Subastas de terrenos: Cómo se realizan y trámites necesarios

¿Qué tipo de subastas de terrenos existen en España?

A pesar de lo extraordinario que puede parecer el proceso, cada jornada en España se realizan un centenar de subastas de terrenos, tanto en el ámbito privado como público. Adquirir un terreno, solar o parcela, a través de una licitación, se puede convertir en una gran opción para comprar a un precio más bajo de lo que dicta el mercado. Hoy en día se encuentran en vigor las siguientes:

• Judiciales. Se trata de las celebradas desde los juzgados.
• Administrativas. Se realizan para saldar deudas con la Seguridad Social, Hacienda o entes públicos locales.
• Privadas. Una empresa que desee vender bienes por dicho método o un particular, a través de alguna casa especializada al respecto. Las condiciones para su compra-venta son establecidas por el propietario y, por consiguiente, vendedor.

¿Cómo son las subastas de terrenos?

El procedimiento judicial se realiza cuando hay un dueño que no se ha podido hacer cargo de las deudas frente a su vivienda. Se trata, por tanto, de terrenos embargados y por los que, para cancelar el endeudamiento, los juzgados han elegido esta tipología. De hecho, es una venta forzosa para que se haga con la mayor rapidez y solvencia posible, para el pago de todas las cuantías adeudadas. Se le denomina vía o procedimiento de apremio. El último paso para vender y ejecutar el pago lo antes posible.

Anteriormente, las subastas de terrenos se hacían de forma presencial y en una sala donde las pujas se realizaban a mano alzada. Pero, desde 2005 con la Reforma administrativa en la Administración de Justicia y del Registro Civil, esas escenas casi de película, han dejado paso a un procedimiento electrónico y telemático, para poder acceder a la adquisición de un terreno.

Tanto el proceso administrativo como judicial se realiza frente a la Administración pública y, a pesar de que el ente que convoca el procedimiento es diferente, los cauces, pautas y el canal de venta es el mismo. Por tanto, las parcelas embargadas, o no, de Hacienda u otros que se realizarán a través del portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE). Excepto la Seguridad Social que lo realiza desde su propia web.

Todas las subastas públicas se realizan hoy en día de forma telemática y a través del sistema de identificación oficial como clave o certificado electrónico

Características de las subastas de terrenos

Cada una de las administraciones, antes de publicar el anuncio y/o procedimiento, necesitan realizar una valoración del bien y de la deuda para indicar el precio. Este mínimo debe de cubrir, al menos, la deuda del propietario y los intereses y gastos generados. Una vez fijada la cuantía del terreno, saldrá a subasta y en el portal se puede encontrar la siguiente información al respecto:

• Datos de la propiedad. Ubicación de la parcela, descripción de la habitabilidad, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.
• Identificador del inmueble frente a la Administración pública. Podría considerarse como el código de la inmobiliaria o de un portal asignado a la vivienda.
• Tipo de subasta. Judicial en vía de apremio, por ejemplo.
• Fecha de inicio y fecha de conclusión.
• Cantidad reclamada. Se traduce, mínimo, en el valor de las deudas del propietario.
• Lotes. Si se tratase de una venta de terrenos conjunta, más de un solar o una casa y otros bienes adicionales.
• Anuncio BOE. Boletín en el que se publicó el procedimiento.
• Tasación de la superficie.
• Puja mínima aceptada.
• Importe del depósito. Para poder participar en este proceso es necesario ingresar entre el 5% y el 30% del valor del bien. Este, previamente, vendrá indicado por la administración pertinente.
• Datos de la autoridad gestora. Qué juzgado, instancia y ministerio son los responsables de la venta, así como los datos de contacto (mail y teléfono para obtener información).

Cada procedimiento de subastas de terrenos estará vigente por un período de 20 días, para que los usuarios interesados realicen las pujas pertinentes sobre el terreno que desean adquirir. Si finalmente se ha sido vencido frente a las demás, se tendrán 15 días para ingresar el resto de la adjudicación.

