Guía de consejos para comprar un terreno

¿Sabías que un pequeño error al comprar un terreno puede costarte años de problemas?

Comprar terreno representa un hito importante, a menudo marcando el inicio de la materialización de un sueño. No obstante, la falta de experiencia y conocimiento puede transformar este sueño en una pesadilla si no se ejerce la debida diligencia. Este artículo tiene como objetivo guiar a los compradores primerizos a través de los errores más habituales en la compra de una propiedad y cómo prevenirlos.

Muchas dudas emergen al comprar una primera vivienda, desde los pasos iniciales de adquisición hasta las decisiones de decoración. La inexperiencia puede llevar a enfrentarse a situaciones inesperadas, resultando en errores comunes entre los compradores novatos.

En los últimos años, se ha observado una creciente tendencia hacia la vida fuera de los centros urbanos. De acuerdo con el informe ‘Pulso Digital’ de Adevinta, un significativo porcentaje de personas muestran interés en viviendas fuera de la ciudad: 46% en fincas rústicas, 36% en chalets y 24% en casas adosadas. Este cambio de preferencia resalta la importancia de estar bien informado y preparado para tomar decisiones acertadas al comprar una vivienda.

¿Por qué es tan importante elegir bien al comprar terreno?

La elección adecuada al comprar un terreno es crucial por diversas razones, incluyendo la adecuación a tus necesidades y el cumplimiento de las regulaciones legales.

El proceso comienza con la verificación de la titularidad y cargas del terreno a través de una nota simple del Registro de la Propiedad, lo cual es esencial para evitar fraudes. Seguidamente, es importante revisar el estado catastral del terreno solicitando su certificado, que puede ser descriptivo y gráfico (con datos jurídicos, económicos y físicos) o literal (con datos alfanuméricos como titularidad, localización y valor catastral).

Un paso crítico es realizar un estudio geotécnico para evaluar el subsuelo del terreno, lo cual puede influir en su valor final entre un 5% y un 20%. Además, es necesario obtener la cédula urbanística del ayuntamiento para determinar si el terreno es apto para urbanizar. Los terrenos pueden clasificarse como urbanos (incluidos en el plan urbanístico), no urbanizables (protegidos y no aptos para construcciones) o urbanizables (que se convertirán en urbanos tras su transformación).

Finalmente, con toda la documentación recabada, es esencial verificar que todo esté en orden y que los datos coincidan con la escritura del terreno entregada por el propietario. También es importante asegurarse de que el titular esté al corriente en los pagos de los tributos municipales. Este enfoque integral garantiza una inversión segura y adecuada a tus necesidades a largo plazo.

Errores comunes al comprar una parcela

No investigar la zona (error clásico)

La investigación exhaustiva de la zona donde se ubica un terreno es fundamental para evitar problemas y maximizar el valor de la inversión. Este proceso incluye varios aspectos clave:

Análisis de riesgos: Es vital verificar si el terreno está en una zona propensa a desastres naturales como inundaciones o deslizamientos de tierra. El plan de ordenamiento territorial de la localidad puede proporcionar información valiosa sobre los riesgos y restricciones de la zona.

Consideración de la ubicación y entorno: Debes prestar atención a:

• El barrio o entorno urbano.
• La composición social de la zona.
• La insolación y condiciones climáticas.
• Accesibilidad mediante transporte público y privado.
• Estado y disponibilidad del carril bici.
• Condiciones de los caminos peatonales, incluyendo proximidad, estado y desnivel.
• Distancia a escuelas y lugares de trabajo.
• Decisión entre Entorno Urbano o Rural: La elección entre un ambiente urbano o rural dependerá de tus preferencias personales y necesidades. Considera la proximidad a servicios esenciales, la calidad del vecindario, y la disponibilidad de espacios verdes.

Potencial de plusvalía: La ubicación en zonas en desarrollo económico puede ofrecer un mayor retorno de inversión. Propiedades en estas áreas suelen estar bien ubicadas y presentan una curva de crecimiento atractiva.

Verificación precisa del terreno: No asumas que toda la información proporcionada por el notario es correcta. Es recomendable:

• Verificar la información con el catastro municipal o el departamento de obras públicas.
• Realizar un levantamiento topográfico o al menos medir los linderos para confirmar medidas, colindancias y superficie.

En resumen, la elección correcta de un terreno no solo implica considerar su ubicación y las características físicas, sino también analizar el contexto social, económico y de desarrollo de la zona, así como asegurarse de la exactitud de la información legal y física del terreno.

