Uso terciario de una casa o un terreno: qué es y qué base legal tiene en España

15 may. 2022
Uso terciario de una propiedad: cómo es posible explotar un terreno o una casa

Como proyecto en una segunda vivienda o como forma de hacer frente a la situación laboral y económica. Usar una propiedad en clave terciaria se ha convertido en una opción para muchos españoles. Pisos turísticos, locales o zonas comerciales, cualquier terreno o piso puede evolucionar hacia un nuevo modo de vida. Hoy en día, por ejemplo, es muy común, debido a los millones de turistas que copan España durante todo el año, encontrar familias que han optado por alquilar su vivienda total o parcialmente, o han invertido en un segundo inmueble para convertirlo en un alojamiento vacacional.

Todas estas formas de crear empleo, así como economía circular en la zona, están sometidas a unas normas estatales y, sobre todo, fiscales. Para ello, es muy importante tener en cuenta en qué se puede convertir el terreno o la vivienda habitual, los usos especiales posibles y los pasos a seguir para dicha transformación.

Uso terciario: ¿En qué se puede convertir una casa o un terreno?

Cambiar el uso del terreno hacía el sector terciario puede ser una de las mejores opciones posibles a la hora de replantearse cambios en el inmueble. De hecho, este sector es el más importante para la economía española, ya que emplea en torno al 70% de la población. La finalidad de este suelo es prestar un servicio al público en general, organismos o empresas.

Puede que a priori alquilar un piso o parcela, vender el terreno para edificar un hotel rural o un campamento para niños, pueden parecer las únicas alternativas. Lo cierto es que el uso terciario contempla innumerables opciones como una correduría de seguros, gestión financiera, centro comercial o un espacio de espectáculos. El uso terciario comprende las siguientes actividades:

  • Comerciales: Se encargan de suministrar productos tanto al por mayor como al por menor. Aquí se incluyen almacenes, lavanderías, salones de peluquería y estética o venta directa de productos.
  • Grandes superficies: Un centro comercial o gran superficie se considera como tal cuando tiene una extensión superior a los 2.500 metros cuadrados. Dentro de sus instalaciones se podrá albergar cualquier tipo de establecimientos, es decir, de venta directa al consumidor como tiendas de ropa, restaurantes, oficinas o almacenes que se integren dentro del mismo edificio.
  • Oficinas y servicios profesionales: Seguros, abogados, arquitectos, procuradores o administrativos técnicos, por ejemplo. Esta categoría es puramente de funciones de oficina con espacio propio, tanto públicos como privados.
  • Ocio, restauración y recreativos: Puede que sea el uso terciario más extendido en la península. Desde un café, un restaurante, un pub, un auditorio o, por ejemplo, el construir un autocine en un terreno de grandes hectáreas. Las actividades musicales, como tablaos, discotecas o bares musicales y salas de fiestas, también se engloban en esta sección.
  • Hospedaje.

Se destina a alojar de forma temporal a las personas y engloba tales como hoteles, moteles, paradores, pensiones, colegios mayores, camping al aire libre, campamentos o albergues. Lo más importante es que sean independientes y autosuficientes en cuanto a suministros: agua, luz, teléfono. Ideal para un terreno donde ubicar una casa rural o un pequeño hotel con encanto.

Imagen de una casa con uso terciario Destinar viviendas a un uso administrativo o de oficinas es muy común en las capitales de provincia.

Uso terciario: diferencias legislativas en España

A pesar de que los usos terciarios anteriores son generalizados a nivel nacional, la normativa en cada municipio es distinta. De hecho, son los Ayuntamientos los encargados de regular en función de su ordenanza municipal algunos de los aspectos. De dicho documento se extraerán los parámetros específicos para definir el uso del terreno o vivienda.

En Córdoba, Andalucía, por ejemplo, si se destina un terreno a la construcción de un centro comercial es necesario que, entre otros:

  • Cumpla con lo exigido en la Ley de Protección Ambiental, para la obtención del correspondiente informe.
  • La relación de la ubicación donde se edificará con la red viaria afectada, así como las garantías de entrada y de salida del edificio.
  • La accesibilidad y el aparcamiento, además del abastecimiento y saneamientos.