¿Cómo acceder a las subastas de terrenos?

Para poder realizar una compra de una parcela o solar, es necesario darse de alta en el portal pertinente como usuario con certificado digital o clave. Es imprescindible el registro, así como el ingreso de la cuantía, indicada por la administración, para pujar. Si no se resulta vencedor, el dinero depositado será devuelto, tras la adjudicación final. Las personas que pueden participar en una de ellas son:

• Ciudadanos sin restricciones y con todas las capacidades legales.
• Representantes legales y apoderados.

En cambio, los funcionarios y personal relacionado de forma directa con el procedimiento, no podrán concursar. Excepto el deudor, a través de una tercera persona que puje en su nombre. Los embargos pueden llegar a ser de bienes muy variopintos, desde cuadros, hasta joyas pasando por juguetes. En cuanto a propiedades, cada uno de las entidades públicas se encarga de agruparlos y filtrarlos por tipología y ámbito geográfico:

• Fincas rústicas. Donde se encontrarían las grandes hectáreas de terrenos, los solares en clave rural o las tierras para cultivo, por ejemplo.
• Solares urbanos. Parcelaciones listas para construir o ya se encuentran edificadas.
• Vehículos. Desde patinetes hasta coches de alta gama.
• Embarcaciones. Esta sección en la más lujosa.
• Resto de bienes. Todo lo que no sea un inmueble o un transporte (marítimo o terrestre) se engloba en esta categoría.

Estar al tanto de dichos portales oficiales puede convertir la compra de un inmueble para comenzar un negocio y/o proyecto o, simplemente, como inversión para posteriormente revender, en una transacción con un gran ahorro y beneficio.

Por ejemplo, un terreno de suelo urbano en venta en Valencia capital, en función de su ubicación, puede costar desde 100.000 euros hasta llegar al millón y medio de euros. A través de estos canales oficiales, es posible adquirir uno con unas características similares por menos de la mitad de su precio de mercado.

El procedimiento de adquisición de un terreno mediante licitación es totalmente digital

Estadísticas de subastas de terrenos o propiedades

Este tipo de búsqueda tiene ciertas similitudes con la habitual de terrenos en venta en España. Y es que, también es necesario la inscripción previa y un trabajo de investigación y búsqueda. En este caso hay que ir a webs oficiales públicas y conocer tanto la jerga como tener claro el procedimiento. Lo más importante es contar con el dinero necesario para poder depositarlo sin problema y cuando se requiera.

Según datos oficiales del Ministerio de Justicia, en 2020 se realizaron en España más de 12.500 subastas. La ciudad con una tasa mayor de procedimientos fue Barcelona con 1.121 por un importe de las adjudicaciones de 80 mil millones de euros. Seguida de Madrid con 1.078 procedimientos por valor de 218 mil millones. También, Murcia con 1006 transacciones de más de 44 mil millones de euros.

Estas cifras tan elevadas y de solo una administración pública ponen de manifiesto la gran acogida y la fiabilidad de este tipo de compras online. La legislación vigente tan certera que avala la tramitación y la agilidad del medio, hace a las licitaciones una elección exitosa para adquirir un terreno.

También es de recibo tener muy en cuenta a la hora de participar en subastas de terrenos, y tomar precauciones, para identificar con total claridad la deuda que se está adquiriendo. Para que, en el futuro, no haya cargas no declaradas que no se hayan registrado previamente y se deban de asumir a pesar de que el proceso de adquisición haya finalizado. Por lo que, a veces, frente a la duda o desconocimiento es necesario e imprescindible acudir a un profesional para realizar las transacciones, como puede ser un abogado especializado en la compraventa de terrenos. Además de, visitar la propiedad con anterioridad a la puja para cerciorarse de las características indicadas en el anuncio.