El precio del metro cuadrado de suelo urbano se desploma en 2021: Motivos y consecuencias

23 dic. 2021
El precio del metro cuadrado de suelo urbano se desploma en 2021: Motivos y consecuencias

La crisis del ladrillo, los cambios sociales y climáticos y, ahora, las consecuencias de la pandemia mundial. El sector inmobiliario se enfrenta de nuevo a otra batalla y, esta vez, capitaneada por el precio del metro cuadrado de suelo urbano. Como consecuencia, aunque no sea el único factor interviniente, el coste de la vivienda comienza a bajar al verse alterado por los costes de este pavimento.

¿Qué es y qué tipos de suelo urbano hay en España?

Es de recibo comenzar por aclarar qué es el suelo urbano y cómo se clasifica. Según la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, este espacio debe cumplir las siguientes condiciones:

  • Integrado de manera legal en un área urbana formada por viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo poblacional.
  • Ha sido declarado urbanizado mediante los procesos correspondientes.
  • Tiene instaladas infraestructuras y servicios básicos para satisfacer a la población.
  • Está ocupado por edificaciones determinadas por la ordenación territorial.

Y se dividen en:

  • Consolidado. Se encuentra en el núcleo más desarrollado de la ciudad y dispone de un permiso casi automático para poder construir en suelo urbano.
  • No consolidado. Para hacer uso de estas parcelas es necesario realizar transformaciones urbanísticas. Se encuentran en gran medida en la periferia de las grandes ciudades, listos para nuevas ampliaciones y, por ahora, son terrenos casi baldíos.

¿Cómo se calcula el precio del metro cuadrado de suelo urbano?

Este tipo de terrenos y parcelaciones están listos para ser edificados, por lo que para obtener su valía es necesario recurrir al método del valor residual. Con este procedimiento se parte del precio del metro cuadrado de suelo urbano de mercado para la construcción, descontando los costes necesarios para llevar a cabo la misma. Es decir, este sistema tiene en cuenta las inversiones necesarias para realizar una promoción de viviendas, una torre de negocios, etc., para indicar la cuantía por metro cuadrado. Para ello, es necesario:

  • Realizar una estimación de las fechas y plazos de las obras.
  • El período de comercialización de los locales, solares, casas, etc.
  • Los precios de venta al público.

El valor final será la resta al coste de adquisición de la propiedad terminada, los costes y gastos acaecidos de la construcción y el beneficio que obtendrá el promotor. Para determinar esta ecuación se hace necesaria, según el Reglamento de Valoraciones:

  • El análisis más certero de la construcción, teniendo en cuenta las condiciones del mercado de la zona, fijando el margen para el constructor que marque la Orden ECO/805/2003, es decir, la propia ley.
  • Costes y gastos necesarios para realizar toda la obra. Operadores, albañiles, materiales, comercialización, impuestos, aranceles si fuesen necesarios, honorarios técnicos, tasas, licencias públicas, etc.

El resultado de todo ello indicará cuánto ha costado el metro cuadrado edificable. Se tiene en cuenta, además, el uso al que se destinan las viviendas. Por ejemplo, no es lo mismo un edificio para hogares unifamiliares, que para un complejo de lujo o un terreno urbano para oficinas. El colegio de arquitectos es quién realiza la estimación en cada zona y establece el precio del metro cuadrado de suelo urbano, en función de su utilización.

Imagen de viviendas construidas, lo que repercute en el precio del suelo urbano La próxima cancelación de la plusvalía augura un ascenso de las ventas en suelo urbano

¿Cuál es el precio del metro cuadrado de suelo urbano en 2021?

El desplome de precio del metro cuadrado de suelo urbano se ha sentido a lo largo y ancho de la geografía española, hasta niveles de 2004. Aunque el desplome comenzó a hacerse latente tras el confinamiento provocado por la crisis sanitaria del COVID-19, no ha sido hasta el presente año cuando la caída ha sido realmente significativa. El momento actual, puede ser el indicado para comprar un terreno urbano, ya que, en general, los valores han descendido hasta alcanzar cifras de record.

La variabilidad y volatilidad del sector inmobiliario ha transformado los valores. Los casos más reseñables por comunidades autónomas y según los datos del Ministerio de Transportes, movilidad y agenda urbana son:

euros/m2

(2º trimestre)

2004

(2º trimestre)

2015

(2º trimestre)

2021

Andalucía

193.2

152.2

170.9

Comunidad Madrid

450.7

343.3

308.6

Comunidad Valenciana

262.4

156.1

156

Extremadura

103.2

88.5

107.4

Cataluña

225.2

175.3

175

Media nacional

226.4

153.3

169.2

Se hace especialmente destacable el caso de la capital, donde en toda su provincia ha habido un descenso del precio del metro cuadrado de suelo urbano, de más de 130 euros el metro cuadrado, tras el boom de la construcción. En la Comunidad Valenciana, la bajada, también supera el centenar y, en Andalucía, los valores no han variado demasiado.

En conjunto, los descensos más importantes se encuentran entre 2004 y 2015. A partir de ahí los precios siguen al alza, pero muy lejos de cifras anteriores, incluso la media nacional.

Estos valores y las formas de cálculo anteriores son el resultado de que, por ejemplo, el metro cuadrado en el Puerto de Santa María (Cádiz) esté a 1.365 euros. Frente a los 34 de Collado de la Vera, Cáceres.

precio del metro cuadrado de suelo urbano. Imagen de una ciudad, donde la densidad de población y la demanda repercuten en el precio del suelo urbano El beneficio del constructor se estima de forma legal para evitar especulaciones al alza

¿Cuántas operaciones se han realizado en suelo urbano?

En 2004 en España se realizaban al día más de 230 transacciones de compraventa de terrenos urbanos. En 2020, la media anual fue de 44. Los cambios demográficos, de estilo de vida, las emigraciones laborales y las condiciones laborales han modificado los hábitos de compra hacia el alquiler. O, simplemente, los jóvenes en edad de emanciparse y comprar una vivienda no pueden hacerlo. Todo ello ha motivado las siguientes cifras:

Número de compra-venta

(2º trimestre)

2004

(2º trimestre)

2015

(2º trimestre)

2021

Andalucía

3.322

784

2.079

Comunidad Madrid

1.934

330

718

Comunidad Valenciana

2.130

302

587

Extremadura

939

160

318

Cataluña

5.981

657

1.463

Media nacional

23.030

3.819

8.623

A pesar de que, como se ha mostrado anteriormente, en 2015 el precio del metro cuadrado de suelo urbano estabn más bajo, las transacciones han sido muy inferiores. Las últimas operaciones realizadas ponen de manifiesto el mantenimiento del sector y, sobre todo, la presión de las grandes urbes. Para Madrid y Barcelona que, a pesar de todo siguen liderando el sector, el desplome es importante. En gran medida todo, esto es debido a la inestabilidad laboral y de mercado tras el confinamiento. Además de la falta de mano de obra, de materiales, la demora de los plazos de entrega internacionales y el alto beneficio de las empresas para paliar las pérdidas del pasado año. La buena noticia la trae el Tribunal Constitucional que, aunque aún no sea definitivo, se prevé una disminución cuantiosa de la plusvalía. Lo que, a priori, haría descender los gastos y aumentar las ventas.

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