Precio de expropiación de terreno rústico ¿Cuánto paga la administración?

Precio de expropiación de terreno rústico

La expropiación es un acto llevado por el Estado, por medio del cual priva a una persona de su propiedad o derecho de la misma, a cambio de una compensación económica. Esta la adquiere para fines públicos o de interés social. Una de las cuestiones más preocupantes es el precio de expropiación de terreno rústico, es decir, la cuantía que la administración debe abonar al afectado como compensación.

Motivos de expropiación y cómo se fija el precio de expropiación de terreno rústico

Si un Ayuntamiento quiere expropiar un solar únicamente podrá hacerlo para utilidad pública o interés social. Independientemente de la razón, tendrá que abonar una indemnización por la pérdida de bienes.

Dicho esto, un Ayuntamiento puede expropiar desde terrenos urbanos, urbanizables o rurales hasta derechos e intereses legítimos. Aunque, para beneficiarse de ello tendrá que demostrar que este acto es legal y que se lleva a cabo por un fin de interés social o público. De no ser así, se consideraría ilegal.

Entre algunas de las causas más comunes se encuentran:

• Por fines industriales.
• Urbanismo.
• Ocupaciones temporales.
• Realización de obras públicas.

Legislación aplicable

Las principales normativas que se han de tener en cuenta a la hora de proceder a la valoración de un suelo rústico para expropiaciones forzosas son:

• La normativa vigente que se encuentra en el Real Decreto Legislativo 7/2015, del 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, más conocida como Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana en vigor desde el 31 de octubre de 2015.
• Ley de Expropiación Forzosa y Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa

El artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa recoge que “el pago del precio estará exento de toda clase de gastos, de impuestos gravámenes o arbitrios del Estado, Provincia o Municipio, incluso el de pagos del Estado.”

Cómo es el proceso

Lo primero a tener claro es cuántas partes participan en este proceso:

• Administración expropiante: Estado, comunidad autónoma o municipio.
• Beneficiario: La persona que se beneficia de esos bienes o derechos y representa el interés público.
• Propietario: El titular del objeto por el que se le va a indemnizar económicamente.

El procedimiento se realiza siempre mediante una forma escrita. En primer lugar, la Administración expresa las razones por las que se va a privar a la otra persona de esa titularidad y fundamentar que su utilidad será de carácter público.

En la segunda fase, para fijar el precio de expropiación de un terreno rústico, se establece un justiprecio que se abonará al afectado y en último lugar, una vez que se ha acordado un valor económico, la Administración tiene un plazo de unos 6 meses para realizar el pago mediante un talonario o transferencia bancaria. Si pasado ese tiempo no se ha efectuado, se tendrá que bonificar unos intereses o enfrentarse a una retasación del bien.

Los expropiados tiene derecho a reclamar el precio del justiprecio

¿Cuál es el precio de expropiación de terreno rústico?

El precio por metro cuadrado para la expropiación de un suelo rústico se ha devaluado con los años. Si es una finca o prado su valor ronda los 4€/m², aunque esta cuantía siempre va a depender de lo que dicte la Ley de Suelo y su Reglamento de Valoraciones.

En este tipo de procedimientos suele ocurrir que las administraciones no paguen la cantidad justa y abonen un importe mucho inferior al que se corresponde. Para la determinación del valor de los bienes y derechos afectados habrá que seguir lo indicado en la Ley de Expropiación Forzosa.

¿Qué es el justiprecio?

Para conocer el precio de expropiación de terreno rústico hablaremos del justiprecio. El justiprecio, más conocido como precio justo, supone la cuantía de la indemnización que el beneficiario paga al expropiado. Para ello se tiene en cuenta el valor de los bienes y los derechos patrimoniales.

La ley de expropiación forzosa establece dos maneras para concretar el justiprecio:

• Un acuerdo entre ambas partes, Administración y particular, por el bien que se intercambia por dinero.
• Si pasados 15 días no hay acuerdo, el agricultor debe presentar una hoja de aprecio (un informe pericial) que junto con la Administración llevarán al Jurado Provincial de Expropiación y el jurado decidirá el justiprecio pudiendo reclamar el particular un recurso administrativo.

¿Cómo se reclama el premio de afección?

El premio de afección es la cantidad que se paga en todas las expropiaciones forzosas, tal y como viene establecido en la Ley y cuyo valor es el 5% del coste del terreno. Éste no podrá solicitarse si ambas partes han fijado el precio previamente.

¿Qué sucede si no se acepta la expropiación ni el precio de expropiación de un terreno rústico?

Lo primero que se hace en estos casos es que la Administración del Estado comunica al afectado el tipo de expropiación que se llevará a cabo y para qué fin. Es aquí donde el propietario puede alegar sus bienes y establecer un precio justo, siempre que sea amparado por la Ley de Suelo. Para ello, es recomendable contar con los servicios de un abogado experto en urbanismo, que asesore en todo el trámite.

El titular de dicho terreno no puede negarse a ese acuerdo, pero sí puede reclamar y volver a negociar el precio del valor de la propiedad. En casos más graves donde no se llega a un pacto, las personas perjudicadas recurren a la ayuda de un abogado.

Impuestos que debe pagar el titular en relación al precio de expropiación de terreno rústico

Cuando la Administración priva al contribuyente por interés social de un bien inmueble es importante conocer que, además de los beneficios que genera, hay unos tributos que se deben seguir pagando: el Impuesto sobre el Incremento de bienes de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el impuesto sobre sociedades (IS).

Como el IIVTNU grava el aumento del valor del suelo urbano desde que es adquirido, este impuesto se debe pagar, incluso si ya es expropiatorio.

Respecto al IBI, algunas normas establecen que hasta que no se pague el justiprecio y se ocupe la propiedad, éste sigue siendo propiedad del expropiado y cuando ya no lo posea, continúa siendo poseedor y beneficiario de sus frutos.

¿Cuánto tarda una expropiación?

Este proceso por parte del Ayuntamiento no tiene plazos fijados. En el caso en el que haya un acuerdo por ambas partes, en cuestión de unos meses y cuando se haya efectuado el pago, se gestiona la ocupación.

Si no ha habido un convenio, puede demorarse hasta años. El inconveniente principal se da por problemas burocráticos como notificaciones fuera de plazo, licencias, étc.

Los Ayuntamientos pueden expropiar una propiedad si es por interés social o utilidad pública

¿Qué garantías tienen los afectados por privarles sus bienes?

Disponen de una serie de garantías o beneficios amparados por la Ley en beneficio y que son:

• El derecho de reversión por parte del extitular del solar, art.56 de la LEF, cuando si transcurridos cuatros años no se ha efectuado la cantidad fijada, habrá que volver a evaluar los objetos o derechos de expropiación, y cuyo plazo de caducidad se inicia con la fecha del acuerdo del jurado de Expropiación Forzosa fijando el justiprecio.
• La reversión del bien que supone la recuperación de la propiedad cuando no se ejecute la obra o se considere innecesaria la expropiación de una finca en concreto.

El precio de expropación de terreno rústico y su valoración dependerá de factores como la ubicación, tamaño e intereses. En el valor del suelo deberán añadirse todos los daños y perjuicios que puede ocasionar al perjudicado.

Dicho precio de expropiación, siempre será un mutuo acuerdo entre las entidades públicas y el dueño del solar, y, en caso de no haberlo, será el Poder Judicial quien establezca la cantidad correcta.