diferencias o modificaciones, el contrato se dará por renovado tres años más.
• El arrendamiento obligatoriamente es de explotación. El derecho a la producción agraria, agrícola o forestal se hace inherente al compromiso del arrendatario con la parcela rústica.

¿Qué contratos no son arrendamientos rústicos?

Las características de estos terrenos son muy específicas, por lo que es muy importante señalar que tipo de acuerdos/pactos no se agrupan dentro de esta tipología:

• Contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte del producto
• Acuerdos de temporada inferiores al año agrícola
• Parcelas adquiridas de forma pública o interés social
• Los que tengan como objeto aprovechamientos secundarios
• De caza
• Explotaciones ganaderas de tipo industrial o locales dedicados exclusivamente a la estabulación de ganado
• Otra actividad que no sea agrícola, ganadera o forestal
• Arrendamientos que afecten a bienes comunes, propios de las corporaciones locales o montes vecinales de uso común.

¿Cómo tributa un arrendamiento de terreno rústico?

A pesar de que no se trate de un alquiler al uso, este tipo de convenios e ingresos está legalmente constituido y tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Las obligaciones fiscales para el propietario vienen dadas por la cuantía recibida y por la dedicación del dueño:

• Si es un profesional y se dedica de forma habitual a este tipo de actividades económicas como arrendar fincas o inmuebles.
• O se trata de un particular que ha decidido arrendar una propiedad recibida en herencia, que esté en desuso o una segunda residencia.

Los primeros, cómo expertos, deberán darse de alta en el epígrafe correspondiente a este tipo de transacciones y emitir una factura con IVA y su posterior retención del IRPF. Por tanto, tratándose de profesionales del sector, tributarán como una agencia inmobiliaria o un autónomo con una cartera de inmuebles. Tal y como si hiciesen otro tipo de transacción, pero con características peculiares para poder arrendarlo.

En cambio, para los particulares estos ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Por lo que, deberá de regularizarse lo percibido con normalidad en el impuesto anual sobre la Renta de las personas físicas. En este caso, los no profesionales gozan de exención de IVA e IRPF.

¿Qué derechos tiene el arrendatario frente al arrendamiento de terreno rústico?

Aunque sea un espacio o área que no esté en propiedad, la persona (agricultor, ganadero o cooperativa) que desembolse mes tras mes o de forma anual la renta también tiene derechos frente a la parcela rústica y el dueño/propietario de la finca:

• El arrendatario (a pesar de que las partes hayan pactado otra cosa) puede, y legalmente posee derecho, a asegurar la producción
• Serán nulos los pactos/contratos que determinen, que restrinjan o que indiquen el destino de los productos cultivados en la tierra arrendada. El agricultor tendrá la facultad para determinar el tipo de cultivo del solar rústico arrendado.
• Goza de plena autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, pero asume la obligación de conservar las características iniciales y unidad orgánica de la explotación.
• Tanto arrendador como arrendatario están obligados a permitir la reparación, mejoras y obras que sean necesarias.
• Sin derecho a subir la cuota de la renta, el propietario deberá realizar las obras y reparaciones necesarias para que el terreno se encuentre en estado de servir para la explotación y/o fin para el que está destinado por el arrendador según lo concertado en el contrato.
• Si es el dueño el que no realiza dichas obras, según el apartado anterior, en este caso sería el contratante el que puede tomar acciones legales contra él o, en cambio, obtener una reducción proporcional de la cuota acordada.
• En cambio, si es el agricultor o ganadero el interesado en transformar la tierra del terreno, o alguna parte de la finca, así como algunas mejoras que sean extraordinarias, podrán hacerse, sí. Pero, siempre mediante acuerdo expreso entre las partes y cumpliendo las normas reglamentarias pertinentes.

Futuro del arrendamiento de terreno rústico

Las nuevas premisas del arrendamiento de terreno rústico son fruto de la modernización que se realizó por parte del Gobierno para dotar a este tipo de solares y parcelas medidas y temporalidades reales y, sobre todo, posibles. Ya que según la ley origen de 1980, la duración mínima de los acuerdos era de 21 años, frente a los tres años de la Ley actual. Desde su modificación se produjo una fuerte expansión en España de las hectáreas rústicas arrendadas.

De hecho, el arrendamiento de terreno rústico podría convertirse también en una medida más para luchar contra el éxodo rural que se está produciendo en España o poner en prácticas las nuevas tendencias del sector agricultor.

Lo que es destacable son las innumerables ventajas que posee este tipo de operaciones frente a las compra-venta habituales para no asumir riesgos y, sobre todo, maximizar beneficios, crear riqueza y nuevas formas de vida alrededor de los campos de cultivos, ganaderías y explotaciones forestales en la península.