Ignorar la importancia de los trámites legales

Ignorar la importancia de los trámites legales al comprar un terreno puede llevar a problemas legales significativos. Es esencial verificar la situación legal y cumplir con todos los requisitos necesarios:

• Verificación de documentos y permisos: Asegúrate de que el terreno cuenta con todos los documentos en regla, incluyendo el título de propiedad, y que no está sujeto a litigios. También debes comprobar que cuenta con los permisos necesarios para construir.
• Conocer la situación legal del terreno: Investiga aspectos como el uso de suelo, tipo de propiedad, si está libre de gravamen, y el estatus del proyecto inmobiliario. Acércate a instituciones como el Registro Público de la Propiedad y el Instituto de Seguridad Jurídica y Patrimonial para verificar la validez del terreno.
• Asesoría notarial: Para confirmar el estatus legal del inmueble y verificar si la compraventa es factible, incluyendo los impuestos y trámites necesarios, consulta con un notario.
• Existencia de cargas y limitaciones: Antes de firmar, verifica la existencia de hipotecas, embargos, servidumbres, etc. Una nota simple registral del Registro de la Propiedad te proporcionará esta información.
• Registro de arrendamientos rústicos: Consulta este registro para saber si la finca está siendo cultivada por un tercero, lo que podría afectar tus derechos sobre la propiedad.
• Situación registral: Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar que estás tratando con el verdadero propietario, que la finca está libre de embargos, hipotecas, y limitaciones.
• Situación catastral: Utiliza la página del Catastro o solicita una Certificación Catastral descriptiva y gráfica para obtener datos del terreno, sus linderos y asegurarte de que coincidan con los registros oficiales.
• Pago de tributos municipales: Verifica en el ayuntamiento si el titular está al día en el pago de los tributos municipales.
• Situación urbanística: Consulta la normativa urbanística del ayuntamiento para conocer los tipos de suelo (Urbano, Urbanizable, No Urbanizable) y sus usos permitidos, asegurándote de que el terreno cumpla con tus necesidades.

Cumplir con todos estos pasos te protegerá de problemas legales y asegurará que tu inversión sea sólida y segura.

No tener en cuenta los servicios disponibles

No considerar la disponibilidad de servicios básicos al comprar un terreno puede resultar en un aumento significativo de los costos de desarrollo y en una reducción del valor de la propiedad. Aquí hay algunos aspectos clave a tener en cuenta:

• Acceso a servicios esenciales: Verifica la disponibilidad de servicios como agua, electricidad, alcantarillado y acceso a internet. La ausencia de estos servicios puede incrementar los costos de desarrollo.
• Antenas de telefonía móvil o radar: La proximidad a estas antenas puede ser una preocupación debido a la exposición a ondas electromagnéticas. Aunque los límites de exposición son objeto de debate, aplicar el principio de precaución y mantener una distancia prudente es aconsejable. Para mayor seguridad, se puede realizar un estudio de mediciones electromagnéticas.
• Mapa español de antenas de telefonía: Este recurso en línea puede ayudarte a identificar la ubicación de las antenas de telefonía móvil en España, proporcionando información valiosa sobre su proximidad al terreno.
• Subestaciones eléctricas y líneas de alta tensión: Es importante verificar la cercanía y el impacto de estas instalaciones.
• Estudio de mediciones de campos: Si tienes dudas sobre la influencia de las subestaciones eléctricas o líneas de alta tensión, considera encargar un estudio de mediciones para evaluar el nivel de campos en el terreno.

Al tener en cuenta estos aspectos, podrás asegurarte de que el terreno que estás considerando es adecuado y seguro para tus necesidades de construcción y vida futura.

No asesorarse con profesionales

Asesorarse con profesionales al comprar un terreno no es un gasto superfluo, sino una inversión esencial para garantizar una transacción segura y eficiente. Aquí hay algunas razones clave para considerar la asesoría profesional:

• Experiencia de un asesor inmobiliario o abogado especializado: Estos profesionales tienen un conocimiento profundo del mercado inmobiliario y de las leyes y reglamentos relacionados. Su experiencia puede ayudarte a evitar errores costosos y asegurar que todos los aspectos legales y financieros de la transacción se manejen adecuadamente.
• Evaluación profesional del terreno por un arquitecto: Un arquitecto puede examinar la parcela 'in situ' para evaluar aspectos como accesos, orientación, pendiente, dimensiones y calidad del subsuelo. Esto es crucial para determinar la viabilidad de construcción en el terreno.
• Estimaciones de costes de construcción: Un arquitecto también puede proporcionar una estimación inicial de los costes de edificación, lo cual es fundamental para la planificación financiera y las negociaciones con entidades bancarias en caso de requerir una hipoteca.
• Elaboración del proyecto de construcción: El arquitecto se encargará de diseñar y planificar el proyecto de construcción, asegurando que se cumplan tus necesidades y se respeten las normativas vigentes.
• Asesoramiento legal durante el proceso: Un abogado especializado puede ofrecer asesoramiento legal en todas las etapas de la compra y construcción, desde la revisión de contratos y documentos hasta la orientación en las diligencias necesarias.

En resumen, la asesoría de profesionales en el ámbito inmobiliario y legal no solo proporciona tranquilidad, sino que también puede ser crucial para el éxito del proyecto y la protección de tu inversión. La inversión inicial en estos servicios puede ahorrarte tiempo, dinero y problemas en el futuro.