En cuanto al uso turístico de las viviendas, la ciudad de Madrid admite como uso residencial los inmuebles que alquilen total o parcialmente la casa por un periodo superior a 3 meses, de forma anual. Entendido como economía colaborativa. En cambio, si es superior se regirá como una actividad mercantil y de uso terciario.

En otras comunidades como la C. Valenciana, han prohibido totalmente el alquiler turístico de habitaciones. Las sanciones por ir en contra de este decreto ley que entró en vigor el pasado año puede llegar hasta los 600.000 euros.

En Cataluña son algo más flexibles para uno de los usos terciarios más extendidos en las viviendas y terrenos: el alquiler vacacional. El arrendamiento para un mismo inquilino no podrá exceder de los 31 días, un mes, y para que se considere de esta tipología tan sólo es necesario un mínimo de dos alquileres anuales. El requisito indispensable es que la propiedad tenga cédula de habitabilidad en vigor.

Pasos a seguir para cambiar el uso terciario de la casa o el terreno

A priori no todas las propiedades están listas para de forma directa cambiar su uso. Puede que a veces esa transformación sea a corto plazo, como es el caso de unas oficinas, o a largo como un hotel. Los pasos a seguir para cualquier proceso son idénticos, sin tener en cuenta las obras y puesta a punto. Burocráticamente es necesario:

  • Certificado de compatibilidad urbanística. Es necesario que en el Plan General de Ordenación Urbana de la vivienda esté calificada como suelo urbano.
  • Cambiar el uso del inmueble en el Registro del Ayuntamiento pertinente, imprescindible previo proyecto habilitante de un arquitecto o profesional. El cambio de uso de la propiedad será reflejado en las escrituras, que deberán de modificarse y llevarse al Registro de la Propiedad.
  • En cuanto a la accesibilidad para personas con movilidad reducida, se hace obligatorio adaptarse al Código Técnico de la Edificación. Esto requiere la instalación de rampas, ascensor, cambio de puertas o señalización, entre otros.
  • Medidas de salubridad. Ventilación suficiente, tomas de agua, baños según la extensión y/o finalidad.
  • Comprobar, en el caso de las viviendas, los estatutos de la comunidad de propietarios. Por si contempla la prohibición de algún cambio en el uso de los inmuebles.
Uso terciario de un terreno convertido en un centro comercial Para construir un centro comercial en un terreno, este debe tener unas grandes extensiones, pero la ley permite dicha posibilidad.

El uso terciario, más extendido en el mercado inmobiliario

Las viviendas convertidas en locales, y los locales convertidos en viviendas, están a la orden del día. Se trata de locales con un uso comercial en origen que se han convertido en inmuebles Y, al contrario, viviendas convertidas en locales u oficinas.

El sector inmobiliario no para de transformarse año tras año, debido a los movimientos migratorios, así como los cambios de hábitos, las nuevas exigencias de la población y, sobre todo, las crisis económicas.

El poder adquisitivo de la población ha ido mermando en ambos sentidos, es decir, se siguen construyendo inmuebles de lujo y, también, hay locales de 60 metros que se han convertido en viviendas.

¿El motivo? Precios más asequibles, tanto para el sector inmobiliario como el terciario. Es muy común encontrar pisos divididos en tres, donde se albergan abogados por cuenta propia, viviendas en un bajo que son una peluquería o parcelas donde se ha construido una sala de baile y/o eventos. Las opciones son infinitas cuando son amparadas por la ley y cumpliendo a pies juntillas las legislaciones municipales vigentes

Esta web terrenos.es, cuyo responsable es Pirañas Online SL, utiliza cookies (pequeños archivos de información que se guardan en su navegador), tanto propias como de terceros, para el funcionamiento de la web (necesarias), analíticas (análisis anónimo de su navegación en el sitio web) y de redes sociales (para que pueda interactuar con ellas). Puede consultar nuestra política de cookies y también nuestra política de privacidad. Puede aceptar las cookies, rechazarlas, configurarlas o ver más información pulsando en el botón correspondiente.