Casa en terreno rústico, problemas que se pueden encontrar

Construir una casa en terreno rústico es ciertamente complicado. Conocido también como suelo rural, este espacio no admite el desarrollo urbano porque prima su protección. Especialmente, si este tiene un alto interés agrícola, forestal, ganadero, minero, cinegético, ecológico, etc. Por lo general, se trata de espacios que carecen de prestaciones y servicios básicos en las zonas urbanas, como alcantarillado, desagües, redes de abastecimiento o acceso rodados. Por todo ello, es necesario conocer los aspectos fundamentales en relación a las situaciones más complejas que pueden darse en las construcciones, casas o viviendas situadas en territorio rural.

Conociendo los terrenos rústicos

El Plan General de Ordenación Urbana establece una serie de suelos como no urbanizables. Lo hace porque poseen valores o intereses especiales para la comunidad autónoma, y en consecuencia se destinan a usos variados. Los hay, fundamentalmente, de dos tipos:

1. Terrenos no urbanizables comunes. En general, no es posible construir en ellos. Sin embargo, en ciertos casos y de acuerdo a las normativas municipales y autonómicas, admiten la edificación de inmuebles relacionados con el mejor aprovechamiento del suelo.
2. Terrenos no urbanizables protegidos. Se protegen íntegramente, por lo que no se admite ni se admitirá ninguna clase de urbanización.

Antes de considerar la posibilidad de construir en ellos, es fundamental asegurarse de que la propiedad consta legalmente. Hay que tener presente que muchas de estas fincas han sido heredadas y no están bien registradas o escrituradas en el Registro de la Propiedad.

Cómo comprobar si es factible construir una casa en terreno rústico

Evidentemente, antes de nada, es necesario comprobar si la finca en cuestión es no urbanizable. Para ello hay que consultar el Plan General de Ordenación Urbana y contrastar la normativa aplicable. Acudir al catastro o presentar una nota simple en el Registro de la Propiedad son otras acciones útiles para averiguarlo. Si la consulta es afirmativa y el suelo es rústico, habrá de aceptarse que no es posible construir. Sin embargo, puntualmente se dan ciertas excepciones que es necesario investigar si se tiene auténtico interés en construir. El punto de partida es revisar la legislación aplicable, concretamente en este orden:

• Municipal.
• Provincial.
• Autonómica.
• Estatal.

En ella deben constar cuáles son las condiciones concretas en las que podría llegar a edificarse en los suelos no urbanizables considerados excepcionales. Así, a veces se admite la construcción de viviendas unifamiliares si facilitan la explotación y están estrechamente ligadas a ella. Se les exige, eso sí, unas dimensiones reducidas y un estricto respeto al entorno donde se ubican.

De hecho, suelen ser refugios de unos 20m² como máximo, aunque en parcelas de grandes dimensiones (a partir de 5.000m² o 10.000m²), en ocasiones se admite la posibilidad de edificar una vivienda más cómoda, con un máximo de 100m². También puede ser viable, a veces, levantar un inmueble enfocado al almacenamiento o la actividad agrícola que se está llevando a cabo.

Las casas en suelo rústico tienen limitaciones en superficie y aspecto exterior, que debe de ser acorde con zona rural

Licencias y trámites necesarios

Si realmente se ha confirmado la posibilidad de edificar en una parcela rural en concreto, habrá que comenzar un complejo proceso burocrático hasta conseguir —o no— todos los permisos y beneplácitos requeridos. El procedimiento es, en general, comparable al de construir una edificación nueva o legalizar otra ya existente, pero que ha sido levantada sin el respaldo legal necesario.

Básicamente, estos son los pasos a realizar:

1. Conseguir el asesoramiento de un arquitecto para tener claro cómo tramitar la licencia.
2. Informarse en el ayuntamiento sobre qué documentación se precisa. Al menos se exigen el levantamiento de los planos y un proyecto técnico de legalización.
3. Solicitar las licencias de construcción o de legalización, una vez que se ha reunido y presentado la documentación solicitada.
4. Esperar a que el ayuntamiento se reúna, estudie la información y dictamine a favor o en contra de la solicitud. Una vez tomada la decisión, informará directamente al solicitante.
5. Pagar las tasas aplicables, en caso afirmativo. Se calculan a partir del presupuesto recogido en el proyecto.
6. Registrar la propiedad en una notaría, para lo que es imprescindible presentar la licencia obtenida.

¿Qué puede pasar con las casas en terreno rústico no legalizadas?

Contar con una edificación ilegal en terreno rústico suele resultar bastante problemático. El Código Penal español establece en su artículo 319 penas de 1 a 3 años de prisión y multas de entre 12 y 24 meses a cuantos realicen obras de edificación no autorizadas en suelo no urbanizable. Las sanciones incluyen, también, la posibilidad de demoler el inmueble y obligar a regenerar la parcela a su estado inicial.

En ningún caso será posible venderlo o tasarlo de forma legal, por lo que queda condenado a una situación permanente de irregularidad. Además, suele resultar difícil contratar los servicios y suministros requeridos para su habitabilidad y confort.

Las casas prefabricadas están en pleno auge en terreno urbano y rústico, aquel que permite su construcción

¿Qué ocurre cuando se ha construido más de lo permitido en terreno rústico?

Cada comunidad autónoma cuenta con su propia normativa en relación al tamaño de la construcción en terrenos rústicos. Por lo tanto, es importante constatar cuanto antes qué preceptos y limitaciones se aplican en cada lugar concreto en función de su pertenencia a unos u otros territorios. Así, por ejemplo, es posible encontrar criterios sobre la superficie mínima de parcela sobre la que se puede edificar una casa en terreno rústico, las características constructivas y el porcentaje total admisible del inmueble frente a la superficie total de la propiedad.

Cuando se incumplen estas normas y se edifica por encima de lo permitido, se suelen aplicar multas que oscilan entre los 300€ y 1.000.000€. Lo habitual es, además, ordenar la destrucción de la parte excedida, con independencia de las sanciones penales a las que pudiera dar lugar esa conducta.

Conclusiones sobre construir una casa en terreno rústico

La edificabilidad en suelo rural es, ciertamente, mínima. En la mayoría de los casos resulta imposible construir, da igual con qué fin, en estos suelos. Sin embargo, excepcionalmente se encuentran resquicios o aspectos de la normativa que lo permiten. En esos casos, es preciso llevar a cabo toda una serie de trámites administrativos para obtener la licencia necesaria, ya sea de construcción o de legalización.

Por último, la presencia de especialistas durante el proceso, como arquitectos y asesores legales, sobre todo, es muy recomendable para abordar este procedimiento con todas las garantías de éxito posibles. Solo así, si es materialmente realizable, se acabará consiguiendo edificar una casa en terreno rústico.