Cómo comprar terrenos embargados

¿Qué son los terrenos embargados?

Crisis económicas, sanitarias, quiebras y, como consecuencia, insolvencia. Dejar de pagar los impuestos o créditos adeudados puede convertir una propiedad (piso, garaje, terreno, solar, parcela, finca, local…) son los motivos por los que se pueden comprar terrenos embargados.

El embargo nace como consecuencia de una obligación de pago que no ha sido satisfecha de forma ordinaria y/o voluntaria por el deudor. La otra parte (una entidad financiera, de crédito o un ente público) lo pone en manos de la justicia, para cobrar la cuantía que le corresponde con la venta del inmueble. Por tanto, esta medida y proceso cautelar desde los Tribunales no traspasa el terreno embargado al banco, sino que garantiza el cobro de la cantidad adeudada a la parte contratada mediante subasta pública. Existen dos tipos:

• Embargo preventivo. Con esta medida el inmueble queda inmovilizado, aunque el dueño aún tiene poder sobre el mismo, pero no puede disponer libremente de él. Es la garantía absoluta del cobro de la deuda.
• Ejecutivo. La autoridad judicial ordena retener y proceder a la venta de los terrenos, solares, fincas… para liquidar la deuda.

De este modo, puede ser embargada una cuantía monetaria o la cuenta corriente del banco, acciones o fondos financieros, joyas u obras de arte, rentas, bienes inmuebles, salarios o pensiones. La orden de incautación de estos últimos puede tener origen en un organismo como Hacienda, el Ayuntamiento del municipio o la Seguridad Social. En cambio, para que una parcela o terreno, por ejemplo, sea embargado el mandato procederá de un juez.

Por supuesto, para no llegar a esta medida tan extrema lo mejor es pagar el endeudamiento a tiempo, antes de que se ejecute la orden judicial o administrativa. Si no fuese posible, se debería vender el inmueble a la máxima cuantía, para acabar con las deudas y obtener, al menos, algún beneficio.

¿Se pueden comprar terrenos embargados?

Este tipo de transacciones son más habituales de lo que pueden imaginarse. Las subastas públicas se realizan de forma ordinaria y cualquier persona con capacidad legal puede pujar por una propiedad y/o lote ofertado. Por lo que, la respuesta es un rotundo sí.

De hecho, este tipo de inmuebles suelen tener unos precios más bajos y asequibles, respecto a una venta realizada por los cauces ordinarios de una inmobiliaria o particular. El objetivo de la operación es obtener, como mínimo, la cuantía adeudada. Lo demás dependerá de las necesidades del dueño o de la burocracia y exigencias de las entidades financieras.

Para adentrarse en este proceso de comprar terrenos embargados, hay que tener muy en cuenta cuál es la deuda que se va a comprar. Es decir, tener todos los datos, conocer qué características tiene la hipoteca que se dejó de pagar, los impuestos, etc. Y es que, al comprar el terreno embargado se adquieren todas las cargas que posee. Es imprescindible tomar una serie de precauciones y conocer el saldo exacto que está pendiente, ya que puede que el precio de compra sea inferior a éste y luego se subroguen otros gravámenes previos. Pero, ¿cómo se pueden saber todas las cargas previas y posteriores del inmueble que se quiere comprar?

• Es posible que en las bases de la subasta se obtenga toda la información pertinente a la propiedad.
• Es aconsejable, y para que no haya lugar a error, pedir la nota simple del terreno en el Registro de la Propiedad. Se trata de un certificado de cargas y gravámenes, que indica la totalidad de impuestos de la residencia a adquirir.
• Al tratarse de un trámite y una nomenclatura y gestión específica, es recomendable ponerse en manos de un experto para conocer de primera mano los datos y cuantías finales.

Se puede comprar un terreno embargado con hasta un 50% de descuento sobre el valor real

¿Qué pasa si se compran terrenos embargados?

Esta operación de comprar terrenos embargados posee más ventajas que inconvenientes sin restar un ápice de valor al bien adquirido. A pesar de que la palabra embargo, y todo el proceso que conlleva, puede sonar cuanto menos arriesgado o confuso. En resumidas cuentas, tan sólo es un dueño que no ha podido cubrir los gastos de la hipoteca, de un impuesto y que el banco o entidad pública se han apropiado de los derechos.

Se trata de una transacción absolutamente legitima y muy usual, lo más importante es conocer qué se va a comprar y adoptar todas las precauciones pertinentes.

Ventajas

• Precio más bajo. Querer vender lo más rápido posible la propiedad, por parte de los bancos o los entes públicos les lleva, con normalidad, a comenzar la puja con un precio muy inferior al valor original y real de la propiedad. Esta rebaja puede rondar hasta un 20% o un 50% menos que las ofertas comerciales ordinarias.
• Financiación total. Al no tener precios tan elevados, algunas entidades otorgan, a los que adquieren este tipo de propiedades, el 100% del valor del terreno en un crédito hipotecario.
• Inversión. Para una primera vivienda o para una segunda residencia, algunos particulares o agencias ven en las subastas un negocio para obtener beneficios de compraventa.

Inconvenientes

• Precio no negociable. La cuantía final deberá abonarse en un solo pago. Además, no es posible llegar a ningún acuerdo para rebajar o modificar los plazos de liquidación.
• Asegurarse del estado de la propiedad. Para no tener que invertir más de lo ahorrado en la adquisición, es necesario analizar el terreno, visitarlo y realizar los pros y contras para que no se convierta en un desengaño o mala inversión.

Los terrenos embargados, a veces, pueden tener cargas no declaradas en el momento de la compra

¿Cómo funcionan las subastas de terrenos?

Hoy en día, hay innumerables formas de ver las propiedades embargadas disponibles. En un portal especializado, las webs corporativas de los bancos, agencias inmobiliarias o directamente en las administraciones públicas, cómo la Agencia Tributaria.

Las subastas de inmuebles están abiertas a todo el mundo, tanto personas físicas como jurídicas. Y que, por supuesto, no tengan ningún impedimento legal que no le permita comprar la parcela en venta, como una insolvencia o deudas.

Puede que participar en una subasta suene a una sala enorme, con mucho bullicio, un atril y carteles para subir la puja. Pero nada más lejos de la realidad, y, sobre todo la ficción, este tipo de procesos hoy en día se realizan vía online.

Desde 2015, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, todas las transacciones se realizan de forma telemática, con lo que se conoce como “subasta judicial electrónica”. Para participar hay que registrarse en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado. Es obligatorio ingresar el depósito solicitado, para que la puja sea válida. En la web pueden verse la relación de viviendas ofertadas y la fecha en la que va a realizarse la puja. Las subastas están disponibles por un período de 20 días. Si por suerte se resulta ganador o ganadora, el depósito se descontará del precio final. Para los no afortunados, el dinero será reembolsado.