Desconocer los límites y medidas reales

Conocer con precisión los límites y medidas de una parcela es esencial para evitar sorpresas desagradables y asegurar que la propiedad cumple con tus expectativas y necesidades. Aquí te explico cómo hacerlo:

• Realización de un levantamiento topográfico: Este procedimiento te permitirá verificar los límites y medidas exactas del terreno, y es especialmente crucial si existen discrepancias o dudas sobre los límites.
• Comparación con Registros Oficiales: Debes asegurarte de que las medidas y límites del suelo coincidan con lo registrado en el Catastro y en el Registro de la Propiedad. Esto incluye:
• Obtener un plano o certificado del Catastro.
• Revisar una fotografía del SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas).
• Comparar estas informaciones con la nota simple del Registro.
• Medición georreferenciada: Si las medidas coinciden o la diferencia es mínima, puedes tener una idea más clara de la exactitud de la superficie. Sin embargo, para una precisión absoluta, se recomienda realizar una medición georreferenciada.
• Edificabilidad y ocupación del terreno: Estos son aspectos regulados por la normativa municipal. Debes conocer las limitaciones y posibilidades que establece la normativa para la construcción en esa parcela, como por ejemplo, qué porcentaje del terreno puede ser ocupado por la edificación y cuántos metros cuadrados puedes construir.
• Verificación de planos: Si compras un suelo a través de un vendedor o una empresa, asegúrate de que te proporcionen los planos del inmueble debidamente sellados por la autoridad competente. Verifica que la ubicación y las medidas de la parcela en los planos coincidan con la realidad y con lo que se te ha ofrecido.

Es fundamental no pasar por alto estos pasos para evitar problemas legales o restricciones en tus planes de construcción. Además, esto te protegerá de posibles fraudes o malentendidos sobre la extensión real de la propiedad.

No Planificar el Financiamiento

1. Planificar el financiamiento para la compra de un terreno es un aspecto crucial que impactará tu economía a largo plazo. Aquí te detallo los pasos y consideraciones importantes:
2. Considerar todos los costos: Debes tener en cuenta no solo el precio de compra del suelo, sino también los costos adicionales, incluyendo:
3. Pagos iniciales e impuestos asociados a la compra.
4. Gastos de desarrollo y construcción.
5. Gastos administrativos como los de notaría, tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad e impuesto de transmisiones.
6. Asesoramiento profesional: Empresas como Fáctica ofrecen asesoramiento en todo el proceso, desde la elección del terreno hasta la compra y la redacción del proyecto. Este tipo de asistencia puede ser invaluable para tomar decisiones financieras informadas.
7. Financiamiento de la compra y construcción:

• Los bancos generalmente no conceden hipotecas para comprar terrenos, por lo que podrías considerar opciones como un préstamo personal o rehipotecar una propiedad existente.
• Para la construcción, puedes solicitar una hipoteca de autopromoción. Estas hipotecas suelen dividirse en tres tramos (fase inicial, fase de certificaciones y fase de fin de obra) y normalmente cubren hasta el 80% del presupuesto de construcción. El plazo de amortización suele ser de hasta 30 años si es para la primera vivienda.
• Requisitos para la Hipoteca de Autopromoción:

Debes presentar el certificado de propiedad del terreno, la licencia de construcción, el proyecto, el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética.

Además, es necesario cumplir con los requisitos de solvencia que establece la entidad financiera.

Es importante tener una visión clara y detallada de todos los costos involucrados y las opciones de financiamiento disponibles para evitar sorpresas y dificultades financieras en el futuro. Una planificación cuidadosa y una asesoría experta te ayudarán a tomar decisiones informadas y a gestionar de manera efectiva el impacto económico a largo plazo de esta inversión.

Conclusión:

Comprar un parcela es una decisión significativa que implica numerosos factores a considerar para evitar caer en errores comunes. A través de la revisión de los textos anteriores, podemos concluir que:

• Investigación exhaustiva: Antes de tomar una decisión, es esencial investigar a fondo todos los aspectos del suelo, incluyendo su ubicación, riesgos naturales, situación legal y urbanística, y servicios disponibles. Esto implica verificar documentos, como la nota simple del Registro de la Propiedad, y asegurarse de que el terreno cumple con todas las regulaciones y requisitos para su uso deseado.
• Evaluación física del terreno: Visitar y evaluar físicamente la parcela es crucial para identificar características como la topografía, el tipo de suelo, y la presencia de elementos que puedan afectar la construcción. Un levantamiento topográfico puede ser necesario para confirmar los límites y medidas reales.
• Asesoramiento profesional: La asistencia de expertos, como asesores inmobiliarios, abogados especializados, arquitectos y topógrafos, es invaluable. Estos profesionales pueden ofrecer una perspectiva crítica, asesoramiento legal y técnico, y ayudar a prevenir problemas futuros.
• Planificación financiera: Entender y planificar el aspecto financiero, incluyendo todos los costos de compra, gastos administrativos, y opciones de financiamiento, es fundamental. Esto incluye considerar hipotecas de autopromoción y otros tipos de préstamos, así como los requisitos para obtenerlos.

En resumen, estar bien informado y preparado es clave para una compra exitosa de terreno. La investigación, la planificación y la asesoría profesional no solo te ayudarán a evitar errores comunes, sino que también garantizarán que la compra de terreno se alinee con tus necesidades y objetivos a largo plazo, convirtiendo este proceso en una experiencia segura y satisfactoria.