Valor catastral y de mercado, ¿cuál es la diferencia?

El sector inmobiliario y el sistema burocrático crean sus propias nomenclaturas y valores para legislar y contabilizar las viviendas y terrenos en España. A pesar de que, tanto el valor catastral y de mercado tienen en cuenta algunos parámetros de forma similar, cada uno de ellos calcula y baraja unas cifras absolutamente diferentes. Ambos, son aspectos a tener muy en cuenta a la hora de comprar un terreno o comprar una casa o chalet. Por norma general, el área privada encargada de indicar el valor de mercado es más alta que la catastral, es decir, una residencia en suelo urbano tendrá una estimación mayor por una inmobiliaria que por un gestor gubernamental. Para realizar cualquier estimación de mercado, es recomendable contar con los servicios de expertos inmobiliarios.

A la hora de comprar una vivienda o, sobre todo, de venderla es necesario tener muy claro que indican cada uno de estos valores y su significado frente a cualquier transacción.

¿Qué es el valor catastral?

La Administración Pública es la encargada de realizar esta apreciación, en concreto el Ministerio de Hacienda Pública, a través de la Dirección General del Catastro. Se trata de un valor puramente administrativo, que se computa y mide por técnicos cualificados, a través de unos parámetros establecidos por el municipio pertinente donde se tienen en cuenta:

• La ubicación del inmueble y la superficie.
• La antigüedad del edificio o del terreno.
• Las calidades de la construcción.
• Los gastos generados (comunidad, mantenimiento, jardinería…).
• El coste del suelo.
• Características del suelo (histórico, no urbanizable…).
• Uso del suelo. Si es para construir viviendas, un terreno para cultivar o la instalación de energías renovables , por ejemplo.

Gracias a todas las plataformas online gubernamentales es muy fácil acceder y conocer el valor catastral

¿Qué es el catastro?

Según el Ministerio de Hacienda y Función Pública es “un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública. Contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad.

Todos los inmuebles de España se clasifican catastralmente en:

• Urbanos.
• Rústicos.
• Características especiales

Ésta última clasificación constituye una selección de inmuebles de uso muy especializado que, a pesar de ser un conjunto o complejo como edificios, instalaciones u obras, se contabilizan de forma unitaria según su finalidad como:

• Destinados a la producción de energía, gas, petróleo o centrales nucleares.
• Presas o embalses. Sin contar las de riego particular o colectivo.
• Autopistas, carreteras o túneles de peaje.
• Aeropuertos o puertos comerciales.

¿Qué es el valor de mercado?

En este concepto de valor de mercado entran en juego un sinfín de agentes internos y externos del sector inmobiliario. Así como, el precio de los materiales en la construcción, las tasas burocráticas, los aranceles, la mano de obra, etc. Es una referencia que va íntimamente ligada a la oferta y la demanda. También tienen especial influencia el número de compradores disponibles, su capacidad económica o la actuación de los vendedores en un mercado globalizado y libre.

En esta ocasión se trata de pagar un precio subjetivo de la situación real de todos los componentes. Presenta una gran volatilidad, por lo que su valor fluctúa, como lo hacen los bienes y servicios necesarios para las edificaciones de viviendas, terrenos, edificios, etc.

Se trata de la valía de una propiedad en un periodo de tiempo, con unas condiciones y circunstancias que dependen de:

• Antigüedad del inmueble.
• Estado de conservación y superficie.
• Infraestructura y materiales de construcción.
• Eficiencia energética.
• Accesibilidad.
• Vistas.
• Zonas verdes, escolares alrededor…
• Equipamiento.
• Conectividad con servicios públicos y de transporte.
• Calidad de la urbanización.
• Evolución económica y cultural del municipio o del barrio donde se encuentre. O la situación política y social de la zona.

Todos estos factores justifican la diferencia de precio entre inmuebles cercanos o incluso con características similares, pero en otro lugar. Por ejemplo, indudablemente el precio de una villa con unas calidades superiores y en primera línea de mar o en un paraje es muy superior al de una parcelación urbana. Cada uno de ellos posee peculiaridades que la hacen, además de dirigirse a públicos diferentes, posicionarse de manera distinta en el mercado.

Todas ellas forman el conjunto de características físicas, económicas y jurídicas con las que el Catastro asignará un valor monetario a la propiedad. Todos estos parámetros e información serán archivados para la Administración Pública, con un código identificador que se denomina referencia del catastro .Un número de 20 dígitos oficial y obligatorio para todos los inmuebles que puede conocerse a través de:

• Consulta o certificación electrónica desde la web oficial del Catastro.
• Certificado emitido por el mismo ente desde las diferentes sedes en la península.
• Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Comprobante del Ayuntamiento pertinente.
• Escrituras públicas donde conste la referencia catastral.

Por norma general, todas las vías anteriores son aptas para conocer el identificador unitario, excepto para los regímenes especiales del País Vasco y Navarra.

Las calidades de la construcción, así como las prestaciones del interior de la vivienda, son factores determinantes para indicar el valor de mercado

¿Diferencia entre valor catastral y de mercado?

La gran diferencia entre valor catastral y de mercado radica en el organismo o institución de la que emanan las valoraciones. Mientras que, para el valor catastral se fijan unas características públicas y objetivas que emanan de un ente que depende del Ministerio de Hacienda. El valor de mercado es totalmente subjetivo y cambiante, según los movimientos financieros. De hecho, es el que pone más de manifiesto la desigualdad en cuanto a las ventas a lo largo y ancho de la península.

A pesar de todo, ambos son imprescindibles para esta transacción, porque de la cuantía del catastro se indicarán los impuestos a abonar o las deducciones pertinentes, así como el precio de partida ya que siempre será menor.

Cabe destacar e informar que, si el propietario de la vivienda no está de acuerdo con la cuantía establecida de forma pública, puede solicitar una segunda valoración u opinión, iniciando un proceso denominado discrepancia catastral. Es muy importante estar en consonancia con la estimación, porque en el momento de la venta entra en juego la plusvalía, que se calcula con la variación monetaria desde la compra hasta la venta. Muy en boga por la última decisión del Tribunal Supremo al respecto.